✅핵심 내용 정리
✔️ 일어난 일 : 주택 거주요건 강화가 핵심인 세제 개편안 발표로 전월세난이 심각해질 것이라는 우려 발생
✔️ 사건 배경 : 비거주 1주택자와 고가 주택 보유자의 세 부담을 크게 늘린 ‘2026년 부동산 세제 개편’
✔️ 상세 내용
- 복잡한 세제 : 1가구 1주택도 거주 여부에 따라 9억, 14억으로 나뉘고 공동명의 등에 따라 케이스가 나뉨
- 전세난 후폭풍 : 실거주를 반강제 하고 있기에 전세난이 심각해질 가능성 (작년 10월 대비 전세 16.8% 감소)
- 정책 신뢰도 훼손 : 다주택자 양도세 중과에서 감면 기조(퇴로)를 보이고 임대사업자에 대한 정책 변경으로 신뢰도 하락
- 매물 잠김 : 절세 매물이 당장 나올 순 있지만 서민 내집마련엔 도움이 되지 않고 20억원대 주택으로 수요가 몰리는 풍선효과도 예상 (초고과주택 시세 32억 기준)
✅떠오르는 질문
Q. 실거주를 강조하는 세제 개편으로 누가 이득을 볼까? 나는 어떤 포지션을 취해야하지?
- 일단 이번 세제 개편으로 초고가주택 똘1을 했던 사람이나 비거주 1주택자들이 세금적인 타격을 입는다.
- 다주택자는 계속해서 제약을 주고 있기에 다주택자는 이제 검토하기 어려워진다.
- 나 스스로도 재산세는 견딜 수 있겠다 생각했는데, 양도세 시뮬레이션을 돌려보니 보유&다주택자 포지션은 수익률이 너무 떨어진다.
- 내가 할 수 있는 건 실거주를 최대한 하면서 부동산 투자를 하거나 짧게 방망이를 쥐고 양소득구간이 커지기 전에 갈아타기를 반복해야한다.
- 반대로 세입자 입장에서는 임대인들이 실거주하러 들어오는 경우가 많아질 것이기 때문에 임대차 시장이 불안해질 것이다.
- 결국 이번 세제 개편으로 ‘다주택자, 초고가주택 보유자, 비거주자들은 손해를 볼 것이고' ‘세입자들은 심각한 전월세 난을 경험할 것이다’
- 이득을 보는 건 ‘많은 세금을 걷어가는 정부’ 뿐이다.
- 부동산 시장도 매물 잠김 vs 급매 거래 양상을 보일 것이고, 이전 정권에서 유사한 시장을 경험해본 부동산 소유자들은 버틸 것이다 (지금 세제 변화는 재산세는 큰 타격이 없고 오히려 양도세 타격이 있기 때문에 버티는 전략으로 갈 가능성이 높아 보인다)
- 공급 물량을 보면 임대차시장은 아수라장이 될 수 있겠다 (어제 시세 정리하면서 보니 매물이 많이 쌓이는건 서초구, 고가주택의 시장뿐이다)
- 나는 합리적인 선에서 몇가지 검토를 해봐야겠지만 다주택자 포지션 보다는 와이프랑 나랑 1가구 1주택 내에서 일시적 2가구로 갈아타기 전략을 잘 쓰면서 금융투자를 늘려나가야 할 것 같다.
✅투자에 적용할 점 1가지
- 급매가 나올 수 있기 때문에 열심히 매임을 다닌다.
- 이번 정권 내에서는 양도소득세 이슈로 매도 후 갈아타기가 점점 어려워지지만 분명 다음 정권은 집권당이 바뀔 것이고 세제개편을 통해 가려운 곳을 긁어줄 가능성이 높다.
- 지금 세제 개편에 일희일비하지말고 26년 갈아타기, 29년 송도 이사라는 굵직한 이벤트를 제외하고는 열심히 월현금흐름을 늘리고 투자금을 모아 기회를 잡자
- 적용점 : 26년 갈아타기 후 2년 실거주 → 양도차액이 커지기 전에 더 좋은 물건으로 갈아끼우기 고려
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