안녕하세요
다카입니다.
이번 3강의 주제는 비교평가라 생각됩니다.
사실 지역 내 비교평가는 그동안 강의를 들어오면서 해볼만 하다 생각되었는데요
가장 어려운 부분이 지역간 비교평가인 것 같습니다.
특히 수도권과 지방을 비교하려니 참 막막하더라구요..
3강에서 갱지지튜터님의 말씀은
단순히 수도권이냐 지방이냐가 중요하지 않다. 내가 투자하려는 대상을 이해하고 어떤 자산이 더 좋을지 가치에 대한 확신이 필요하다 말씀하셨습니다.
무조건적으로 수도권이 좋지도 않고, 상황에 따라, 시장에 따라 우선순위는 바뀔 수 있다는 것이 핵심입니다.
괴거 17년 수도권이 조정지역으로 묶이면서 1년 뒤인 18년 8월에는 용인,수원,평촌까지, 20년엔 부천과 산본까지도 묶이던 시절이 있었습니다.
이렇게 과거 수도권 규제시장에서 광역시는 대전이 먼저 상승했는데요
공급이 줄어들고 크고 작은 영향들로 인해 상승하고 있었습니다.
부산의 경우 13-17년 상승장으로 인해 조정지역이 18년부터 해제가 되면서 19-20년도 지방광역시는 모두 절대적인 저평가 시장이었습니다.
이전 메퍼님 강의에서도 19년도에 지방은 거의 물 쏠리듯 투자자들이 진입했다하셨는데요
19년도 지방과 수도권 외곽 투자 시 수익률은 지방이 더 많은 수익을 냈음을 알 수 있습니다.
이렇듯 시장 상황과 개인 상황에 따라 수도권이 우선순위가 될 수도 있고 지방이 우선순위가 될 수도 있습니다.
현 시점 19년도와 흡사한 시기이기에
단순히 수익관점에서만 이해하는 것이 아니라, 19년도 수도권과 지방을 비교해보면 감을 잡기 편합니다.
→ 수도권이냐 지방이냐 2분법적으로 생각하는 것이 아니라 가치가 있는 것을 싸게 사는 것이 중요합니다.
비교평가하기 전 알아야 하는 것
각 지역 내에서 생활권 선호도를 잘 나눠야하는데요
튜터님의 기준은
- 대장 생활권 : 지역 내 선호도 최상단이자 대체 불가능한 입지독점성
- 선호 생활권 : 지역 내 선호도 좋은 생활권 대체 가능(지방에서는 신축 밀집)
- 가성비 생활권 : 지역 내 선호도 애매하나 주거 기능적으로 충족이 되는 생활권
- 후순위 생활권 : 지역 내 선호도 떨어지는 곳
→ 이런 생활권 분류를 지역 전체로 나눠보는 것도 의미가 있어보였습니다. 최근 반원분께서 해보셨는데 좋더라구요!
비교평가가 곧 투자는 아니지만 과정에서 반드시 이뤄져야하는 것이기에 생활권 나누는 것부터 의미가 있을 듯 합니다.
비교평가를 잘 하고 나서도 흔들리는 이유는 내가 가격이 오르고 내리는 것만 보다보니 흔들리는 것이라고도 하셨기 때문에 해당 지역 가치 판단을 잘 나눠놓고 수도권과 지방, 지역간 비교를 해야겠습니다.
아무리 선호도 떨어져도 강남 1시간 권역이면 투자해도 되는가?
저는 사실 이 질문에 YES라 대답했습니다.. 강남 1시간 이내면 일단 의미 있는거 아닌가?라 생각했기 때문입니다.
그런데 이번 강의에서 수도권 외곽 선호도 떨어지는 구축의 경우 전세가가 안받쳐준다는 걸 알게되었는데요 대체 가능한 단지들이 많기도해서 그렇습니다. 따라서 이런 곳은 굳이..? 더 괜찮은 지역 혹은 지방을 봐도 무방 할 듯 합니다.
수도권 지방 비교평가의 핵심
투자를 한다 안한다의 관점이 아닌 현재 가격 수준과 지역 내 선호도에 대해 장단점을 알아가는 과정이다.
- 선호도는 준수하나, 싸지 않다면 : 다른 대안 알아보기
- 가격은 비슷한데, 선호도 떨어진다면 : 선호도 더 좋은 단지를 선택하면 된다.
→ 생활권과 단지는 반드시 쪼개서 보고, 수도권 vs 지방 비교하기 전에 지역 내에서 선호도 파악해 볼 필요가 있다.
우선순위 정하기
비슷한 가치라면 여기서 뭐가 1등인지에 포커스를 맞추지 말고 공급이나 시장 분위기를 보라.
비교평가만 하지말고 우선순위까지 정해서 봐보자
지방의 경우 어떤 분위기를 봐야할까?
- 지방은 취득세 중과 완화같은 정책 보다 공급이 감소하고 있는지, 대장 아파트가 움직이고 있는지(전세 상승 혹은 매매 상승)을 더 눈여겨 봐야한다. 그래야 해당 지역이 상승하기 시작했는지 등을 알 수가 있다.
리스크
전세가 비싸다는 느낌? : 21년 전세 전고점 수준 가격은 비싼 가격은 아니다. 전세는 10년에 2배 오르는게 당연하기 때문에 만약 전세가가 너무 높은 매물이라면 좀 낮은 물건으로 하는 것이 좋다.
전월세 보증금은 최후의 보루로 남겨두자..
마지막으로
월학에서 성장하는 방법을 공유해주셨습니다.
월학에서는 강의가 정말 중요하고, 선배님들의 경험담을 내 투자에 적용해보면 더욱 성장 할 수 있다고 하셨는데요
적용이 정말 중요하다고 하셨어요
그래서 이번에 무언가 하나 정해서 하나씩 클리어 한다기 보다 제대로 해보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
월부학교의 환경을 누리다보면 그 안에서 고이게 되니, 그 환경을 내가 만든다는 생각으로 임해보면 좋겠습니다.
정말 힘들었던 비교평가에 대해서 꿀팁들 전수해주신 갱지지튜터님 감사합니다.
