나는 레버넌트다
내가 월부를 찾은 것은 8개월만이다. 나는 레버넌트다. 나는 죽음에서 살아 돌어온 자다.
그동안 퇴사를 하고 불안과 원망속에서 지옥길을 헤매었다. 8개월 동안 얼마나 많은 상상 살인을 했는지 모른다. 오늘 죽인 자들은 어김없이 내일 또 다시 살아 돌아와 나를 회사에서 몰아내곤 했다. 끔찍했다.
생활의 리듬은 물론 활력도 사라졌다. 삶의 목표와 방향성도 사라졌다. 대체 내가 누구이며, 여긴 어디?가 일상이었다.
이대론 안되겠다는 (거의 살려주세요에 가까운) 절박한 마음으로 문을 연것은 퇴사 후 6개월째 되는 때였다. 살아야 한다, 살아내야 한다는 생각만으로 밖으로 나갔다. 가족들과 친구들의 도움이 컸다. 나가서 운동을 했고, 책을 읽고 글을 썼다. 친구들을 만났다, 지인들을 만났다, 업계 사람들을 만났다. 마지막 감정까지 쥐어 짜내 마음속 깊이 감사일기를 썼다. 소위 말해 독강임투를 했다. 독서, 강의, 임장, 투자는 아니었지만 독서, 강의, 임무, 투쟁을 했다. 오직 살기 위해, 살아남기 위해 독강임투했다.
내가 만든 작은 루틴이었지만, 환경속에 나를 넣자 나는 서서히 변화하기 시작했다. 평정심을 되찾을 수 있었다. 내가 상상 살인한 자들, 그러니까 나를 몰아낸 자들을 위해 감사일기를 썼다. 원수를 사랑하라는 말의 위대함과 실용성에 감짝 놀라는 하루들이었다. 그런 와중에 나는 살아내고 있었다. 나를 죽이지 못하는 것들이 나를 성장시켰다.
퇴사 후 생활은 급격한 다운사이징의 생활이었다. 수입이 말도 안되게 줄었다. 실업급여만으로는 생활이 어려웠다. 그러나 다행히도 월부 생활을 하며 투자해논 1호기에서 전세 상승분이 나와 숨통을 트였다. 퇴직연금 운용수익도 조금은 도움이 되었다. 재취업이 어려운 상황에서 자산 투자 이득과 연금 운용 수익이 없었으면 나는 살아남기 어려웠을 것이다.
결국 나를 살아내게 한 것은 정신적 각성과 작지만 소중한 현금흐름이었다. 이쯤에서 문득 묻고 싶어질 것이다. 인간은 왜 사는가? 왜 살아야 하는가? 인간은 자기실현과 자기 복제, 타인과의 교류를 위해 산다. 그것은 쇼펜하우어의 말대로 맹목적 생의 의지의 작용으로 이뤄기도 하고, 매슬로우의 말대로 욕구의 단계에 의해서도 이뤄지며, 도킨슨의 말대로 이기적인 유전자의 힘때문에 이뤄지기도 한다. 하지만 가장 공감이 가는 말은 니체의 말일 것이다. 니체는 초인이 되고자 하는 힘에의 의지가 인간을 살아가게 한다고 했다. 초인은 자신의 한계를 극복한 자, 가치 전도를 이룬 자다. 한마디로 성장한 자다. 그래서 니체는 인간을 원숭이와 초인 사이에 놓인 밧줄이라고 표현했다.
니체의 아파트
퇴사 후 6개월만에 내가 얻은 삶의 화두는 ‘니체의 아파트’였다.
대한민국은 고령화 사회가 되어 가고 있다. 그런데 고령화 사회의 주체인 고령자들이 노후준비가 채 되어 있지 않아 삶의 의미를 찾지 못하고 있다. 자신의 삶을 무가치하다고 생각하고 있다. 허무주의에 빠지는 것이다. 이른바 ‘고령화 허무주의’에 빠지는 것이다.
나 또한 예외는 아니었다. 서울에 2호기까지 투자를 했다고 하지만 충분한 노후 준비가 된 것은 아니었다. 그러다 보니 갑작스런 퇴사에 생존 자체가 위협을 받게 된 것이다. 깨달음은 강렬한 외부충격이 올 때 갑작스럽게 온다. 퇴사와 함께 내가 고령화 허무주의에 빠져 들었다는 것을 알게 됐다. 고령화 허무주의는 삶을 병들게 한다. 그래서 나는 6개월 동안 병들었던 것이다.
