[에이스1반 함께하는가치] 수도권vs지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는법(월부학교 3강후기 feat.갱지지튜터님)

안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)

오늘은 제목만으로도 너무 기대되는 월부학교 3강을 

온라인으로 수강할 수 있었습니다.

“수도권vs지방” 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는법이라는 주제로

갱지지튜터님께서 아주 명쾌하고 속시원한 강의를 해주셨는데요.

최근 규제지역이 더욱더 확대되어 가고 있고, 

점점 수도권에 장기보유 관점으로 매수할 수 있는 핵심 지역들에서

투자를 할 수 있는 문이 닫혀가고 있습니다.

앞으로도 투자의 기회는 점점 더 좁혀져 갈 가능성이 커보입니다.

그렇기 때문에 이제 더더욱 투자자 개개인의 실력이 중요해지는 시기가

점점 더 다가오고 있다고 생각하는데요.

우리가 앞으로 다가오는 시장에서 어떻게 비교평가를 하고 투자를 해야할지

앞으로의 투자결정방향에 대해서 튜터님께서 명확하게 짚어주시는 강의를 해주셔서

벤치마킹할 점들이 가득해서 강의를 듣는내내 너무 좋았습니다…😌

그동안 학생들이 한번쯤 모두 궁금했을만한 두루뭉술하고 어려웠던 점들을 

거의 쪽집게 강사님처럼 하나하나 짚어주셔서 이마를 몇번이나 쳤는지 모릅니다🥹❤️

(혹시 저희 머릿속에 한번씩 들어오셨다 나오신게 아니셨을지..)

1.지금, 수도권과 지방을 비교해서 투자해야하는 이유

• 2019년과 비슷해진 시장

  지금의 시장 모습이 과거 2019년과 굉장히 흡사한 모습을 보여주고 있고, 그때 당시에도 서울을 시작으로 차츰차츰 조정지역, 규제가 퍼져나가면서 토허제로 묶인 뒤 가격이 엄청나게 급등한 모습을 보였다고 말씀해주셨습니다. 그때와 다른점은 18~19년도에는 공급이 꽤 많이 들어왔기 때문에 가격이 주춤했던 모습을 잠시 보였다가 곧바로 반등하는 모습을 보였는데, 지금은 서울에 예정된 공급이 거의 없기 때문에 지금 저희가 현장에서 느끼고 있는 분위기는 지난 상승장에서도 똑같이 재현되었었습니다. 

   

  지난 시장과 똑같이 될거라고 예측할수는 없지만 19~20년 지방광역시 모두 절대적인 저평가 시장이였고, 현재도 마찬가지로 서울/수도권 핵심지역들이 불타오르고 있지만 특정 지역이나 특정 단지들을 제외한 지방광역시의 대부분의 단지들은 절대적 저평가의 모습을 보여주고 있습니다.

   

  그리고 그때 시점에도 현재 투자 할 수 있는 수도권 외곽의 단지들과 지금 지방 광역시에서 투자 할 수 있는 단지들의 투자금이 비슷했던 시기였는데 지금도 과거와 비슷한 모습을 보이고 있다고 합니다. 그렇게 차츰 차츰 상승장이 전국적으로 퍼져나가면서 서울, 수도권, 광역시 뿐만 아니라 지방 소도시들도 오르는 모습을 전국적으로 보여주었고 지금이 바로 그 2019년의 시장과 굉장히 흡사해진 시장이며 비슷한 패턴을 반복하고 있는 상황입니다.

• 지금 투자하는 대상의 가치

  지금은 서울, 수도권의 핵심지역들이 대부분 규제로 묶여있고 수도권 외곽지역들 안에서도 보유로 바라볼 수 있는 대장급 단지들이 이전보다 투자금이 많이 벌어져 있는 시장 상황이기 때문에 대부분 소액투자로 접근할 수 밖에 없는 상황에서 장기보유보다는 수도권 외곽도, 지방도 매매 관점으로 접근해서 투자를 진행해야하는 시장이 왔습니다. 지금 시장에서 매수하게 될 단지들은 저평가 구간에 매수를 하고 수익을 낸 다음 갈아타야하는 특징을 가진 자산이 대부분입니다. 그렇기 때문에 가치는 물론이고 저평가 된 가격, 안전마진이 있는 가격, 수익을 내고 단기간 안에 매도하고 수익을 낼 수 있는 자산을 골라내는 실력이 더욱더 뾰족하게 갖춰져야 하는 시기이기 때문에 단순히 A가 좋냐, B가 좋냐 이분법적인 프레임이 아닌 다양한 조건과 상황 등을 고려해야 함을 이번 강의를 통해 알려주셨습니다.

2.수도권 지방 비교평가

• 수도권&지방 비교평가가 어려운 이유: 가치판단의 기준이 다르다.

  최대의 난제가 아닐까 싶은데요…ㅎㅎ튜터님은 이 부분에 대해서 명쾌히 답변을 해주셨습니다.

  우리가 알고있는 비교평가의 원칙 두가지는 같은 가격이면 가치가 더 좋은것 or 가치가 같으면 가격이 더 싼것이 비교평가의 원칙인데요. 수도권과 지방은 우선 가치판단 기준 자체가 다르기 때문에 가치를 1:1로 비교 할 수 없다는것이 맞다는 것입니다. 그래서 가격만 고정하고 가치를 비교하는 방향으로 수도권과 지방을 비교해야한다고 말씀해주셨습니다.

