안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다 :)
현재 서울 수도권의 상승흐름이 만연하니 비교적으로 가격이 저렴한 지방에 투자를 하는게 맞는 거 아닐까?
라는 생각을 하게 되었고 그렇게 지방과 수도권 비교평가를 해야하는데 어떻게 해야하지? 라고 고민하던 찰나
갱지지튜터님의 지방-수도권 비교평가 강의가 올라와 참 반갑고 기대되었습니다.
긴 시간동안 양질의 강의해주시고 애써주신 지지튜터님 감사합니다!!
적용할 부분 이번 임보에 적용해서 더 나은 투자를 할 수 있도록 하겠습니다!
- 가격의 오르내림으로 내가 매수한 자산의 가치를 판단하면 안된다.
-돈이 쏠리는 흐름이 있다. 지금은 수도권으로 쏠리지만 나중에 예전처럼 지방으로 쏠리는 시기가 올 것이다.
-집값이 얼마나 올랐길래 조정지역으로 묶였나?
→ 지방에도 적용해볼 수 있겠다. 이번 임장지도 어느정도 상승이 있었을 때 규제로 묶였는지 정리해보기
2. 수도권이라도 무조건 우월한 투자 대상이 아니다.
-이분법적으로 생각하지말고 가치가 있는 것을 싸게 사면 장기적으로 좋은 성과를 낸다.
-26년 지금은 어떤 단지를 샀느냐에 따라 수익이 많이 나는 시장이다.
→ 내가 투자하려는 대상이 위성자산이라면 더더욱 저평가인지, 앞으로의 공급이나 호재를 보았을 때 얼마나 더 많이 갈지 고려해서 투자해야하겠다.
우리가 지금 투자 가능한 대상은 보통가치 이상.. 그래서 저평가구간에 매수해서 갈아타야함!!! 매매관점의 투자처.
저평가중요해
*보통가치 : 수요가 있고 대체 가능한지역(강남1시간이상, 지방신축)
*저평가 필수 : 상승폭이 적어서 싸게사야함. 시간이 지날수록 가치가 낮아짐
3. 수도권 지방 비교평가
-어려운 이유 : 입지평가 기준이 다르고, 수도권과 지방의 사이클이 달라 검증이 어려움
-비교평가가 투자의 끝이 아니다. 나의 투자기준에 맞는 단지를 보는 것이 중요
- 비교평가 1)가격고정 2)가치고정 → 지방 수도권은 가치를 1:1로 비교하기 어렵기에 가격을 고정하고 비교할 것
1)가격 : 비슷한체급을 맞춘다.
- 평단가 : 서울과 지방의 평단가 비슷한 곳을
- 랜드마크/선호단지들 가격1:1 비교
2)가치 : 매매의 대상이기에 수익, 수익률보다 환금성이 아주 중요함!!
-지방은 사실 상품성보다는 지역 내 선호도이다.
-지방 신축이라 환금성이 좋다라고 퉁쳐서 보면 안된다.
- 광역시는 구 하나만 보면 안되고 전체 한 판으로 봐야한다! 우리가 서울에서의 위치를 보는 것처럼
-지방과 비교하기 전 수도권 전체에서 상대적 저평가 따져보기
**땅의입지+생활권선호도+단지상품성 = 지역내 선호도**
4. 강남1시간 밖 선호도 좋은곳은 어떻게 봐야할까?
- 교통이 개선되는 곳은?? ex)동탄
- 교통이 개선되는 곳은 그 개선되는 영향범위를 뾰족하게 봐야함
- 교통개선안된다면 지방처럼 보는 것이 필요(=환경)
5. 공급
서울에는 없지만 사실 수도권에는 틈틈이 공급이 있음
- 수도권 핵심입지
1)광명
2)과천-청부청사역, 지정타/ 과천지구(2030-잡힐 수 있음)
3)성남-8호선 라인 2000세대. 27년 - 경기남부 : 용인, 평택
평택은 입주가 너무 많고 입지가 떨어짐. 지방처럼 봐야함
올해부터 3만세대가 옴.. 비슷한 가치라면 우선순위로 봐야할필요는 x - 경기북부 : 양주, 의정부, 남양주
의정부의 원도심-비집고 신축이 하나씩 들어오
양주는 빈땅많아서 옥정신도시형성 그 이후로 계속입주많음.
남양주왕숙 -6만세대, 계속 사업 지연중 - 경기서북부 : 고양, 파주, 운정(취소..)
- 경기서부 : 김포, 인천, 계양
- 지방 공급 느는 곳
지방상승장에선 미분양 소진을 봐야! 그게 소진되어야 대장이 움직임.
[내상황]
* 지금 같은 상황에서 리스크 관리 잘해야 함!!
-대출 쓰기 전 그 투자금으로 최선의 선택인지?
-각각 투자금으로 할 수 있는 단지를 촘촘하게 매물 단위로 정리해야 함.
-대출!! 연 저축액 2배를 넘지 말기
느낀 점, 적용할 점
내가 이제 추가투자 할 곳은 지방이나, 수도권 외곽으로 코어자산이 아닌 위성자산이 될 것이다.
여기서 핵심은 가치대비 “저평가”를 꼭 체크해야한다는 점이다.
저번 반모임 때 이나튜터님께 질문한 내용이 강의에서도 한 번 더 나왔다.
수도권에 이 단지를 이 가격에 사는게 맞을까? 오른 가격이 부대낀다..
결국 여기서 중요한 것도 저평가이고 저평가의 개념을 잘 잡고 가야할 것이다.
수도권은 절대적 저평가시장이 마무리 되어가는 시점이라는 점. 지금 내가 투자하려는 단지가 상승장의 어느 즈음에 왔고 지난 상승장 이맘때에는 21년 고점까지 얼마나 올랐는지 수익과 수익률을 분석할 필요가 있다.
그리고 그럼에도 수도권의 같은 가격대의 단지보다 싸다면 상대적 저평가라고 판단하고 들어가는 것이 맞다.
지방은 현재 절대적 저평가 시장이 맞다.
결국 팔아야할 자산이기에 가치, 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 중 “환금성”이 매수의 중요한 판단지표가 될어야할 것이다.
그러려면 이 단지가 생활권 내에서 얼마나 선호되는 단지인지, 하락장에서는 거래가 잘 되는지, 매매가나 전세가가 얼마나 빠졌는지 등을 면밀히 체크할 필요가 있다.
수도권에서 선호도가 너무 빠진다면 선호도가 높은 지방이 나을 수 있다.
이번에 적용할 점은 수도권과 지방의 비교평가이다!! 얼른 시세 따고 수도권 앞마당과 지방앞마당과의 비교평가를 해봐야겠다!!
