🔎현재 수도권 시장. 현재 위치 진단!
드디어 나왔습니다 세제개편! 쟈니튜터님께서 마지막 강의에서 다뤄주실 예정이긴 하지만, 세금에 대한 부분을 포함해서 앞으로 우리는 어떤 방향성을 가지고 준비해나가야 할지 배울 수 있는 권유디튜터님의 1강이였습니다.
현재의 수도권 시장은 지역별로 다양한 모습을 보여주고 있습니다.
끝없이 벌어질 것만 같았던 양극화에서 키맞추기 장세로 옮겨가고 있고, 연초보다 전저점 대비 지역별 상승률의 차이가 많이 좁혀지기도 벌어지기도 하였습니다.
실수요자로 제한 된 거래지만 한 건, 한 건의 거래가 높은 호가를 받아주면서 크게 점프하기도 하고, 매물이 없어 높은 호가의 매물만 있지만 잠시 세제개편을 기다리면서 숨고르기만 하는 곳도 있고 정말 혼란스러운 시장이인 것 같습니다.
튜터님이 말씀해주신 지금은 상승장 중후반부로, 과거의 시장과 비교를 통해 말씀해 주셨는데, 단순히 가격만 보는 것이 아닌, 공급, 규제, 상황, 사람들의 심리, 그때와 같고 또 다른 것들이 굉장히 많았습니다.
그리고 이제는 21년 전고점.. 보내줄 때가 된 것 같더라구요. 많은 분들이 가치의 절대적 평가 기준으로 삼았던 21년 전고점도 많은 단지들이 넘어서면서 다른 기준으로 절대적인 수준을 파악하게 될 것으로 보는지금..
하지만 정부에서 발표한 세제개편으로 지금은 또 움찔! 하는 싯점이기에 이럴 때 기회를 잡을 수 있는 포인트 들도 굉장히 많다고 보여졌습니다.
지방과는 또 다른 서울, 수도권 시장에서 가장 중요한 것은 가격만 보는 것이 아닌 가치를 보는 것. 그리고 그런 선택을 할 때 내가 감당할 수 있는 것들이 무엇인지 명확하게 알고, 계속해서 보유해나갈 수 있는 실력이 있어야만 한다는 부분을 다시 한번 세길 수 있었던 것 같습니다. 이래서 경험이 정말 중요하다!
- 과거 시장 비교 - 공급, 규제, 심리, 상황
- 수도권 자산의 가치. 어떠한 자산을 보유해 나갈 것인가
🔎저환수원리. Detail ✨
- 저평가: 경험이 쌓이고 이번 25년, 26년 서울 수도권의 단지들이 상승하는 것을 보면서, 가격과 가치에 대해서 많이 생각하게 되었고, 전고점이 모든 것을 말해주지 않는다라는 것을 조금씩 이해해 나가고 있는 것 같습니다. 이게 말이 되는거야? 싶은 과거의 단지도 한 사이클을 지나고 나서 그 가치에 맞는 가격 수준을 보여주고 있었고, 그렇기에 이번에 많이, 그리고 빠르게 오른 단지를 보면서 대상이 가진 본질적인 가치를 생각해보려고 했던 것 같습니다. 튜터님 말해주신 전고점이 의미가 없어진 시장. 입지 가치를 판단하는 능력이 더 중요해 졌고, 그렇기 때문에 실전반에서 하게 되는 임장/임보를 통해 직장,교통,학군,환경을 통한 수요와 선호도 파악하기! 기본이 가장 중요하다!
- 환금성: 예전에 그런 생각을 많이 했습니다. 상급지병.. 인 것처럼, 서울 3급지 이상 단지면 선호도 떨어지고 환금성이 떨어져도 계속 보유할 수 도 있는 자산이니까 매수해도 괜찮지 않을까? 그리고 들은 답변은 넓게 보세요. 😄 우리의 목표는 다주택자가 아니라 부자가 되는거고, 더 좋은 자산을 보유해 나가는데 있기에, 환금성은 보유, 매도 관점에서 반드시 생각해야 하며, 눈 앞에 쥘 수 있을 좋은 자산을 놓칠수도 있다!
- 수익률: 수익률을 과거에는 선택할 수 있었다! 과거 그래프를 보면 “진짜 저 때로 돌아가고 싶다!😭” 소리가 나오는 12-16년 시기.. 사람들은 집값은 오르지 않는다는 생각이 팽배하고 전세가율이 턱 밑까지 와도 매수를 선택하지 않았던 시절! 그렇기에 수익금과 수익률을 생각해보고 어떠한 선택을 할지! 결정할 수 있었지만, 지금은 달라진 상황. 그런 사이클은 현재는 적용이 어렵습니다. 왜냐하면 사람들의 인식이 완전히 달라졌기 때문. 수익률은 단기적인 투자 시점보다 장기적으로 봐야 좀 더 바람직 하다는 점! 우리가 할 것은 예측보다 범위 내에서 가장 가치있는 것을 선택하는 최선이 필요합니다.