내가 고령화 허무주의의 극복을 시작할 수 있었던 것은 니체의 철학과 아파트로 대변되는 자산 투자 덕분이다. 이 두가지, 한 마디로 말해 ‘니체의 아파트’를 획득하는 것이 고령화 허무주의를 극복하는 방법이다. 이른 나이부터 시작해 일찌감치 니체의 아파트를 얻고 조기 은퇴하고 싶지만 쉬운 일은 아니다. 그렇기 때문에 니체의 아파트를 얻는 과정은 나이가 들어서까지도 계속 이어진다. 정도의 차이가 있을지언정 생을 마감하는 순간까지 이어지는 작업일 수도 있다. 생의 무가치함에서 나를 구해내는 일이 어디 끝이 있겠는가. 그것은 행복한 고단함이다.
니체의 아파트를 안내 하는 자, 월부
월부는 니체의 아파트를 안내하는 자다. 표현은 다르지만 성장하는 자들이 갖춰야할 니체의 철학을 알려주는 곳이고, 노후 대비를 든든하게 할 수 있는 자산으로서의 아파트를 알려주는 곳이다. 이것이 8개월만에 내가 월부를 다시 찾은 이유다. 고령화 허무주의 극복을 위한 니체의 아파트 마련이 아직 끝나지 않았기 때문이다.
때마침 열반스쿨실전반 강의 수강 신청이 있었다. 삶에 대해 재정신을 차린지 2개월째 되던 때였다. 너무나 듣고 싶었던 강의였지만 그동안 ‘클릭’에 실패해서 번번히 수강신청에 떨어지곤 했던 강의였다. 나는 끝날 수 없는 ‘니체의 아파트’에 대한 절박함으로 수강 신청 버튼을 눌렀다. 하지만 이번에도 아쉽지만 대기자 명단으로 분류됐다. 아, 이번에도 안되는가? 얼마나 더 내공을 쌓아야 열반스쿨 실전반의 경지에 이를 것인가? 고민 하던 찰라 문자를 받았다. 결재 순번이 되었으니 결재를 하라는 문자였다. 지성이면 감천이라 했다. 이런게 그런 것인가? 감사합니다를 몇 번이나 외쳤는지 모르겠다. 그리고 내친 김에 오프강의를 신청했다. 존경하는 권유디님의 강의였다. 그의 강의를 실제로 보고 싶었다. 이것도 합격. 행운이 연달아 왔다. 6개월간의 고행의 댓가라고 생각하고 달게 받았다.
혼란스런 시장, 사라진 기준
시장이 혼란스러웠다. 오프 강의를 들었던 7월 말에는 아직 세제개편안이 나오기 전이었다. 폭풍전야. 딱 그 말이 맞았다.
서울 4급지에 2호기까지 투자를 마친 상황이었지만 나는 불안했다. 일단 퇴사를 해서 수입이 없었다. 전세상승분과 연금 투자 수익금이 있었지만, 그 역시 충분하지 않았다. 충분하지 않다는 말은 그 돈들이 모두 생활비로 들어가 저축이 불가능해졌다는 말이다. 저축이 불가능하면 더이상의 투자는 어렵다.
다행히 2호기 매수 시기를 운 좋게 조절해서 일시적 1가구 2주택 혜택을 받을 수 있도록 해 놨다. 그 혜택을 활용해 두채를 매도하고 똘똘한 한채로 갈아탈까? 직장이 없어 대출이 나오지 않는 나는 그것이 어려웠다. 서울과 수도권 대부분의 지역이 토허제로 묶여 있어 실거주 이외에 투자로 매수하기가 불가능하기 때문이었다. 그러면 어쩔 수 없이 보유해야 하나? 아니면 미친 척하고 비규제 지역으로 다 갈아탈까, 채수를 늘려서? 그러기에는 자산의 가치가 하락하는 것이 싫었고 보유세에 대한 부담이 걱정됐다. 한 마디로 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난의 상황인 것이었다.
내게 필요한 것은 내가 투자 생활을 계속해서 해 나갈 수 있도록 하는 새로운 ‘기준’이었다. 고령화 허무주의를 극복할 수 있는 ‘새로운’ 니체의 아파트에 대한 기준이었다.
이 문제에 있어서 권유디님의 강의는 내가 즐겨 인용하는, ‘단테가 인생의 반고비에 길을 잃었을 때 만난 길 안내자로서의 스승’이었다. 나는 앞선 문제 의식을 가지고 오프강의를 들었다. 대체로 강좌가 열리면 첫 강의는 현 시장상황에 대한 분석을 해 준다. 게다가 강사가 권유디님이니 분명 내가 얻을 수 있는 인사이트가 있을것이라는 기대감으로 잔뜩 찼던 것은 사실이다. 그런데 강의를 들어보니… 이렇게까지 직접적으로 답을 줄 줄이야…
확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직인다
우선 권유디님은 (1)’상황에 따라 투자하는 휘둘리는 일반투자자’와 (2)’본질에 따라 투자하는 중심이 바로잡힌 최고의 투자자’를 구분했다. (1)은 할 수 없는 영역에 집중하고 할 수 있는 일을 진행하지 못한다. 반면 (2)는 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 명확하게 구분하고 할 수 있는 일을 꾸준히 내간다. 이것은 매우 중요하다. (1)은 투기이고 (2)는 투자이다.
