1. 강의에서 배운 투자 기준?
1강에서 배운 것: 울산도 공급 준다고 바로 오르지 않았다. 6개월 ~ 1년정도 정체기가 있었다. 그 뒤로는 선호단지는 튀어 올랐다. 부산도 그렇게 된다. 그때가 되면 지금 이자 100만원 정도는 아무것도 아닌 수준이 된다.
자본주의는 원래 없을 때 버는게 제일 어렵고, 돈이 많을수록 쉽게(실력이 있다는 가정하에) 버는 것이 자본주의의 룰입니다.
세입자에게 매도할때 중요한것은 내가 말하는 것보다 나의 상황을 이해하고 일잘러인 사장님에게 물건을 맡기는 것이다. 내가 이거 사면 이득이다 설득하지 않는다. 세입자가 믿고 의지하는 사장님에게 나의 상황을 설명하고 파는 거이 훨씬 낫다.
혹여 조정지역 등등 규제로 지정되어서 세금 중과를 맞는다고 하더라도, 계산해서 100% 수익을 거뒀으면 팔고 나와야 한다. 그정도 돈 벌었으면 만족하는 것이다.
3강에서 배운 것(튜터링 데이)
투자는 1건으로 끝나지 않는다. 더욱이 처음부터 올라오는 사람들은 갈아타기 과정이 반복되어야 한다. 즉 옳은 방향으로 선택이 계속되어야 한다.
한번의 성공으로 몇억을 벌어도 오히려 독이 될 수 있다.(마스터님 강의) 그 방법이 확실하다고 착각하기 때문이다. 투자에서 언제나 옳은 방법은 없다는게 유일하게 옳은 답이다. 따라서 끊임없이 배워야 한다.
다른 사람이 아닌 내가 온몸으로 배우는 지식만이 가치있고, 이것만이 나를 독립적인 투자자로 만들어 줄 것이다. 내가 바라는 것은 단순히 돈이 많은게 아니라, 돈을 벌 수 있는 능력과 실력을 갖추는 일이다.
다른 사람에게 목줄을 맡기는게 아니라, 내가 주도적으로 내 삶을 걸어나가는 삶이다. 이것이 내가 바라는 가치인 자유이다.
4강에서 배운 것
15분 일찍 도착하면 우리는 어딨죠? 뭐부터 보는거죠? A타입이 제일 선호도가 높나요?
높은 가격순으로 정렬하면 이 단지의 선호요소가 무엇인지 알 수 있습니다.
집보고 나오면서,
집주인이면: 가실곳은 구하셨어요? 이사는 언제가 편하세요?
임차인일 경우: 이사 날짜 확인(부동산) / 살면서 불편한 곳은 없었나요?
트래킹 단지를 뽑을때는 생활권별 상중하를 뽑으면 되고, 하인 단지도 거래량이 많고 세대수가 많은 단지를 뽑으면 좋습니다.
2. 5강 마스터님 강의
가장 크게 깨달은 점?
1. 부산과 같은 거대한 지방광역시는 이러다가 전세가 불붙으면 매매가 타오르면서 난리가 난다.
이게 우리는 이 시장을 못봤지만 부산 시장을 겪은 선배들은 너무나도 눈에 보이는가 보다.
하반기에 나타날 거라고 계속 반복을 하시네
2. 매임을 갔을때 활기가 있어야 한다. 어린이 소리가 들리고, 킥보드, 유모차가 정렬 되어 있어야 한다.
구미 옥계중흥도 그랬다. 포레나초읍도 그랬다.
누나들이 사는 더샵도 그렇고, 제니스도 그렇다. 애들이 엄청많다. 이런곳을 골라야 한다.
하지만 광주 농성sk는 조금 애매했다. 더샵염주는 엄청 많았다.
이런 차이점을 알고 투자해야한다.
대센자는 너무 좋다. 남산역화성파크드림은 조금 애매했다. 이런 차이!
3. 매물임장이 어렵다고 안하면, 그대로 금전적 손실로 직결된다.
