[중원] 내집마련 보고서 PART 2. 단지 분석

[중원]

1) 단지명:

• 위치: 중앙힐스테이트2차 아파트
• 연식: 2014
• 세대수: 751 세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 1시간 (지하철 1회 환승)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 18분 (지하철 1회 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 1시간 9분 (지하철 1회 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간
  • 판교역 : 44분 (지하철 2회 환승 & 역에서 걸어가는 시간이 16분 소요 → 실제 임장 시 확인 필요) → 8호선 연장 시 훨씬 줄어들 예정
  • 정자역 : 37분 (역에서 걸어가는 시간이 16분 소요 → 실제 임장 시 확인 필요)

학군

• 중학교 학업성취도: 성남중학교 (학업성취도 - 76.8% / 특목고 진학률 - 0.0%) / 동광중학교 (학업성취도 - 64.1% / 특목고 진학률 - 1.0%)
• 학원가 유무 : 수진역 인근 학원가 (도보 20분 내외)

  • 

  • 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 성남제일초등학교 도보 6분 / 성남중학교 도보 22분 / 동광중학교 19분

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 재개발 이전 구도심  & 재개발 공사판
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)
  • 이마트
  • 성남종학운동장
  • 전체 재개발로 편의시설 생길 가능성은 있음

3) 가격 분석

• 평형 정보: 32평형
• 현재 호가: 11억 ~ 12억
• 최근 실거래가: (26.07) 11억 4천
• 전고 가격: 10억 5천 5백
• 전저 가격: 7억 5천
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 4억 3천 ~ 11억 4천 (대략 7억 상승)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [가능]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다]
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

구성남은 어린 아이가 있는 우리 집에서 지형의 이슈때문에 꺼려지는 곳인데, 신흥역은 그나마 평지라고 들어서 보고서 작성하게 되었다. 학군, 환경 측면에서 뚜렷한 장점은 없다보니 학령기 자녀를 둔 가정의 수요보다는 신혼부부나 영아기 (초등생까지) 자녀를 둔 가정의 수요는 있어보인다. 또한 교통도 판교, 정자쪽 근무지 교통도 아직은 그리 장점이 없고 강남이나 서울 사대문쪽도 그리 좋지는 않은 편이다. 그러나 8호선 판교 연장이 되면 확실히 장점은 있어보인다. 현재 보다도 재개발로 인해 앞으로의 입지 가능성이 좋은 곳으로는 보인다. 예산이 더 있다면 바로 앞단지인 하늘채랜더스원이 훨씬 좋다. 실제 임장을 나가볼 필요는 있어보인다.

1) 단지명:

• 위치: e편한세상금빛그랑메종 1단지
• 연식: 2023
• 세대수: 1135 세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 54분 (지하철 1회 환승) / 46분 (2회 환승)
• 시청역까지 소요시간: 1시간 4분 (지하철 1회 환승)
• 여의도역까지 소요시간: 57분 (지하철 1회 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간
  • 판교역 : 40분 (지하철 2회 환승 & 역에서 걸어가는 시간이 9분 소요 → 실제 임장 시 확인 필요) → 8호선 연장 시 훨씬 줄어들 예정
  • 정자역 : 33분 (지하철 1회 환승 & 역에서 걸어가는 시간이 9분 소요 → 실제 임장 시 확인 필요)

학군

• 중학교 학업성취도: 대원중학교 (학업성취도 - 60.6% / 특목고 진학률 - 0.0%) / 성남동중학교 (학업성취도 - 64.3% / 특목고 진학률 - 0.8%)
• 학원가 유무 : 금광동 일대 재개발 이후 학원가 형성 중 (도보 20분 내외)

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  • 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 단남초등학교 (도보 9분) / 금상초등학교 (도보 16분) / 대원중학교 (도보 21분) / 성남동중학교 (도보 15분)

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 재개발 이전 구도심 & 재개발 공사판
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)
  • 이마트
  • 전체 재개발로 편의시설 생길 가능성은 있음

3) 가격 분석

• 평형 정보: 24평형
• 현재 호가: 12억 ~ 13억
• 최근 실거래가: (26.07) 11억 3천
• 전고 가격: 9억 6천
• 전저 가격: 6억 1천
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 5억 (10년이 채 되지 않은 단지라 최초 실거래가 평균으로 측정) ~ 11억 3천 (대략 6억 상승)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [불가능] 호가가 너무 높음
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [모르겠다]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다]
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

신흥역보다 단대오거리역쪽이 언덕이 더 심한걸로 알고 있는데 1단지까지는 역과도 가깝고 평지이기 때문에 지형 문제가 없을 것으로 보이지만 직접 걸어가봐야할 것으로 보인다. 이재명 정부 들고 15억 이하 주택 폭등 시기에 맞물려서 짧은 시기에 아주 많은 집값 상승을 보인 단지 중 하나로 보인다.