안녕하세요 한강뷰살모찌누나, 성장캐 모찌입니당!
1강 오프강의로 다녀왔는데요 :) 첫 실전반인 저는!
역시.. 다르구나 라고 느낀 강의였습니다 ㅎㅎ
저환수원리, 그리고 전고점, 공식으로 바라보는 것이 아닌
정말 본질 속으로 다시한번 더 생각해보고 배우게된 강의였습니다!
🍀새롭게 배우게 된 점🍀
‘나를’알고 ‘매수+보유+매도’를 집중한 투자를 하는 것
내가 감당가능한 변동성이 얼마정도인가, 리스크는 어느정도(또 어떻게) 감내할수있는가
나의 돈그릇을 반드시 알아야하고 나의 인내심을 어떻게 가꿔나가야하는가가 중요하다고 생각했습니다!
투자를 점을 찍는 것으로 인식하는 것이 아닌 선을 그리는 과정으로 이해하는 것!
보유에서 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구별하고
본질을 판단하려고 노력하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다!
수도권의 가격 흐름과 지방, 수요와 환경이 다른 것
전저 대비 3배오르고, 가격이 빠지면서 2배에 수렴한다
이부분이 진짜 신기했던것 같아요! 지방앞마당이 많은 저는
사실, 지방이 수요가 전반적으로 수도권보단 덜탄탄하고 공급을 때려맞으면
훅 꺼질 수 있어서, 지역의 상황과 환경에 크게 흔들림을 받기때문에 가늠할 수 없는데
생각해보니.. 수도권은 보다 참고가될만한 부분이 더 많겠다 생각이 들더라구요
지방은 이전의 전고와 앞으로의 상승장은 또다른 시장이기때문에
전고로 판단하지 않으려고 주의하고 유의하게되더라구요…!
수도권vs지방의 프레임에서 벗어나라
수도권과 지방이 아닌, 보유와 매도의 관점에서 같이 판단해봐야한다
수도권의 비역세권 단지가 지방의 신축단지보다 더 낫지 않을 수있다
항상 수도권을 우위로 보는 것이 아니라,
정말 이제는 가치/상황/포지션에 따라서 판단하는 능력이 더 중요한 시기가 왔구나라고 생각이 들었습니다!
*포지션은 제가 표현한 단어인데 ㅎㅎ…
단기보유(소액투자)이냐, 중단기 보유이냐, 가치성장투자인지, 보유해나가야할 쌓아가는 단지인지
어떤 포지션의 단지를 나의 어떤 상황이라서 어떻게 취해야하는지를 같이 판단해야한다고 이해했습니다!
수도권은 입지 입지 입지
1.입지평가 2.전저점 대비 하락폭 3. 전저점 대비 상승폭 낮은 것 4. 실거래가 - 호가 괴리율 낮은것
여기서 1 입지평가에서 우월하다면 그냥 234까지 안가는 것
와 너무좋다.. 지투실에서 최종오프에서 ㅎㅎ 소액투자의 관점에서
좀더 투자금이 들더라도 더 가치가있다고 생각되는 단지를 해야하는 것인지
수익률을 더 봐야하는 것인지가 논의주제중 하나였는데요!
개별 단지의 선호도를 더욱 또렷히 봐야하는 지방에서
개별 단지의 선호도에 대한 논의까지 이어졌었던거같아요 ㅎㅎ
개별단지의 선호도 + 그리고 저평가되어있는지 (다른 앞마당까지도 비교해서)
지표로 삼을 만한 부분들이 많구나..라고 생각이 들었던 것 같습니당!
지난 단지분석에서 전저대비, 전고대비 얼마나 상승하락을 했는지 살펴봤던 부분을
제외하는것이 좋을까? 생각이 들었는데 수도권은 많은 참고가 될 수 있겠네요!
🍀나에게 적용할 점🍀
저환수원리를 다시 바라보기
저 → 전고점만으로 판단하지말고 이유를 만들어서 설명해보기
환 → 매도가 가능할지 관점에서 한번 더 깊숙하게!
300세대이상과 중층이상(탑층제외)는
시장이 어려울때 거래가 어려울 수 있고 가격을 많이 내려야 매도된다
동향 사이드는 가격경쟁력이지 본질은 아니다 *매물뽑기할때 반영하기!
수 → 수익률VS수익금, 부동산이 투자재로 학습되었다
과거 수익률이 높았던(=전세가율이 높아 투자금이 적었던) 단지가 앞으로 있을진..모르겠다
얼마나 오를지 예측하기보다, 투자금 범위 내 가치있는 물건을 사서 기다리는 것이
우리가 할 수 있는 최선이다! *TOP3를 뽑을때, 더 가치있는 것이 무엇일지 판단해보기
원 → 지난 권유니님 강의에서도 한번더 배웠던 것인데
‘전세가율’로만 판단하지 않기! 전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 대세 상승장 이후!
매매가가 올라서 하락할수 있을때 따지는 것
다만, 전세가가 잘받쳐주는 시장은 투자자 진입이 있어서 전세치킨게임이 시작될 수있다
***최악시 전저점까지 떨어질 수 있다고 생각하고 원금보존을 판단해보자!!
리 → 전세대출 +1~2일 후에 잔금일 설정하기
세입자 승계 혹은 주인전세 물건도 리스크대비 우선 검토하기
월세낀 물건도 중고금을 먼저 내보낸 후 셋팅할 수있다
전세대기자 동시계약 혹은 매도인 적극협조 특약 넣기
(**2호기 셋팅시에 한번더 체크하기!)
종부세와 양도세 판단기준까지도 알려주셔서 감사합니다!
저에게 세제개편을 저에게 적용해보는 것도 방향성을 확실히 잡는 것에 큰 도움이 되는 것 같습니다~!
이번에도 첫 수도권 투자의 방향을 바이블처럼 잘 잡아주신 권유디님 너무 감사합니다!!
