안녕하세요~ 쌍둥이 ‘율&유’와 행복한 미래를 꿈꾸는 율유랄라 입니다.
권유디튜터님의 ‘열반스쿨 실전반 1강 실전투자자를 위한 투자기준 정립과
현재시장 대응법’에 대한 강의 후기를 남깁니다.
1. 강의를 듣고 가장 크게 깨달은 점(느낀점)
우선 실전반 첫 수강을 통해서 8개월 간의 월부생활을 복기 해보며 목표한 계획을 잘 실행해 나갔는지? 어설픈 지식으로 투자시장을 만만하게 보진 않았는지 생각하게 되었고 금번 실전반 수강을 통해서 튜터님과 주변 선배 동료들의 투자 인사이트를 통해 초심을 생각하게 되는 개기가 되었습니다.
강의에서는 서울수도권은 상승기 중반을 넘어 불과 몇달 전 전고점으로 저평가를 평가하던 시기을 지나
입지가치를 통한 비교를 통해 투자결정을 하는 시기임을 알게 되었습니다.
현재 시기에 투자기준도 이전과 달라졌습니다.
전고점의 의미가 없고 입지가치 판단을 통한 능력이 중요시 되는, 즉 실력 있는 투자자가 살아남는
시장이 되었습니다. 그리고 환금성 부분에서 특히 300세대 미만, 저층 등 환금성이 떨어지는 단지는
우선 거르고 봤는데 선호하는 단지와 균질한 선호 생활권에 있는 단지라면 가격적인 면에서 메리트가 있다면
투자가 가능함을 알게 되었습니다.
또한 과거에 수익율을 중시해 전세가율에 신경썼다면 현재는 하락과 회복의 주기가 빨라져 가치있는 투자를
통한 수익이 중요하고, 비록 투자금은 이전 보다 상승했더라도 싸게 사는게 중요한 시장이 됨을 알게 되었습니다.
한동안 공급이 모자란 시기라 과공급에 따른 역전세에 대한 부담은 덜하지만 정부 세재개편, 대출규제 등을
통해 대출은 최대한 지양하고 대출을 실행 하더라도 1년에 50% 정도 감당 가능한 선에서 일으켜야 함을
알게 되었습니다.
권유디 튜터님의 투자과정을 통해 제 투자 사례를 비교해 볼 수 있었고 매도 시 금융비용을 아끼기 위한 편익보다
세입자 리스크에 따른 손해가 더 크다는 걸 알게 되었습니다. 또한 꾸준한 시세트래킹과 매물 임장으로
기회가 갑자기 찾아 오더라도 잡을 수 있는 루틴을 만들어야 겠다고 느꼈습니다.
마지막으로 강의에서 가장 중요한 포인트는 여러 방향성과 케이스가 있지만 ‘확연히 좋은 자산’을 위해
투자 의사 결정을 해야 하고 향후 갈아타기를 위해 꾸준한 상급지 앞마당을 늘려가야 한다는 것입니다.
2. 강의를 듣고 앞으로 실행하고 싶은 점(적용점)
A. 1달에 1번 정기 임장과 매물 모니터링(시세트래킹)을 통해 갑자기 다가올 기회를 잡을 준비를 한다.
B. 역전세와 23 ~24년과 같은 대폭락 시기가 왔을 때 현금이 있는 사람은 더 좋은 투자가 가능했습니다.
부동산에만 몰빵 보다 자산 포트폴리오 다양화와 현금을 준비 해야겠습니다.
C. 전저점 대비 2배 이상(60%이상)의 상승률이 있다면 하락이 20~30% 정도의 하락이 올 수 있음을
알고 대비하자. 그렇지만 이런 물건들은 가치투자일 확률이 높이 감당 가능하다면 투자 할 수 있습니다.
D. 현 시장은 가격 판단은 저점 대비 상승폭으로 판단한다(60%). 그리고 철저하게 입지가치 평가로 정하겠습니다.
E. 저승사자 사장님을 찾아 주기적으로 소통하고 내 편을 만들어야 합니다.
F. 투자 시 우선순위 단지가 날라가더라도 아쉬워 하지 말고 다음 투자리스트 단지에 집중 해야합니다.
G. 종부세에서 인별공제와 1세대1주택 특례를 잘 비교해야합니다.(하지만 지금은 신경안써도 되는 시기)
H. 앞으로 2주택자가 모두 규제지역 아파트를 보유하고 있다면 양도세 중과로 매도하기 힘듦을 알고 대처해야합니다. (지방도 추후 규제지역으로 묶일 가능성이 있음)
I. 매도의 원칙에서 지방아파트도 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 가격 상승여력이 있어도 팝니다.
하지만 그것이 아니라면 지방도 보유합니다. 지방도 오르기 때문!
J. 갈아타기 시 일시적 2주택 비과세에 매몰되어 더 좋은 갈아타기 기회를 놓치지 말자. 비과세를 놓치더라도
더 좋은 자산으로 갈아타는 건 옳은 길입니다. 그리고 ‘확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직인다’ 는 걸
꼭 명심하고 행동하겠습니다.
좋은 강의로 투자 인사이트 나누어 주신 권유디님께 감사의 말씀 드립니다!.
