원문 : [센스있게쓰자] "이 집 나중에 팔릴까요?" 살 때 이미 정해지는 3가지 (아파트 1층 사도 될까요) 26.08.04
요즘 네이버 부동산을 켜보면 드는 생각
“왜 맨날 1층, 2층이거나 세안고, 전세끼고 매매” 만 남아있지?
“저층 사도 괜찮은 걸까?”
“입지가 빠지면 동이 아무리 좋아도 아쉬운 것은 아닐까?”
“이 집 나중에 잘 팔 수 있을까?”
선택에 도움이 되는 3가지 포인트는 바로 !
첫번째, 누가 봐도 좋다고 할 수 있는 단지인가?
누가 봐도 좋다고 할 수 있는, 강남권을 포함한 서울 내 평균 이상 될 수 있는 곳에 있는 단지라고 한다면
나중에 잘 팔리는지(환금성)에 대한 걱정은 일단 많이 줄여도 됩니다
누가 봐도 좋은 단지인데? 라는 생각이 들만하다면
조금 아쉬운 부분들이 있는 집이라고 해도 의미가 있습니다.
(예를 들어 층이 낮거나, 역에서 먼 뒷 동이거나 등)
작년 1월, 두 집이 나란히 팔렸습니다
한쪽은 14.9억, 다른 한쪽은 14.8억
그리고 1년 반이 지난 지금
99년식 구축 2층은 24억,
18년식 신축 중층은 20억이 됐습니다
25년 1월 방배1차 현대홈타운 1~2층은 14.9억에
래미안 로이파크 23층은 14.8억에 거래 건에 대한 이야기 입니다.
서초 방배 1차 현대홈타운(99y) 1~2층 14.9(25.01) => 24억(26.07)
동작 래미안 로이파크(18y) 중층 14.8억(25.01) => 20억(26.07)
오히려 저층 이었음에도 불구하고
저층의 단점을 이길만한 장점이 있는 좋은 입지였던 것이죠
그래서 내가 보는 지역 및 단지가
누가 봐도 좋다고 할 수 있는,
강남권을 포함한 서울 내 평균 이상 될 수 있는 단지라면
저층도 함께 후보군으로 비교해보는게 필요합니다
두번째, 입지가 아쉽다면 단지 내에서 좋은 동과 층인가?
누가 봐도 좋은 지역인지 모르겠으나,
조금 아쉬운 생각이 드는 단지라면
저층 및 아쉬운 동의 집보단, 선호하는 동이나 층, 타입을 우선 시 보는게 필요합니다
서울 수도권 내에 있는 대부분의 단지들의 실거래 내역을 살펴보면,
상승장과 하락장에서 거래되는 형태가 조금 명확합니다
지난 20년-21년 한창 상승하던 시기에는
1층 및 탑층도 중층 못지 않은 가격으로 거래가 되다가
이후 하락 분위기로 바뀌면서 저층 및 탑층의 거래가
거의 없는 단지들이 많이 보입니다
조금 복잡한가요? 이 패턴 하나만 알아두면
지금 상황에서 뭘 봐야하는지 훨씬 명확해질 수 있습니다
지금처럼 가격이 오르고 있고,
매물이 많이 없는 분위기 속에서는 좋은 동 및 층의 집들이 먼저 빠지고
아쉬운 동 및 층의 집들이 많이 남아있게 되는게 일반적인 흐름입니다
그럼 여기서 좋은 동이나 층의 집은 비싸게 나올 가능성이 높기에
저층 집들이 하나둘씩 거래가 될 수 있는데
다시 부동산 분위기가 주춤할 때 이런 아쉬운 동이나 층의 집들은
거래가 뜸할 수 있게 되면서 이 흐름은 반복될 수 있습니다
그래서 누가봐도 좋은 지역인지 모르겠거나,
조금 아쉬운 생각이 드는 단지라면
가격이 비싸더라도 좋은 동이나 층의 집을
먼저 비교해 보는게 필요합니다
그런데 내가 보려고 하는 단지의 좋은 동이나 층의 집이
이전 실거래 대비 너무 비싸거나 예산에 들어오지 않는다면
다른 단지도 같이 보면서 꼭 비교해 보세요.
세번째, 조금 아쉽더라도 선택해야 한다면?
여러 집을 보고 비교해봤는데도 불구하고
선택지가 많이 없어서
저층,탑층,사이드 등 조금 아쉬운 선택을 해야한다면
매도에 대한 중요성이 커집니다
여기서 매도의 중요성이 모호하게 들릴 수 있지만
종합적으로 신경을 많이 써야 된다는 의미입니다
구축이라면 가능하면 인테리어도 깔끔하게 하면서
가격도 조금 싸게 내놓고, 많이 보여주고 등
팔기 위한 노력이 조금 더 필요할 수 있습니다
그래서 조금 아쉬운 집을 선택해야 한다면
장점이 1개 이상 있는 단지를 고르는 것이 중요합니다
역세권이나, 학교 가깝다거나, 대단지거나 등
장점이 있으면 조금 아쉬운 부분들을 커버할 수 있으니
비교를 할 때 단지에 어떤 장점이 있는지도 살펴보는게 중요합니다.
그래서 지금 집을 알라보는 분들이라면 이렇게 하세요.
1번 누가봐도 좋은 입지인지
2번 입지는 아쉬워도 좋은 동,층 인지
3번 장점 하나로 커버해야 하는 곳인지 분류만 해보는 것이죠
그것만 정해도 저층을 볼지, 어떤 동을 먼저 볼지가 바로 나뉩니다
“그냥 싸게 사서 싸게 팔지 뭐..” 정도로 해서는
잘 매도해서 갈아타기 어렵습니다
먼저 내가 사는 집이 어느 위치에 있는지를 알고
분위기에 맞게 적절하게 내놓는 것이 중요합니다
즉 내 집에 대해 명확히 알고
이를 적절한 시기 및 가격으로 내놓는 대응이
갈아타기의 핵심인 것이죠
그래서 무조건 안된다고 선 그어 놓거나
어렵다고 고민만하다가 포기하는 것이 아니라
집을 사기 전부터 명확히 알고 나중에 대응을 하면 됩니다
오늘 3단계 말씀 드린 부분은 ‘안다’의 부분이고
다음 글에서는 ‘대응’에 대한 이야기를 해보겠습니다.
💡[정리] "이 집 나중에 팔릴까요?" 살 때 이미 정해지는 3가지 - 갈아타기/환금성 판단 기준
1️⃣서울 평균 이상의 입지라면 저층이라도 입지의 힘으로 인해 환금성 충족함
2️⃣입지적 강점이 애매하다면, 좋은 동, 층을 우선하기(시장이 주춤할때 저층,탑층의 거래 끊김, 주변 단지와 비교 필요)
3️⃣입지가 아쉬운 선택을 해야 한다면, 조금은 약점을 커버할 수 있는 확실한 장점 보유하는지 점검하기 (대단지,초품아,역세권)
