안녕하세요!
👣 전국 어디든 발로 뛰는 투자자 죠앙입니다!
「발로 뛴다」 시리즈의 첫 번째 지역으로 어디를 가볼까 한참 고민
고민 끝에 정한 지역은 바로,
1. 전국 최대 규모의 지하 상가를 품은 곳.
2. GTX-B 호재와 7호선/1호선 환승 요충지
3. 재개발,재정비 사업이 활발하게 진행되는 곳.
.
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바로… 인천광역시 부평!!입니다.
부천도 아니고 부평을요?
맞습니다.
부평은 아직까지는 투자처로 크게 주목받지 못했지만,
사실 파헤처보면 우리가 알지 못했던,
흥미로운 이야기들이 많이 있기 때문입니다.
궁금하시다면, 한 번 끝까지 읽어주세요!
1. 전국 최대 규모의 지하 상가를 품은 곳.
1970년대 후반부터 이어져 무려 1,400여 개의 점포가 운영되고 있는 곳.
출입구만 30개가 넘어서 옷을 사러 갔다가 교환하러 갈때 다시 그 가게를 절대 찾지 못한다는 .. 웃지못할 이야기가 나올 정도로 거대한 지하상가.
바로 부평지하상가입니다.
단일 면적 기준 세계 최대 규모의 지하상가로 기네스북에도 등재된 이곳은, 오랫동안 부평을 대표하는 상권이었습니다.
부평이라는 도시가 왜 오랜 시간 인천의 대표적인 중심지로 자리 잡을 수 있었는지를 보여주는 곳이기도 합니다.
투자자에게 중요한 건 단순히 상가의 규모가 아닙니다.
이렇게 오랜 시간 사람을 끌어모으는 강력한 상권과 유동인구가 존재한다는 것은 부평이 왜 주거 수요를 만들어낼 수 있었는지를 보여주는 중요한 단서입니다.
결국 부동산의 가치는 사람이 모이는 곳에 형성되고, 그 수요가 어디로 이동하는지를 보는 것이니까요.
2. GTX-B 호재와 7호선/1호선 환승 요충지
부평의 또 다른 변화는 교통입니다.
현재 부평은 1호선을 통해 서울과 연결되고,
7호선을 이용할 수 있는 부평구청역을 품고 있습니다.
그리고 앞으로 GTX-B라는 새로운 교통망까지 더해질 예정입니다.
그동안 부평의 가장 큰 약점으로 꼽혔던 서울 주요 업무지구와의 접근성이 달라질 가능성이 생긴 것이죠.
서울에 20분만에 접근할 수 있는 시대가 오다니!
교통이 중요한 수도권에서 기존 교통망에 새로운 광역교통망까지 더해진다는 것은 부평을 다시 한번 살펴볼 이유가 될 수 있습니다.
3. 그리고 곳곳에서 새로운 부평이 만들어지고 있습니다.
부평역 주변에는 기존 상권과 구축 주거지가 자리하고 있지만, 조금만 이동하면 산곡과 청천 일대에서
대규모 정비사업과 신축 단지들을 만날 수 있습니다.
오래된 주거지가 새로운 아파트로 바뀌고
도로와 공원, 생활환경도 함께 변화하고 있습니다.
과거의 부평과, 지금 우리가 마주하는 부평은
조금씩 다른 모습으로 변하고 있는 것입니다.
부평은 과거의 영광에 머물러 있는 지역일까요? 아니면
새로운 중심으로 다시 한번 도약하고 있는 지역일까요?
저는 이 질문에 대한 답을 직접 👣 발로 뛰어 현장에서 찾아보기로 했답니다!
📌이 글을 읽으시면, 이런 점을 알 수 있어요!
- 부평이라는 지역의 위상과 특징을 알 수 있어요.
- 부평의 생활권별 입지와 주거환경을 알 수 있어요.
- 부평의 교통과 정비사업이 지역에 어떤 변화를 만들어내고 있는지 알 수 있어요.
그리고 마지막으로,
지금 부평을 투자자의 눈으로 어떻게 봐야 하는 이유까지!! 함께 살펴보겠습니다.
🔎 부평은 어떤 곳이에요?
부평은 인천의 중심부에 위치해 있습니다.
서쪽으로는 인천 계양구와 맞닿아 있고
동쪽으로는 경기도 부천과 연결되며
남쪽으로는 인천 남동구와 이어집니다.
부평역을 중심으로 오랜 시간 형성된 상권이 있고
1호선과 인천1호선이 만나는 교통의 중심이기도 합니다.
여기에 부평구청역을 통해 7호선을 이용할 수 있어
서울 서남권으로 이동하기도 편리합니다.
