✅핵심 내용 정리
✔️ 일어난 일 : 서울 아파트 경매 낙찰가율이 4개월 연속 100% 돌파
✔️ 사건 배경 : 경락잔금대출 최대 6억원이 활용 가능한 15억원 이하 재건축/리모델링 단지에 수요가 몰림
✔️ 상세 내용
- 송파 문정시영 46m²은 리모델링 호재에 감정가 8억보다 64% 높은 13.1억에 낙찰
- 서울은 경매 물건이 20% 늘었음에도 낙찰률이 4.3% 상승하는 현상 발생
- 서울에서 밀려난 수요가 비규제지역으로 번져 만안구, 군포시 낙찰가율은 124%, 112% 등 100%를 크게 웃돌아
✅떠오르는 질문
Q. 점점 15억 이하 아파트의 하방경직성이 강해지고 있는데, 다음은 뭘까?
- 대출이 6억원까지 나오는 15억 이하로 수요가 몰리고 있고, 낙찰가율이 높다는 건 사람들이 부동산 가격이 앞으로도 우상향할거란 믿음이 있다는 말이다.
- 게다가 6억월 대출이 나와도 현금이 8-9억이 있어야 하는 상황인데, 지금 시장에 현금이 많은 수요자가 많다는 것도 알 수 있다.
- 사람들이 경매에 몰리는 건, 더 많은 대출을 이용해 수도권에 한 채라고 마련해야한다는 압박(FOMO)가 있는 것으로 보인다.
- 4-5급지의 단지들에 수요가 모이면서 6-15억 사이의 단지들에 진입을 할 것이다. 하방이 다져지는데 문제는 다음이 없어보인다.
- 대출이 막혀있고 사람들은 더 이상 주식으로 몇 억의 큰 돈을 벌지 않는 이상 상급지 이동이 어려워진다.
- 어쩔 수 없이 다음 기회를 노리는 사람들은 전월세를 선택할 것이고, 수도권에 이렇게 매매/전세/월세 매물이 부족했던 적이 없는데 결국 전월세 대폭발의 시대가 오지 않을까? (역전세 조심하자)
- 어짜피 갭투자가 어려워지는 시점이지만 토허제/조정지역의 실거주 의무 2년이 종료되는 27년 10월부터 조금씩 갭이 줄어든 곳 위주로 갭투자가 이어지지 않을까 생각된다.
✅투자에 적용할 점 1가지
- 나도 지금 대출을 활용해 갈아타기를 해야하는 상황이고 내가 시장을 바꿀 순 없다.
- 결국 15억 이하 주택 중 내가 할 수 있는 최고의 집을 선택하고 2년을 잘 거주하는 수 밖에 없다.
- 군포, 만안구 등이 낙찰가율이 높다는 건 그만큼 절대가가 낮은 지역으로 사람들의 수요가 옮겨가고 있는 거니, 시장의 정책, 심리, 흐름을 잘 지켜봐야겠다.
- 적용점 : 가격대면 매물 변화 체크 (시세원페이지 매주 정리)
✅새로 알게 된 점
- 경매 지표의 선행성 : 매물이 늘면 가격이 떨어지는 게 정상인데, 경매 물건이 20%나 늘었는데도 낙찰률도 같이 올랐다는 건 대기수요가 많다는 것이다.
✅ 8월 신문기사