프랑스의 현대 철학자 파스칼 브뤼크네르도 50대 이후를 위한 인생 지침서 <아직 오지 않은 날들을 위하여>에서 같은 말을 했다. 파스칼 브뤼크네르에 의하면 노년은 철학하기 좋은 나이인데, 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 구분하고, 할 수 있는 일에 매진하는 것이 노후에 삶을 철학적으로 현명하게 사는 바탕이라고 했다.
이 부분에 관한 유명한 기도문도 있다. 미국의 신학자 라인홀트 니버가 초안을 작성한 ‘평온을 위한 기도문’이다.
“신이시여, 저에게 제가 바꿀 수 없는 것을 받아들일 수 있는 평온함과, 바꿀 수 있는 것을 바꾸는 용기, 그리고 그 차이를 분별하는 지혜를 주소서.”
이 기준에 의하면 우선 정부 정책으로 야기된 현재의 혼란스런 시장은 내가 어찌 할 수 없는 영역이다. 그렇다면 남은 것은 내가 할 수 있는 영역, 즉 대응의 영역이다. 투기가 아니라 투자를 했기에 나는 대응의 영역으로 들어가야 하는 것이다.
그런데 과연 어떤 대응을 해야 할까?
권유디님은 우선 현재 부동산 시장을 분석하며 부동산 사이클의 주기가 짧아졌음을 지적한다. 이는 사람들이 아파트를 보금자리보다는 투자재로 인식하는 경향이 더 짙어졌기 때문이라고 한다. 그러다보니 아파트 투자가 주식투자처럼 등락의 주기가 짧아진 것이다. 예전 시장에서 상승과 하락의 시기가 3~4년 정도 소요됐다면 지금의 시기는 그 기간이 각각 1년 정도다.
이런 시장의 변화가 주는 결과는 명확하다. 변동성이 커진다는 것이다. 좋은 아파트일수록 변동성이 더 크다. 통화량의 증가에 따라 아파트의 가격은 우상향한다. 특히 아파트의 가격은 통화량 증가분의 평균에 수렴하는데, 그렇기 때문에 많이 오른 아파트는 단기적으로 떨어질 수 있고, 조금 오른 아파트는 단기적으로 더 오를 수 있다. 물론 장기적으로는 모두 우상향한다.
이것을 알고 투자하는 것과 모르고 투자하는 것은 하늘과 땅 차이다. 왜냐하면 이것을 모르고 투자하는 사람은 ‘보유’에 어려움을 겪기 때문이다. 투자는 매수만이 아니다. 보유와 매도도 엄연한 투자의 과정이다. 권유디님은 심지어 이렇게 말한다.
“실전반에서 지방을 얘기하는 이유가 있습니다. 이제 기준은 재정립되어야 합니다. 패러다임도 바뀌어야 합니다. 투자의 두 축은 더이상 서울 수도권 vs 지방이 아닙니다. 이제는 매수 vs 보유-매도로 바뀌어야 합니다.”
권유디님이 이렇게 말한 이유는 지금의 시장이 변동성과 (세제개편 등의) 불확실성이 커진 시장이고, 그렇기 때문에 매수 못지 않게 보유와 매도가 굉장히 중요한 부분으로 떠 올랐기 때문이다. 나는 이 부분에서 무릎을 쳤다. 딱 내가 고민하고 있었던 문제였기 때문이다.
권유디님이 제시한 새로운 패러다임에 따른 새로운 투자 기준은 ‘확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직여야 한다’는 것이다. 이것이 지금 우리가 해야 하는 대응의 영역이다. 무주택자는 내집마련으로, 1주택자는 갈아타기로, 다주택자는 보유 또는 일부 매도, 또는 전체 갈아타기로…… 그 어느 케이스든 ‘확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직여야’하는 것이다.
이것은 단순히 일시적 1가구 2주택 혜택 등으로 비과세 혜택을 받거나 실거래가 대비 호가가 낮은 아파트를 사라는 얘기가 아니다. 세금과 상관없이 호가와 상관없이 편익과 비용 계산을 통해 확연하게 좋은 자산을 가질 수 있다면 그 방향으로 움직이라는 얘기다.
