책 제목 : <<대한민국 부동산의 역사>>
저자 및 출판사 : 홍춘욱 지음 // 상상스퀘어
읽은 날짜 : 2026-07-19
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #서울 클러스터 #거시경제(금리, 환율..) #정부 정책
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
저자 및 도서 소개
저자는 33년간 국민연금, 은행, 증권사 등 여러 분야에서 경제 전망부터 투자전략까지 아우르는 경제 전문가로 활동하고 있음. 한국금융연구원을 시작으로 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장, 국민은행 수석 이코노미스트를 거쳐 프리즘투자자문의 대표로서 일하고 있음. 2018년부터는 홍춘욱의 경제강의노트 유튜브를 개설하여 경제관련 지식을 구독자에게 전달하고 있다.
내용 및 줄거리
1) 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
서울은 이미 조선 후기부터 소유권과 통화가 생기고 인구가 늘어나면서 이미 사람들이 선호하며 가치가 있어 가격이 올라가고 있는 지역이었다. 일제강점기 역시 인구 증가와 부동산 소유권이 명확해 지면서 더욱 더 중심지로서 가치가 남달랐으며 서울을 중심으로 계속 발전해왔음. 광복과 6.25전쟁 이후에는 미국의 원조 및 베트남 전쟁, 한일국교 정상화(+일제강점기 보상) 등을 통해 타국의 지원을 받는대로 서울을 중심으로 계속해서 도시가 발전되어 왔음.
이러한 도시 개발, 경제 성장이 크게 일어나는 가운데 서울 부동산 투자는 ‘부동산 투자 불패’를 만들어 왔음.
2) 부동산 시장에서 상승과 하락은 반복되어 왔다
- 1978~1990: 주택공급 부족 및 3저 호황을 계기로 부동산 상승장
- 1990~1999: 한국판 잃어버린 10년, 기업경쟁력 약화 + 외완위기(IMF) + 공급과잉으로 인한 하락장
- 2000년 초반: 경제가 살아나고 주담대 활성화로 다시 상승세
- 2000년 중반 ~ 2014: 노무현 정부의 강력한 규제 정책 + 지역균형 발전카드로 다시 약간의 보합, 약세장
- 2016~2021: 저금리 + 공급부족 + 임대차3법으로 인한 강력한 가격상승
- 2022~2023: 금리 급등 + 레고랜드 사태 + 환율 상승으로 인한 하락장
- 2023~: 금리 인하 + 부동산 부양정책으로 다시 상승장 시작
3) 중국 부동산 시장의 침체 이유
- 가장 중요한 이유는 중국 당국의 지나친 대출 규제정책, 헝다그룹은 부동산 가격이 떨어졌음에도 대출규제가 계속되어 결국 상장폐지까지 되어버렸음.
- 부동산 버블의 규모가 감당할 수 없는 수준까지 갔음. PIR 기준 선전의 아파트 가격이 평균연봉 43.5배에 달하는 수준.
- 주택 수요가 위축된 가장 큰 이유는 건설과 부동산 경기가 악화되며 실업률이 상승하고 소득 전망이 악화됨. 또한, 이미 전기차, 태양광, 이차전지 등의 신성장 산업에 정책자금이 대거 투입되며 건설과 부동산에는 적극적 지원이 힘든 상황임.
- 디플레로 인한 수요 위축
- 정부가 굳이 부동산 시장을 살릴 필요성을 느끼지 못하고 있음.
4) 매도와 매수의 타이밍
- 매수의 타이밍 = 부동산 저점 → 부동산 정책 확인 필요
- 분양가 상한제 완화
- 양도세 중과 해제
- 투기 과열지구 해제
- 매도의 타이밍 = 가격 버블시점
- 갭투자 증가 및 비인기지역마저 급등
- 시장 금리 상승
- 정부 규제로 유동성을 조이기 시작
5) 아파트의 선호는 상당 기간 계속될 예정
- 빌라(다가구주택)/다세대주택: 다세대주택은 한 명의 소유주, 다가구주택(빌라)는 여러 명이 공동 소유 가능
- 보통 용적률과 건폐율을 최대한 많이 활용하려 하여 주택이 굉장히 좁게 붙어있다 → 사생활 침해 이슈
- 인도가 없거나 나무 등 조경 공간이 없음. → 환경이 쾌적하지 않음.