거기다더해서 지금 한창 공사중인, GTX-B를 타면,
부평에서 서울역까지 현재는 50분이 소요되었던 것이 15분이면 도착할 수 있다니!!!
즉,
부평은 이미 갖춰진 생활권에 새로운 교통망과 주거환경의 변화가 더해지고 있는 지역이라고 볼 수 있습니다.
👀 그런데 부평에는 한 가지 특징이 있습니다.
‘일자리가 많은 도시’라기보다는 ‘사람이 거주하고 이동하는 도시’에 가깝다는 점입니다.
부평 자체에서 모든 일자리를 해결하기보다는 서울과 인천, 부천 등 주변 지역으로 출퇴근하는 수요가 많습니다.
그렇기 때문에 부평에서 중요한 것은
“어디에 일자리가 있느냐”
“그곳까지 얼마나 빠르게 이동할 수 있느냐”
입니다.
그래서 부평을 볼 때
교통망을 빼놓고 이야기하기 어렵습니다.
현재의 1호선과 7호선뿐만 아니라
앞으로 예정된 GTX-B까지 함께 살펴봐야 하는 이유입니다.
한 번 자세히 생활권 별로 뜯어보겠습니다^^
⭐ 부평의 생활권은 어떻게 나눠볼 수 있을까요?
부평을 직접 임장하면서 저는 크게 세 가지 생활권으로 나누어 봤습니다.
① 부평역·부평구청 생활권
: 부평의 오랜 중심지
지하철 1호선과 인천지하철 1호선을 이용할 수 있고
대규모 지하상가와 상권이 형성되어 있습니다.
사람이 가장 많이 모이는 곳이 어디인지 직접 확인하고 싶다면 가장 먼저 봐야 할 생활권이기도 합니다.
부평 문화의 거리는 건전한 놀이문화 및 브랜드 업종들이 입점해 있어서 청소년들이 주로 모이는 곳이고,
부평 테마의 거리는 화끈한 밤 문화가 발달된 곳입니다.
길 하나 차리를 두고, 문화부터 유흥까지 남녀노소 다 몰리는 상권이라고 볼 수 있어요.
다만 오랫동안 상권이 발달해 온 만큼
주거지와 상업지역이 혼재되어 있고, 오래된 구축 주거지도 함께 자리하고 있습니다.
👀 여담으로 부평을 이야기하면서 빼놓을 수 없는 기업이 하나 있습니다.
바로 대우자동차인데요, (현)GM대우 입니다.
한때 대우자동차 부평공장은 부평을 대표하는 산업시설이었고,
수많은 사람들이 이곳에서 일하며 생활했습니다.
그런데 1997년 IMF 외환위기 이후,
당시 삼성보다 앞섰던 대우그룹이 심각한 경영난에 빠지면서 대우자동차도 결국 2000년 부도를 맞게 됩니다.
이 때, 인천 사람들에게 주는 여파가 어느 정도였냐면요,
제주도로 수학여행을 가기로 했던 고등학교들이 일제히 경주를 다녀올 수 밖에 없었던 슬픈 추억이 떠오릅니다.
이후 GM이 대우자동차를 인수하면서 2002년 GM대우가 출범하게 되었고, 부평이 하루아침에 사라진 것은 아니지만, 부평을 지탱하던 산업과 고용의 힘이 예전 같지 않게 된 것은 지역의 위상을 바라보는 데 중요한 변화였습니다.
그리고 시간이 지나면서 인천의 중심도 조금씩 이동했습니다.
과거 부평이 가지고 있던 중심 기능의 일부는
인천터미널과 신세계백화점을 품은 구월동으로,
그리고 다시 현재는 국제도시로 이름이 알려진 송도신도시로 이동하게 되었습니다.
그렇게 한때 인천의 대표적인 중심지였던 부평은
상대적으로 오래된 원도심이라는 이미지가 강해지게 됩니다.
하지만, 현 시점에서 저는 부평을 다시 봐야 한다고 생각합니다.
부평의 과거를 보면 왜 한때 사람들이 이곳에 모였는지를 알 수 있죠.
그리고 현재를 보면 왜 다시 변화할 가능성이 생기고 있는지를 볼 수 있습니다.
사람을 끌어모았던 상권은 여전히 남아 있고,
1호선과 7호선이라는 기존 교통망도 있습니다.
여기에 GTX-B라는 새로운 광역교통망이 더해지고,
산곡·청천을 비롯한 곳곳에서는 노후 주거지가 새로운 아파트로 바뀌고 있습니다.
즉,
과거에는 일자리와 상권이 사람을 끌어왔다면
지금은 교통과 주거환경의 변화가 새로운 수요를 끌어올 수 있는지를 살펴봐야 하는 시점인 것입니다.