사실 나는 앞서 말한대로 일시적 1가구 2주택 혜택을 받아 1,2호기를 모두 매도하고 상급지 아파트로 갈아타는 방법을 고민했었다. 서울-수도권의 대부분이 토허제로 묶여 있는 상황에서 대출이 안 나오는 나는 지금 내가 보유하고 있는 1,2호기보다 더 좋은 자산으로 갈아타는 것이 불가능하다. 그렇다고 비규제지역으로 채수를 늘려 투자하는것 역시 확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직이는 것이 아니다. 남은 것은 대응의 디테일 뿐. 방향성은 정해졌다. 아마도 나는 보유하는 쪽으로 가닥을 잡아야 할 것 같다. 구체적으로 보유세 계산을 해 봐야겠으나 자산 상승이 예상되고 양도세 중과로 매도도 할 수 없는 상황이라면 보유밖에 답이 없다. (이 글을 쓰는 현 시점에서 시뮬레이션을 돌려보니 다행히도 보유세는 감당가능한 수준이다.) 만약 보유세가 감당 가능한 수준이 아니었다면 나는 한채 내지는 두채 모두를 매도해야 할지도 모른다. 그것은 또 그에 맞는 대응이 있다. 그러나 모든 시나리오에도 불구하고 기준은 하나다. ‘확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직여야 한다.’
에필로그 : 가치 판단의 업그레이드
이번 강의에서 내가 얻고 싶은 인사이트는 이미 차고 넘친다. 하지만 이번 강의에서 업그레이드 된 가치판단 기준을 말하지 않고는 글을 맺을 수가 없다. 가치 판단은 새로운 가치 정립, 니체적으로 말해 가치 전도다. 이 내용이 너무나 좋아 마지막으로 소개하며 글을 마무리하려 한다.
오늘 권유디님의 강의로부터 새로운 투자의 기준을 말했다. ‘확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직인다.’ 그런데 이 투자의 기준에도 기준이 있다. 그것은 바로 저환수원리다. 권유디님은 현 시장에 실질적으로 적용될 수 있는 수정된 저환수원리를 말한다.
(1) 저평가 : 전고점은 의미가 없는 시장이 됐다. 입지 가치를 판단하는 능력이 중요해졌다. 직장, 교통, 학군, 환경으로 입지 평가를 하는 것은 여전히 유효하다. 다만, 이를 통해 판단이 안 선다면 전고점 대비 하락률을 본다. 그런데 최근에는 거의 모든 아파트들이 전고점을 넘어섰다. 이때 고려해 볼 수 있는 판단 기준이 전저점대비 상승률이다. 상승률이 낮은 아파트가 좋다. 왜냐하면 이토록 변동성이 큰 시장에서 많이 오른 것은 많이 떨어질 수 있고, 덜 오른 것은 더 오를 수 있기 때문이다. 이것은 확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직이는 것이다. 그리고 마지막. 여기서도 판가름이 안 난다면 실거래가-호가의 괴리가 낮은 것을 선택한다.
(2) 환금성 : 300세대 이하 단지는 전저점이 늦게 온다. 즉, 갈아타기 좋은 시절인 하락장에서 거래가 되지 않는다. 그러나 상승장에서는 다른 아파트 오르는 만큼 오른다.
(3) 수익성 : 지금 시장은 수익률 조정이 어렵다. 수익성 측면에서 접근한다.
(4) 원금보전 : 지금 시장은 전세가율이 크게 중요하지 않다. 최악의 경우 매매가가 전저점까지 떨어질 수 있다는 가정하에 투자한다.
(5) 리스크 : 조건부 전세대출이 금지된 상황이라 잔금 리스크가 낮은 물건을 우선적으로 검토한다.
1강 후기를 쓰며 어려운 숙제를 하나 끝낸 느낌이 든다. 그러나 이로써 투자자로서의 나의 성장과 공부가 완성됐다고 생각하지는 않는다. 권유디님의 주신 이 굉장한 인사이트는 분명 내 생각의 방향을 정립하는데 커다란 도움이 되었다. 하지만 그럼에도 불구하고 여전히 남은 것이 있다. 그것은 ‘어떻게’의 영역이다. 권유디님의 강의 덕분에 ‘왜’의 문제는 대부분 해소되었다. 이제 남은 것은 ‘어떻게’, 즉 디테일이다. 안타깝게도 이부분은 누가 도와줄 수 있는 부분이 아니다. 오로지 혼자 고독하게 수행해야 하는 부분이다. 성장의 길-초인으로 가는 길은 이처럼 홀로 밧줄을 타는 것과 같은 것인가 보다.
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