지금 시장의 매수 기준
4가지 프레임으로 접근해야 하는 지금 시장!
입지 평가 → 전고 대비 하락폭 → 전저 대비 상승폭 → 실거래가와 호가 괴리 낮은 것
무조건, 입지 평가가 1번이다.
단지 분석을 시작하다 보면, 전고점에 치중할 때가 많다.
입지는 어느정도만 보고 바로 전고점에 치중을 하기도 하는데
오늘 강의를 들으면서 역시 1번은 입지 평가다..!
전고 대비 하락폭의 의미가 점점 사라지는 시장이다.
시세들을 보기만 해도 전고 돌파한 단지들이 정말 많아지고 있고,
앞으로 대세상승장이 온다고 하면 전고점 넘는 단지들이 더 많아지기에
전고점이 단지의 기준이 되어서는 안된다.
입지 평가를 하고도 모르겠으면 스리슬쩍 참고해서 비교평가 하기 좋을 듯 하다.
가격이 비슷한데 가치 차이가 큰 곳들을 파악하기 위해
뾰족한 가치 판단을 하기 위한 노력을 해야겠다.
BM POINT : 단지 비교할 때 입지평가 → 전고 → 전저 → 실거래가, 호가 괴리 낮은 순으로 !
저환수원리 디테일
환금성을 그저 세대수로만 동층향으로만 구경하고 있었는데
오늘로써 환금성의 무서움을 알게 된 듯 하다.
세대수가 적은 단지라고 해서 아예 매수가 불가능 하다?
그것은 아니지만 내가 갈아타기를 꼭 해야 하는 상황이 있을테고
최적인 하락장에서 갈아타기를 할 수 없이
거래가 될 상승장이 올 때까지 쭈욱 기다림의 시간을 가져야 한다.
환금성이 적을수록 하락장에서 거래 자체가 불가능 하기에
나는 하락장에서도 매도가 가능하고 갈아타기를 할 수 있는 단지를 찾기 위해
거래 절벽이 심하지 않은 선호요소가 있는 단지를 파악하고 싶다.
저환수원리 중 개인적으로 원금보존이 가장 어려웠다.
전세가율로만 판단하기에는 뭔가 안 맞다는 느낌이 들었는데
그 이유가 현재 시장에서 괴리감이 있기 때문이라 하셨다.
원금보존성의 정확한 기준을 주셨기에
이번 결론 파트 때 원금보존성을 제대로 파악해서 결론 내려보도록 해야겠다.
가장 중요한 리스크 파트!
현재 시장에서는 주전, 월세, 전세대기자 등
비규제 지역에서 어떻게 해야지 거래가 가능한지 알려주신 꿀팁대로
현장에서 적용하고, 물건을 찾을 수 있게끔 해야겠다.
BM POINT : 전세 새로 맞출 때 꼭 매도인 협조 특약 넣기!
금융비용 아끼는 것이 능사가 아니다!
저승사자 썰은 이야기만 들어도 아찔하고 기억에 많이 남는다.
나만의 생각으로 세입자의 리스크를 안고 진행하려고 하다 보면
상상도 못한 리스크들을 껴안을 수 있고,
내가 내 물건을 쉽게 컨트롤 할 수가 없기에
금융 비용이 들더라도 전세반환대출 이자, 중도상환수수료 등을 투자해서라도
내 물건 상태를 내가 컨트롤 할 수 있게끔 만들어 놓아야겠다는 생각이 든다.
그리고 매도를 위해서는 적극적이고 능통한 부동산 사장님의 중요성이 정말 필요하다는 것도
다시 한 번 깨달았다.
BM POINT : 비용 절감이 아닌 리스크를 제거하는 방향으로 선택해야 한다.