그래서 이 생활권에서 중요한 것은
7호선이라는 기존 교통망과 앞으로의 GTX-B가 어떻게 연결되는가이지 않을까? 하는 생각이 들었습니다.
② 삼산·굴포천 생활권
: 7호선 굴포천역을 중심으로 형성된 주거 중심 생활권
부평역처럼 대규모 상권이 중심이기보다는
대단지 아파트와 학교, 상업시설이 어우러진 주거 생활권이라는 특징이 있습니다.
특히 삼산동은 비교적 규모가 큰 아파트 단지들이 밀집해 있어 부평 안에서도 균질한 주거환경과 가족 단위 수요를 확인할 수 있는 곳입니다.
마치 우리가 잘 알고 있는 부천의 중동·상동생활권과 비슷한 느낌이 드실겁니다.
(실제로 바로 부천과 인접한 생활권이기도 해요)
7호선을 이용하면 서울 서남권으로 이동할 수 있고,
굴포천역 주변으로 생활 편의시설도 갖춰져 있어
교통과 주거환경을 함께 갖춘 생활권으로 볼 수 있습니다.
다만 투자자 입장에서는
이미 갖춰진 주거환경만 볼 것이 아니라
“현재의 생활 편의성과 가격에 앞으로의 교통 변화가 얼마나 더해질 수 있는가?”
를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
그래서 삼산·굴포천은 ‘새롭게 만들어지는 곳’이라기보다
‘이미 갖춰진 생활권에 교통과 정비사업의 변화가 더해질 수 있는 곳’으로 바라보면 좋을 것 같습니다.
여기서 잠깐! 또 재미있는 이야기가 하나 있는데요,
👀 같은 7호선인데, 왜 부천과 부평은 이렇게 다를까요?
“부천도 7호선이고 부평도 7호선인데 왜 부천의 중동·상동은 이렇게 균질한데
부평은 구축과 신축이 섞여 있고 분위기가 다른가요?” 라는 좋은 질문을 주셨어요.
부천의 중동신도시는 1990년대 초,
상동신도시는 2000년대 초에 조성됐습니다.
그리고 7호선 부천 연장선은 2012년 10월에 개통되었구요.
즉, 부천은 계획적으로 만들어진 신도시가 먼저 자리 잡고 그 위에 7호선이라는 교통이 들어온 구조입니다.
반면 부평은 오랜 시간에 걸쳐 이미 형성이 되었던 원도심이었어요.
부평역을 중심으로 한 오래된 상권과 주거지,
경인선과 산업시설, 시장 등이 이미 자리 잡은 상태에서
7호선이 나중에 연장되어 들어왔습니다.
그래서 같은 7호선이라고 해도 도시의 모습이 다를 수밖에 없었던 것이죠.
게다가, 산곡역과 석남역은 다소 최근인 21년도에 개통이 되었어요.
산곡역이 7호선 연장 개통이 안되었다면,
산곡역 개발이 이렇게 활발하게 이루어졌을까? 한번 생각해보게 되는 부분이네요.
같은 7호선이라 해도 도시의 생활권에 따라서
어떻게 바라보아야 하는지는 달라지는 것 같아요.
단순히 “교통! 7호선!”이라기보다는,
이제부터는 사람들의 이동과 수요가 어디에서 만들어지고, 그 수요가 어떤 생활권으로 이어지는지를 함께 봐야 하지 않을까요?
그래서 저는 부평을 하나의 지역으로 보기보다는
사람들이 실제로 어디에서 생활하고, 어디로 이동하며,
어떤 주거환경을 선택하는지 자세히 살펴보는 것이 의미있다고 생각이 들어요.
③ 산곡·청천 생활권
: 7호선 산곡역 중심, 새로운 변화가 기대되는 곳.
제가 이번 임장에서 가장 관심 있게 살펴본 곳입니다.
왜냐하면 이곳은 ‘이미 완성된 생활권’이라기보다 ‘변화하고 있는 생활권’이기 때문입니다.
기존의 오래된 주거지 사이로 새로운 아파트들이 들어서고 있고, 산곡/청천 일대의 정비사업을 통해 주거환경 자체가 바뀌고 있습니다.
그리고 7호선을 이용할 수 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다.
그런데 산곡역에 내려 직접 걸어보니
제가 생각했던 ‘7호선 역세권’의 모습과는 조금 달랐습니다.
역에서 조금만 벗어나도 오래된 주거지와 새롭게 들어선 신축 단지가 서로 맞닿아 있는 모습을 볼 수 있었는데요.
한쪽에서는 오래된 상가와 주거지가 보이고,
조금만 이동하면 대단지 신축 아파트가 나타납니다.
같은 생활권 안에서도 주거환경의 변화가 눈에 보이는 곳이었습니다.
