이번 월부학교 3강 갱지지튜터님의 강의에서는 수도권과 지방의 비교 평가를 중심으로 강의를 해 주셨습니다.
월부학교에 왔으면 수도권과 지방에 대한 평가를 동시에 비교해서 할 수 있어야 하는데 사실 그 부분이 상당히 쉽지 않았거든요. 저도 그래서 이번 학교 설문조사 때 배우고 싶은 것 관련돼서 이 내용을 적었었는데 정말 너무 제가 원하던 궁금해하던 점들을 명확하게 알려주시는 강의를 해 주셔서 정말 좋았습니다.
우리가 단순히 수도권이냐 지방이냐가 중요한 게 아니라 지금 내가 투자하려는 대상이 어떤 건지 그리고 이 어떤 자산이 더 좋을지 가치에 대한 판단을 반드시 해야 하고 그것에 대한 확신이 필요하다라고 말씀을 해 주셨습니다.
상승장을 보고 결정을 하는 게 아니라 가치가 있는데 저렴한 자산을 매수한다는 기본적인 원칙을 반드시 지키면서 가야 합니다. 지금 2026년 8월 현재는 수도권과 지방 가격 그리고 투자금이 비슷하기 때문에 특히나 반드시 지방과 수도권을 비교를 해야 한다고 말씀해 주셨습니다.
강의에서는 우리가 살 수 있는 아파트에 대해서 어떻게 가치를 판단할지 알려주셨습니다.
[입지 가치 및 특징별 자산 분류]
1. 고가치 자산 (강남 1시간 미만, 광역시 부촌)
수요가 많고 공급이 제한된 자산
저평가 구간이 많지 않기 때문에 저평가할 때 사는 게 좋지만, 그렇지 않더라도 매수를 고려해 볼 수 있음
2. 보통 가치 자산 (강남 1시간 살짝 오버, 지방 신축 단지)
현재 시점에서 우리가 투자를 할 만한 주요 단지
수요는 있으나 대체가 가능한 지역으로, 반드시 저평가가 된 자산을 사야 함 (장기 보유가 아닌 저평가 구간 매수 후 수익 보고 매도하는 관점)
3. 저가치 자산 (경기 외곽 구축, 지방 구축)
수요도 별로 없고 대체도 가능한 물건
저평가는 물론 시장 상황에 따른 타이밍까지 같이 봐야 하고 환금성이 취약하여 우선순위로 보기 어려움
이어서 수도권과 지방을 어떻게 비교 평가할 수 있는지 알려주셨습니다. 비교 평가는 가치와 가격을 비교해서 더 저평가된 물건을 확인하는 1차적인 관문입니다.
[수도권 vs 지방 비교평가 프로세스]
1. 가격 고정 및 체급 맞추기
평단가를 활용해 도시 수준의 체급을 맞추는 절차를 먼저 진행함
평단가 외에도 랜드마크, 선호 단지, 가성비 단지, 후순위 단지 가격을 보며 레벨을 확인
수도권은 저가치 단지가 적어 평단가가 높은 경향이 있으므로, 수도권보다 지방 평단가를 낮게 설정하면 랜드마크 위상이 비슷해짐
체급을 맞춘 후 매매가와 투자금이 비슷한 후보 단지를 추려봄
2. 지역 내 선호도 확인 및 시야 확장
수도권은 교통/직장, 지방은 학군/환경 및 도시 전체 수요(인구수)를 먼저 확인
4개 생활권 구분: 대장 생활권 / 선호 생활권 / 가성비 생활권 / 후순위 생활권
특정 구 안에서만 보지 않고 시/광역시 전체로 시야를 넓혀서 생활권과 단지의 선호도를 판단해야 함 (예: 부산 전체 기준으로 우동, 중동 모두 대장 생활권으로 볼 수 있음)
땅의 입지 + 생활권 선호도 + 단지 상품성을 합친 '지역 내 선호도'를 기반으로 비교
3. 시장 상황 및 내 상황 체크
전세가율: 60% 이상 소액 투자처라도 착시가 있을 수 있으므로 현재 가격 수준을 함께 검토
공급: 지방은 공급 영향이 매우 크므로 공급이 없는 지역에서 기회를 보는 것이 맞음
내 상황 적용: 대출 활용 시 연 저축액의 2배 수준을 넘지 않도록 기준을 세우고, 추후 전세가가 높아진 시장에서는 역전세 대응이 어려운 경우 보수적으로 접근
지방이라도 좋은 자산을 저렴하게 샀다면 수익률이 오히려 수도권보다 괜찮은 경우도 있었기 때문에, 지금 수도권이 올라가는 상황에만 집중할 게 아니라 동등한 조건에서 더 가치 있는 자산을 싸게 살 수 있는지 반드시 살펴봐야 한다는 점을 깨달았습니다.
내 앞마당에서 내가 감당 가능한 가격으로 할 수 있는 가장 좋은 아파트를 언제까지 투자할지 명확한 데드라인을 정해두고 추진해 보려고 합니다.
지방 소액 투자자에서 수도권 투자자로 성장해 나갈 때 정말 요긴하게 쓰일 실력을 키울 수 있는 소중한 시간이었습니다. 너무 좋은 강의 감사드립니다!