• 수도권&지방 투자검토 프로세스

  가격 → 가치 → 시장 → 내 상황

  먼저 가격(평단가, 랜드마크, 선호단지들의 가격)을 비교해보면서 비슷한 체급의 비교평가 대상을 찾아보는것입니다. 대체로 Top10에 해당되는 단지들의 가격분포가 비슷하다면 비교해볼만한 후보단지를 추리기가 상대적으로 쉬운 곳으로 판단하고 비교해볼 수 있습니다. 이 안에서 같은 가격을 찾았다면 우리는 가치를 판단해야하는데요. 이때 중요한것은 지방이 좋냐, 수도권이 좋냐 어떤단지가 가치가 더 높냐가 중요한것이 아니라 지역 내 선호도가 가치에서 중요한 포인트라는 것을 짚어주셨습니다. 단순히 수도권이 전고점이 더 높으니까 수도권이 돈 더 많이 버는거 아니예요? 라는 의사결정을 하기보다는 지역 내 선호도를 면밀하게 따져보고 5천만원 더 버는 투자가 아니라 3천만원을 덜벌더라도 안정적으로 매도를 잘 할 수 있고 환금성 측면에서 더 좋은 자산을 사서 나중에 내가 원하는 시기에 갈아탈 수 있는 자산을 매수하는 방법이 훨씬 더 좋은 방법이 될 수 있다는 점도 이번 강의를 통해 새롭게 알 수 있었습니다. 

BM. 튜터님께서 수도권과 지방 물건을 비교해주신 프로세스를 통해 

1억~1억원 중반 내외의 투자금으로 할 수 있는 단지들 찾아서 비교평가 후 모의투자 트래킹 해보기

3. 수도권 지방 투자 의사결정법

• 우선순위 정하기

  마지막으로 의사결정 직전 우선순위와 기준을 통해 어떤 투자가 더 좋을지 결정하는 과정을 거치게 되는데요. 단지가 하나만 1등이고, 무조건 이 단지가 최고고 사실 그런건 세상에 없기 때문에, 시장 상황에 따라, 흐름에 따라, 공급에 따라 시장 분위기, 지역내 단지 선호도에 따라 우선순위를 선택할 수 있습니다. 

  투자하기 좋은 시점은 매매가가 싼데 전세가율이 올라붙었을때, 이때 전세가가 밀어올려 매매가가 한번 더 튀게 되는 2차상승이 오는데 이때 전세가 또 올라붙으면서 매매가가 상승하고 위에서 붙은 시장이 오는데요. 이때 전세가율이 높다고 해서 단순히 투자금이 적게 들어간다고 투자를 하게 되면 가치평가를 해서 투자를 하는것이 아니니 이런점들은 반드시 조심하고 저평가 구간에서 전세가율이 높은 상황인지를 체크해봐야 한다고 하셨습니다.

   

  그리고 지방에서 정말 중요한 요소가 한가지 더 있는데요. 바로 “공급”입니다.

  이번에 울산이나 전주를 보면서 입주물량의 중요성을 정말 많이 깨달았던 것 같고, 사실 매수할 당시에 잡히지 않았던 공급물량들도 있기 때문에 예측하기는 어려웠던 부분이 있지만 되도록이면 입지독점성을 갖춘 단지, 지역에 투자할 수 있도록 투자할때 이 부분에 대해 더 깊게 고민하고 선택해야겠다는 생각이 들었습니다.

   

  마지막으로 내 상황을 대입해서 내 앞마당에서 내가 감당 가능한 예산으로 할 수 있는 가장 좋은 아파트를 언제까지 투자한다는 명확한 데드라인을 세운 후에 최고의 투자가 아닌 최선의 투자를 쌓아나가야 한다는 말씀을 끝으로 비교평가 강의를 정리해주셨습니다. 

그동안 궁금했던 많은 내용들이 들어있어서 강의에서 벤치마킹해봐야겠다 싶은 내용들이 많아 너무 즐겁게 강의를 들었고, 튜터님께서도 월부학교에서 주체적으로 성장하는 방법들에 대해서도 언급해주셨는데 그중 한가지가 강의를 적용하는 단계까지 하고 성장하는 것이라는 말씀이 정말 와닿았습니다.

저도 이전에 강의를 유튜브 보듯이 그냥 흘려듣고, 우선순위로 놓지 않고 시간에 쫓겨듣고 했던 과거가 있는데요. 최근에 강의가 얼마나 중요한지 깨닫게 되고 반드시 벤치마킹할 점을 나에게 적용하는것이 중요하다는 것을 알게 된 후로는 강의를 가장 최우선으로 들으려고 노력하고 있습니다. 그리고 실제로 적용하다보니 정말 제 성장에도 너무 많이 도움이 되었고, 삶에도 변화가 느껴집니다.

그저 아는것에서 멈춰있는가, 행동하고 있는가, 적용까지 했는가

이번에도 너무 적용하고 싶은 내용이 많은 강의였기때문에 임보에 넣어볼 생각에 벌써 재밌는 것 같습니다❤️

궁금했던 내용을 시원하고 명확하게 알려주신 지지튜터님 좋은강의 준비해주셔서 너무 감사합니다! :)

남은 월부학교 2달도 재미와 의미, 성장 모두 찾아서 오래 지속할 수 있는 투자자로 성장하겠습니다🍀