특히 산곡·청천은 이미 모든 것이 완성된 생활권이라기보다 기존의 주거지가 정비사업과 신축 공급을 통해
새로운 모습으로 바뀌어가는 과정에 있는 곳이라는 느낌이 강했습니다.
그래서 이곳에서는 현재의 모습만 보고 판단하기보다
“이 변화가 모두 끝났을 때 이 지역은 어떤 주거지가 되어 있을까?”
를 생각해보게 됐습니다.
그리고 그때부터 산곡·청천을 단순히 ‘7호선 역세권’으로 보는 것과 ‘새로운 주거 생활권이 만들어지고 있는 곳’으로 보는 것은 상당히 다르겠다는 생각이 들었습니다.
지금까지 부평의 생활권을 하나씩 살펴봤는데요.
그렇다면 투자자 입장에서는
이 생활권들을 어떻게 바라봐야 할까요?
부평은 교통이 중요한 지역이니
역에 가까운 단지가 무조건 더 좋은 걸까요?
아니면 조금 역에서 떨어져 있더라도
신축이고, 쾌적한 주거환경을 갖춘 단지가 더 선호될까요?
그래서 실제 가격을 한번 비교해봤습니다.
부평 주요 생활권별 대표 단지
| 생활권 | 대표 단지 | 연식 | 역과의 거리 | 매매가 | 전세가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 부평·부평구청 | 부평SK뷰해모로 | 2022년 | 1호선 부개역 도보 10분 | 7.5억 | 5.5억 |
| 삼산·굴포천 | 삼산타운7단지 | 2004년 | 7호선 굴포천역 도보 10분 | 6.6억 | 4.6억 |
| 산곡·청천 | 부평그랑힐스단지 | 2023년 | 7호선 산곡역 도보20분 | 6.55억 | 4.4억 |
표를 보면 조금 재미있는 부분이 보입니다.
역과의 거리가 가깝다고 해서 가격이 무조건 높은 것은 아닙니다.
오히려 산곡·청천처럼
역에서 다소 거리가 있는 신축 대단지도
삼산·굴포천의 구축 단지와 비슷한 가격대를 형성하고 있습니다.
결국 아파트 가격은
‘역까지 몇 분인가’ 하나만으로 결정되지 않는다는 것이죠.
연식은 어떤지 / 단지 규모는 어떤지 / 학교와 상권은 가까운지 / 주거환경은 쾌적한지
그리고 무엇보다
앞으로 사람들이 이곳을 더 선호하게 될 이유가 있는지.
이런 요소들이 함께 가격에 반영됩니다.
그래서 부평을 투자자의 눈으로 볼 때는
단순히 “7호선 역세권인가?”를 보는 것에서 끝나면 안 될 것 같습니다.
지금 사람들이 어디에 살고 있는지,
앞으로 어떤 주거지를 더 선호할지,
그리고
그 수요가 어느 생활권으로 이동할 가능성이 있는지
를 함께 봐야 하지 않을까요?
그렇다면 부평의 다음 중심은 어디가 될까요?
오늘 직접 부평을 걸어보면서
제가 가장 많이 했던 생각이 바로 이것이었습니다.
오랜 시간 인천의 중심 역할을 해왔던 부평역 생활권일까?
7호선과 함께 이미 갖춰진 주거환경을 가진 삼산·굴포천 생활권일까?
대규모 정비사업과 신축 공급을 통해 새로운 주거지로 변화하고 있는 산곡·청천 생활권일까?
그리고 여기서 한 가지 더,
GTX-B라는 새로운 교통망은 과연 부평의 주거 수요를 어디로 움직이게 만들까?
교통이 좋아진다고 부평의 모든 아파트 가격이 똑같이 움직이는 것은 아닐 겁니다.
결국 중요한 것은
“GTX-B가 들어온다”가 아니라 “그 변화로 인해 사람들이 어느 생활권을 더 선택하게 될 것인가?”
라고 생각합니다.
그래서 다음 편에서는 오늘 살펴본 세 생활권을 조금 더 깊이 들여다보려고 합니다.
직접 발로 걸으며 확인한 입지와 상품성,
실제 매매가와 전세가,
그리고 각 생활권의 수요와 선호도까지 비교해보겠습니다.
과연 부평에서 지금 가장 비싼 곳이 앞으로도 가장 좋은 곳일까?
아니면 아직 가격에는 충분히 반영되지 않은 변화가 있는 곳이 있을까?
“그래서 지금 부평을 투자자의 눈으로 본다면 어디를 봐야 하는가?”
다음 편에서 하나씩 풀어보겠습니다.
다음 편도 기대해주세요^^
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👣 발로 뛴다 시즌 2 👣