한달에 50만원 100만 넘게 쓰는데, 나에게 마음이 어렵고 힘들다고 안한다면
나 스스로에게 가장 몹쓸짓을 하고 있는 것이다.
정말 몰랐던 것?
1. 송희구 작가님 문센 3만원 강의에서 찍어준 걸로 돈을 벌었다고 한다면
그것 자체로 리스크가 된다. 그것이 유일한 방법이라고 믿는 순간
다음 시장에서 망할 수 있다. 시장은 언제나 똑같이 움직이지 않기 때문이다.
만약 하락장이 시작된다면 버틸 수도 없다. 내가 실력으로 산것이 아니기 때문이다.
송희구 작가님이 사라진다면 또 문제다. 누가 말해주지 않는다고 돈 벌지 못하면
그것은 주인이 아니라, 그냥 주인이 던져주는 음식만 기다리는 개와 다르지 않다.
2. 정말 부자가 되는 것은 다음 상승장이다. 이번 상승장이 아니다.
이번 상승장이 어떻게 흘러가는지 온몸으로 규제를 때려 맞으면서 배우게 되면
다음 상승장이 눈에 보이게 된다.
투자에서는 감사하게도 머리로 기억되지 않는다.
수영처럼 몸에 기억이 남아서, 언제든 본능적으로 투자할 수 있다.
어떻게 흘러갈지 어떻게 헤엄치면 될지 몸으로 알게되기 때문에 다음 상승장에 큰돈을 버는 것이다.
안다고 착각했던 것?
1. 전세가가 비정상적으로 올라갈때가 매도해야되는 신호가 왔다라고 생각해야 한다.
매매가에 집중하면 매도하기 힘들다.
전세가가 비정상적으로 올랐으면 기계적으로 매도 타이밍이라 생각하고 팔아야 한다.
2. 계속 내가 성장했는지 돌아보는것은 좋지 않다.
어느 순간 쑥 성장했음을 체감하는게 훨씬 좋다.
더 이상 1등 뽑기가 어렵지 않을 때
전수조사가, 전화임장이, 매물임장이, 조장역할이, 임보 쓰는게 어렵지 않을때 성장했음을 느낄 수 있다.
하지만 부사님과 대화하는 것, 세입자와 소통하는 것, 새로운 계약을 맺는 것, 대처하는 것이 어렵게 느껴진다면
성장가능성이 열린 분야이다. 이런 분야에서 계속해서 질문하고 배우면서 나아간다면 어느 순간 성장했음을 알 수 있을 것이다.
알고 있지만 행동은 했는지?
1.마스터님이 아침에 출근하려고 하는데, 폭설이 내린날이었다.
사람들은 기를 쓰고 출근하고 있었다.
“투자를 저렇게 하면 다들 부자 될텐데” 살며시 웃으며 생각하셨다.
투자를 하다보면 예상치 못한 상황을 만나기 마련이다.
이것을 힘들다고 생각할 필요가 없다. 인생에 있어서 당여한 거다.
그게 삶의 묘미고 신비며 기적이다.
방향이 옳다면 어떻게든 해결하며 나아가면 된다. 방향이 옳다면 확률에 의해 반드시 승리한다.
앞으로 적용할 점은 무엇인지?
1. 교사 집단에 점심을 먹는데
주식, 비트코인, 금, 부동산 얘기를 하고,
거기서 내가 ~~게 해서 돈을 벌었다면서 자랑한다?
바로 그 영역이 끝물 까지 갔다는 의미다.
이거는 정말 여러해에 걸쳐서 축적되는 나의 경험칙이다.
그리고 이것은 어떤 시기가 오더라도 반복될 것이다.
3. 임장지에서 느낀 시장의 흐름은?
대전 유성구는 27년 과공급을 앞에 두고 있어 조용한 시장이었다.
유일한 흐름은 노은 지족 등등 모든 생활권에서 도안 트리쉐이드로 들어가기 위해서 자기 집을 팔기 위한 흐름 뿐이었다.
이 흐름은 리버파크, 디아델, 리체자이가 들어오는 순간까지 계속될것으로 보인다.
