[리치리나] 2026년 부동산 세제개편안 정리

"실거주 1주택자는 보호하고, 초고가·비거주 1주택자·다주택자의 보유세와 일부 세제 혜택은 강화한다."

1. 종합부동산세(종부세) 개편

① 주택 수 → 주택가액 중심으로 변경

기존에는 1주택, 2주택, 다주택 에 따라 세율이 달랐다.

➡️ 앞으로는 주택 수보다 '얼마짜리 집인지'가 더 중요해진다.

② 초고가 주택 세율 인상

과세표준별 세율

핵심

• 시가 약 32억원 이상부터 영향이 시작된다.
• 매우 고가 주택일수록 세금 증가폭이 커진다.

③ 실거주 1주택자 혜택 확대

기본공제

즉, 실거주자는 공제를 더 많이 받고  거주하지 않는 1주택자는 공제가 줄어든다.

④ 공정시장가액비율 인상

현재  모두 60%

개편  실거주 1주택 → 70%,  다주택 → 2028년 80%

즉, 세금을 계산하는 과세기준 자체가 커진다.

결과 

실거주 1주택

• 시세 약 20억원 이하
  → 종부세 없음
• 시세 32억원 이하
  → 거의 변화 없음

비거주 1주택

• 기본공제 축소
• 공정시장가액 증가

→ 종부세 크게 증가

예시

60세 + 10년 보유 비거주 1주택자는 종부세가 약 4배 증가 가능

다주택자

• 공제 축소
• 공정시장가액 증가
• 고가일수록 세율 증가

→ 종부세 부담 증가

2. 양도세 장기보유특별공제(장특공) 개편

현재  오래 보유하면 공제,  오래 거주하면 공제   둘 다 인정

2028년 :  보유공제  최대 20%,  거주공제  최대 60%

2029년  : 보유공제   ❌ 폐지,   거주공제  최대 80%

즉,   "오래 가진 사람"보다 "실제로 오래 산 사람"에게 혜택을 준다.

3. 장기보유공제 한도 신설

현재  공제금액 제한 없음

2028년  :  최대 20억원

2029년  :   최대 10억원

의미  초고가 아파트에서 수십억 양도차익이 발생해도  무제한 공제를 받지 못한다.

4. 다주택자 양도세 중과

원칙  다주택자는 양도세 중과   하지만,  정부는  2028년까지 중과를 계속 유예

즉, 집을 팔면 중과세를 당하지 않도록 퇴로를 열어준다.

투자자들이 주목해야 할 변화

① 실거주 중심 세제 :  앞으로는  보유보다 거주   투자보다 실거주   를 우대하는 방향이다.

② 초고가 주택 부담 증가 :  영향권  시가 약 32억원 이상,  특히  한남동,  압구정,  반포 , 대치 등 초고가 지역이 직접적인 영향을 받을 가능성이 크다.

③ 일반 서울 아파트 영향은 제한적 :   기사에서도 언급했듯  서울의 일반적인 인기지역(예: 마포·용산·성동구)의 상당수 아파트는 이번 개편의 직접적인 영향이 크지 않을 것으로 예상된다.

④ 다주택자는 매도 기회 유지 :  양도세 중과가 유예되어  갈아타기,  자산 정리를 할 수 있는 기간이 이어진다.

종합 정리

한판정리