- 원금보존: 지금 빠르게 오르고 있는 전세 가격을 보면, 저도 무섭다는 생각을 합니다. 아무리 공급이 없고, 통화량이 늘어나면서 물가 상승도 빠르지만, 이렇게나 전세가격이 오르는게 맞아? 역전세 크게 올 수 있는거 아니야? 라는 생각이 들게 만드는 시장인 것 같습니다. 현재 공급으로 보면 2-3년은 떨어지기 어려울 것으로 보이고, 어떠한 새로운 변수에 의해 떨어질 수도 있지만, 어느정도 수준으로 생각하는것이 합리적일지 알 수 있었습니다.
- 리스크: 6.27 대책으로 시행 된 조건부 전세대출 금지는 투자의 난이도도 많이 올려놓은 것 같았습니다. 처음에는 정말 이제 전세 레버리지 투자는 끝난건가 하기도 했지만, 시장에 익숙해지고 여전히 투자는 진행을 하고 있네요. 이러한 상황에서 리스크 헷지 할 수 있는 방법으로 가능한 매물에 제한을 처음부터 두지 않고, 다양한 가능성에 대해 검토하고 대응해나가면 못할 것 없지만, 명확하게 내가 감당 가능한 리스크를 알아야 이러한 선택 또한 할 수 있습니다. 언제나 중요한 감당 가능한 리스크!
🔎매도. 사람 대 사람. 관계
올해 초 갈아타기를 하면서, 어려움도 있었고 많은 경험을 하게 된 것 같습니다.
매도 당시 유디튜터님의 가이드를 받을 수 있었는데, 이번 강의에서 지방 매도과정을 들으면서 그 때 주셨던 가이드에 대한 이해를 더 깊게 할 수 있었습니다.
저도 분명.. 임차인분은 협조요청드린 부분에 대해서 수용하셨었지만, 실제 실행은 달랐습니다. 튜터님의 경우에도 세입자의 입장에서는 더 거주 하고 싶은 마음을 가볍게 생각했던 부분을 복기 포인트로 말씀 주셨는데, 투자를 진행하는데 있어서 고민이 될 때는 비용절감이 아닌 리스크를 제거하는 방향으로 선택하는 것을 검토해보는 것이 필요했습니다.
여기에서도 중요한 원칙이 무엇인지 생각을 해볼 수 있었습니다.
세금하고도 연결되었던 것 같은데, 당장의 양도세가 크게 생각되서 비과세를 받기위해 더 좋은 가치의 자산을 가져갈 수 있지만 미루는 선택! 매도 할 때 금융 비용을 아끼려고 더 좋은 상황이나 타이밍을 놓치게 되는 일!
이보다 더 중요한 것이 지금 내가 갈아탈 수 있는 자산이 얼마나 더 가치 있는가! 확실히 가치가 좋은 단지라면 내가 감수해야 할 것들보다 본질을 보고 선택하기!
🔎운영 - 투자/보유/갈아타기
세제 개편으로 케이스가 굉장히 다양해 졌고, 그에 따라 유리한 선택 또한 모두 다르게 되었습니다.
복잡한 세금계산, 어려운 세제개편 내용
지금처럼 뭐가 맞는지 주춤할 수 밖에 없고, 누군가는 조급함으로 이탈하려고 할 때, 기회를 잡을 수 있습니다.
갈아타기는 무조건 하락장! 더 좋은게 더 많이 떨어지니까 기다려야지! 라고 생각하기엔 지금의 시장은 언제 어디서 어떻게 기회를 줄지 모릅니다.
누군가는 최적의 타이밍을 잡겠다며 떨어질 때만을 기다리지만, 중요한 것은 시기와 가격에 집착하지 않고 더 좋은 자산으로 나의 포트폴리오를 계속 개편해 나가야 합니다.
지금 현재 상황에서 보유 자산들을 점검해 보았을 때 어떻게 대응해야 할 지 방향성은 나왔지만, 계속해서 지켜보면서 변화에 기민하게 대응해야 할 것 같습니다.
그리고 추가로 고민되는 부분도 생겼는데, 자산 종류의 다각화와 현금화 할 수 있는 부분들을 통해, 과거 23년과 같은 기회가 왔을 때, 새로운 자산을 취득 할 수 있도록 준비한다?! 그걸 생각하기 앞서 아직은 자산을 키우는데 집중 할 시기라고 생각을 하였습니다.
긴 시간동안 어려운 세금, 보유 매도의 원칙, 그리고 지금 시장에서 무엇이 중요한 건지, 어떠한 준비와 행동을 해야 하는지 알려주신 유디튜터님!
본질은 바뀌지 않는 더 가치 있는 자산으로 키워나간다는 것을 잊지 않고, 그에 맞는 행동을 이어나가도록 하겠습니다.
튜터님 감사합니다 😍