따라서 한동안 전세 흐름은 상승하기 힘들고, 이에 따라 지방투자에서 중요한 전세 상승에 따른 매매 상승을 당장 기대하기 어렵기 때문에, 부산 대구에서 먼저 투자를 하는게 낫다.
또한 투자 가치가 있는 단지는 7억대 아이파크시티1단지, 죽동칸타빌, 문지효성해링턴인데, 이 아파트가 투자금 2.8억 정도가 든다. 이정도 투자금이면 수도권을 하는게 훨씬 이득인 상태이기 때문에 지금 들어갈 이유가 없다.
하지만 수도권이 묶이고, 부산, 대구가 차례대로 묶일때, 대전이 남아있고
투자금이 1.5억대로 좁혀진 상황에서, 전세재계약이 끝나는 시점 공급이 거의 없는 시기를 만난다면 충분히 투자가 가능한 시기라고 볼 수 있다.
4. 임장에서 성장한 점?
초반에는 실거주 모드로 임장지를 파악하고, 이후 투자자 모드로 파아한다. 하지만 이 시장이 투자자에게 우호적인 시장이었다는 것도 감안해야 한다. 2년전 대전 서구에 왔을때, 정말로 투자자에게 비우호적이어서 힘들었던 기억이 있다.
매임에서도 어렵지 않았다. 특히 지도앞에서 미리 동선을 파악하고, 뷰를 파악하고, 도면도를 통해서 어떤 물건을 볼지 눈에 그리고 보는 방법이 좋았다. 이 방법을 계속해서 활용해야 겠다.
이제 투자자에게 비우호적인 시장에서 마스터님처럼 워크인 해서 관계를 맺고 물건을 보는 방법도 도전해야겠다.
5. 투자에서 성장한 점?
전세 빼기과정을 계속 거쳤음.
실전반을 진행하며 동시에 전세를 빼는 과정을 거쳤다.
잘한점은 다음과 같다.
1) 재이리 튜터님이 말한대로, 주변 전세 가격을 조사하며
3.1~3.2억이 적절한 전세가임을 파악할 수 있었다.
2) 처음에 생각했던 전세가 3억에서 상승하여 최소 3.1억을 받을 수 있을거 같다.
투자금 +1천만원을 더 벌게 된다.
3) 기존 전세계약이 깨진 덕분에, 나눔글을 통해 1500곳에 문자를 뿌렸다. 그중에 150건 정도 답신을 받았다.
8월 11일에 나가면 다시 이곳에 문자를 뿌려서 빠르게 보게 하고, 비교한뒤에 가장 나은 조건
1. 2년뒤에 나가고
2. 3.2억 전세가
3. 8월 말에 들어오는 사람
에 들어오는 사람으로 구할 수 있을것이다.
다만 아쉬운점도 있다.
1) 전세를 빨리 내놓았어야 했다. 어차피 다른 호수로 올리면 세입자가 알 수 없기 때문에
나간다는 것을 확정했으면 2~3달전에 올렸으면 8월 11일 나가는 시점에 맞춰서 바로 구함으로써
주담대 이자를 줄일 수 있었다.
2) 확정되지 않은 것에 감내하기 힘들어 하는 나를 보았다.
계획이 빠그러지더라도, 견딜 수 있어야 한다.
본능에 역행해야 한다.
결정되지 않고 붕뜬것에 대해 큰 문제가 없다면 더 잘 견디는 사람이
더 유리한 기회와 금전적 혜택을 얻게 된다. 명심!
감사합니다! 엄청나게 많은 것을 배운 7월 한달이었습니다.
뜨거운 아스팔트 열기와, 수영장을 걷는것 같던 습한 날씨를 함께 해준
대흙 튜터님❤️
부자나야나님, 행한자님, 불꽃삽질님, 요리밍님, 올투완님, 성공2710님, 동기유발님
너무너무 고생많으셨고, 정말 감사하다는말 전하고 싶습니다🙏😊
우리 모두 건강히 오래 투자해서 꼭 10억달성기에서 댓글달며 축하하도록 해요 ^^
고생많으셨습니다 ㅎㅎ!
