[국송이] 그래프는 가치가 아니라 결과입니다.

단지 분석을 하다 보면 

그래프를 붙이고, 전고점·전저점·하락률 등을 정리하며 

분석했던 과거가 떠오릅니다.

단지의 가치와 선호도를 

먼저 이해한 상태에서 분석했다면 

거래된 한 건, 한 건에 담긴 사람들의 심리를 생각하며 

그래프를 해석할 수 있었을 것입니다.

하지만 돌이켜보면 

저는 정량적인 가격과 그래프의 변화를 기준으로 

단지의 가치를 거꾸로 추론하려 했던 것 같습니다.

그렇다면 올바른 그래프 분석은 어떻게 해야 할까요?

첫번째, 단지의 가치를 먼저 이해합니다.

부산 동래구의 대장 단지인 

<사직롯데캐슬더클래식> 을 예시로 살펴보겠습니다.

이 단지를 단순히 

'좋아하는 지역의 연식 좋은 브랜드 아파트'라고 바라보기보다

부산 동래구 내에서 이 단지가 어느정도 가치가 있는지 보려고 해야합니다.

이 정도 규모의 학원가를 갖추고, 

초·중·고를 품고 있으며, 

평지에 연식까지 좋은 브랜드 아파트가 또 있을까?

이 질문을 던져 보면 

이 단지가 동래구에서 얼마나 가치 있는 단지인지 

자연스럽게 체감할 수 있습니다.

두번째, 이 단지를 원하는 사람들의 수요를 떠올립니다.

사람들이 좋아하는데 그게 희소하다면

공급과 수요 불균형이 발생하게 됩니다.

그로인해 전세든 매매든 가격 상승이 발생합니다.

단순히 지방이니까

'학군지의 연식 좋은 단지를 좋아한다'​라고 생각하기보다는,

'도보로 초·중·고를 통학하고, 

학교를 마친 뒤 가까운 학원을 다니기 편하며, 

평지에 비교적 쾌적한 연식의 아파트를 원하는 

가족단위의 사람들이 이 단지를 선호한다.'

이처럼 실제 수요자의 모습을 

구체적으로 떠올려 보는 것이 중요합니다.

이렇게 단지의 가치와 수요를 먼저 그려본다면 

비로소 그래프를 해석할 수 있는 기준이 생깁니다.

세번째, 그래프에 담긴 사람들의 심리를 읽습니다.

앞에서 파악한 단지의 가치와 수요를 바탕으로 

사람들의 매수 심리가 그래프에 어떻게 반영되었는지 해석해 봅니다.

(1) 선호도가 높은 단지는 전세가보다 매매가가 먼저 움직입니다.

사람들이 선호하는 단지는 지방이라도 

가격이 충분히 저렴해졌다고 판단되면 

실거주 전에 먼저 매수하려는 가수요가 유입되는 특징이 있습니다.

그래프를 보면 전세가격이 오르기 전에 

매매가격이 먼저 상승하는 모습을 확인할 수 있습니다.

(2) 선호도가 높은 단지는 매매 전저점이 과거 전세 전고점 아래로 내려가지 않습니다.

하락장이 이어지면서 매매가격이 떨어지더라도

이 단지를 좋아하는 사람은 

매매가가전세가격까지 빠지는 것을 못본다는 거에요

더 실수요자 입장에서 얘기드려 보자면,

“6억에 지금 전세살고있는데 2억만있으면 이 집 살 수있다고?”

이런 판단이 생기면서 매수로 전환하는 수요가 발생하고, 

그 결과 전세가격이 크게 무너지지 않게 됩니다.

(3) 매매가격이 이전 전저점까지 내려가지 않습니다.

이런 단지는 마치 수도권 단지의 그래프 모습을 보입니다.

지방 아파트이지만, 가치성장 투자를 할 수 있는 단지인거죠

이 역시 앞선 원리와 같습니다.

사람들이 이전 저점까지 가격이 내려오기 전에

 '충분히 싸졌다'​고 판단하고 먼저 매수하기 때문에 

매매가격이 이전 전저점까지 하락하지 않는 모습을 보이게 됩니다.

단지 분석을 통해 남겨야 하는 것은 

그래프가 아니라 단지의 가치와 선호도입니다.

선호도는 결국 매도의 난이도, 즉 환금성을 결정하기 때문에 

매수뿐 아니라 보유하고 운영하는 과정에서도 매우 중요한 요소가 됩니다.

그래프는 가치의 원인이 아니라 결과입니다.

그래프를 통해 단지의 가치를 판단하려 하기보다, 

그보다 앞서 단지의 가치와 수요를 깊이 이해하기 위한 

임장과 임장보고서 작성에 더 많은 시간을 투자해 보시길 추천드립니다.