- 아파트
- 20% 정도만 건물이 점유하고 나머지 80%는 조경, 커뮤니티 등이 점유하여 훨씬 쾌적함
- 대형 건설사가 짓기 때문에 퀄리티가 좋고 품질이 일정함.
6) 일본 역시 메가시티 집중 개발로 부동산은 이미 회복
- ‘고이즈미 개혁’ 컴팩트 시티: 인구가 줄어드는 지방에 공공 주택을 짓는 정책 폐기 + 세계 최대 클러스터 도쿄-요코하마 등 핵심 지역 노후 건물을 초고층 오피스 빌딩으로 재건축, 재개발 유도
- ‘아베노믹스’ 양적 및 질적 완화: 유동성 크게 증가하여 수요 자극
- 외국인의 부동산 시장 참여율 증가
- 메가시티 수요 증가: 인구, 교통, 일자리, 정보가 많은 도쿄와 같은 대도시로 수요가 집중되어 부동산 상승 견인
7) 제 2의 강남이 탄생할 가능성은 희박
- 대전-세종은 세계 17위의 클러스터. 노무현 정부를 시작으로 세종으로 계속해서 정부 각 부처 본사를 이동시키며 행정도시를 만들고 지역균형 발전을 꾀했으나 세종시를 다른 도시와 구분되는 독자적인 생활권을 만드려는 계획으로 진행되며 원하는 성장과 성과를 이루지 못하고 있음.
- 세종시의 경우 오송역에서 업무지구까지 대중교통으로 30분이 넘게 소요됨. 그만큼 다른 도시와 연결성도 떨어지고 일자리와 인구가 모이기 힘든 위치임.
나에게 어떤 점이 유용한가?
부동산 역사를 되짚어 주면서 거기경제, 정책 등이 어떻게 시장에 영향을 주었는지 자세하게 배울 수 있었다. 또한, 근접 국가들의 상황, 앞으로의 시장 상황, 앞으로 발전해 나갈 방향 등까지 같이 의견과 분석 내용이 담겨 있어 부동산 전반적으로 궁금증도 많이 해결할 수 있었고 지식도 많이 넓힐 수 있었음.
이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
- 일본에서도 봤지만 큰 도시로 사람들도 집중되고 부동산이 오르는 것은 우리나라 문제만이 아닌 것을 알 수 있었다. 또한 일본의 경우 정부의 강력한 정책으로 결국 부동산이 회복되었고 중국은 여전히 정부의 특별한 노력이 없어 부동산이 침체인 것을 봤을 때 정부의 정책이 얼마나 큰 부동산에 파급력을 주는지 배울 수 있었다. 앞으로 나오는 정책들을 기민하게 체크해야 할 것 같다.
- 우리나라의 경우 신도시 건설만 하고 있는데 이 것이 환경문제와 기나긴 통근 문제를 만든다는 점을 지적했다. 이런 방향이 나쁘다는 생각 자체를 한 적이 없었는데 결국 부동산 개발 방향이 모두를 위해 좋은 방향인지를 되돌아보게 만든 것 같다.
- 세종-대전 클러스터가 전세계 17위라는 것에 깜짝 놀랐다. 하지만 이렇게 좋은 잠재력 있는 도시를 가지고 있었음에도 정부의 아쉬운 개발 방향으로 더 성장하지 못하는 것이 안타까웠다. 이를 비롯해서 서울 재개발, 재건축이 사업성이 안나오는 등 여러 이유로 쉽지 않다는 것을 알게 되며 서울 중심지로 부동산을 가지고 있는 것이 얼마나 대단한 자산을 갖게 되는 것인지도 느낄 수 있었다.
연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
<월급쟁이 부자로 은퇴하라>
부동산 투자자가 가져야 할 기준, 원칙 등에 대한 설명은 조금 아쉬웠다.
월부은을 통해 이 부분을 해결 가능할 것 같음.
