안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.
비교평가의 끝판왕이라고 생각 하는 지방 vs 수도권 비교평가에 대해
갱지지 튜터님께서 강의를 해주셨습니다.
평소 비교평가를 할때 직장, 교통, 학군, 환경 입지 등급으로 비교 평가를 하곤 했지만,
돌이켜보면 지방의 비교평가의 경우 아실 그래프로만 비교평가와 감으로 하지 않았나? 라는 생각이 들었습니다.
튜터님께서는
입지 등급으로 비교평가하는 것은 한계가 있씁니다. 10%는 투자자의 직관이 필요합니다.
라고 말씀 주셨는데요.
아, 어느정도는 내가 임장에서 보고 온 것, 감이 필요하구나 라고 느낄 수 있었습니다.
수도권 vs 지방 비교평가가 필요한 이유
현재 시장은 규제와 매매상승에 피로도가 있었던 19~20년도 상승장과 비슷한 시기라고 말씀 주셨습니다.
2019년에는 어떤 단지를 샀느냐가 중요했고,
현 시점에 매수 할 수 있는 단지들은 매매가 필요한 단지라고 말씀을 주셨는데요.
현 시장에서는 수도권 외곽과 지방을 함께 비교해서 매수 하는 시장이라는 생각이 많이 들었습니다.
또한 같은 매매가와 투자금이라면 수도권이 낫지 않나? 라는 생각이 들었는데,
강의를 들으면서 그런 생각을 많이 깨볼 수 있었습니다.
산본신도시의 비역세권 다산주공3단지 59 4.7억
부산진구의 언덕에 있지만 살기 좋은 서면동일파크스위트 3차 84 4.7억
무조건 수도권이라는 편견을 버리고 단지 vs 단지로 비교해야 한다는 것을 알 수 있었습니다.
수도권 vs 지방 비교평가 기준
비교평가를 하는 방법은
가격을 고정하고 가치비교 or 가치를 고정하고 가격을 비교
두 가지 방법이 있는데요.
지방과 수도권을 비교평가 할때는 가치가 다르기 때문에 가격을 고정하고 가치를 비교 해야 한다고 알려주셨습니다.
가격 (평단가, 랜드마크, 단지) → 가치(도시위상, 생활권 선호도, 단지선호도) → 시장 (전세가율, 공급, 분위기) → 투자기준 (리스크, 투자금, 개인상황)에 따라 비교평가를 하고 의사결정을 해야 한다고 말씀을 주셨습니다.
가격을 고정하고 비교평가를 위해서는 먼저
- 평단가가 비슷한 지역 찾기 (단, 지방은 저가치 단지들이 많으니 수도권 2000이라면 지방은 이보다 낮은 평단가)
- 랜드마크 활용해서 비슷한 체급인지 확인
- 비슷하다면 비슷한 가격대 단지들과 비교 하기
가치를 비교할 때는
지역의 규모를 비교하고 생활권 선호도를 파악해야 한다고 말씀 주셨습니다.
이전에는 단순히 1등 생활권, 3등생활권 이렇게만 비교했는데,
동래구에서는 후순위 생활권이지만 부산 전체에서는 선호 생활권이라는 것을 새롭게 알 수 있었습니다.
튜터님께서 제가 별로라고 생각 했던 단지를 예시로 들어주셨었는데,
후순위 생활권이라고만 생각했던 단지를 부산 전체 판에서 놓고 보니 단지 선호도가 나쁘지 않았던 단지였습니다.
수도권 vs 지방 투자 의사결정 법
지방 투자 할꺼면 무조건 광역시지, 이왕이면 큰 도시 부산, 대구지라고 단순하게 생각 했었는데.
전세가율, 공급, 지역의 분위기를 파악해서 투자 의사결정을 해야 함!
비슷한 가치라면 상승흐름이 더 빨리 올 수 있는 단지를 선택해야 한다고 말씀 주셨습니다.
재미, 의미, 성장
마지막으로 월부학교에서 환경은 내가 만들어 나가는 것.
그것들을 소중한 동료 그리고 튜터님과 함께 재미, 의미를 찾고 성장을 해나가야 한다는 것을 다시 한번 돌아볼 수 있었습니다.
우리반 목실감 댓글이 나와 괜시리 더 반가웠고,
앞으로 남은 시간 더 재미있고 의미있게 성장해 나가겠습니다.
좋은 강의 해주신 갱지지 튜터님 감사합니다.
