우리나라 인구는 2020년에 약 5,184만 명 고점을 찍었고
저출산이 심화되면서 이제는 인구가 가파르게 줄어드는 시기를 앞두고 있습니다.
이대로 간다면 20년 이내로 5천만 명 아래로,
40년 이내로 4천만 명 아래로 떨어질 것을 예상할 수 있지요.
여느 재화와 마찬가지로
우리가 공부하는 아파트는 큰 틀에서 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다.
즉, 물건을 사 줄 사람이 많이 있어야 높은 가격을 형성할 수 있습니다.
그렇다면 대한민국의 부동산은 이제 끝일까요?
그런데 왜 서울 아파트는 역사상 고점을 찍고 있을까요?
안녕하세요, 감또개입니다.
오늘은 인구 감소에 따른 대한민국 부동산 전망과
지역을 알아갈 때 어떤 생각으로 임장하면 좋을지에 대해 이야기 해보려합니다.
극점 사회
대도시만 살아남고 지방은 소멸하는 극단적 양극화 사회
인구 감소가 심화됨에 따라 인구가 특정 대도시·수도권으로 집중된다.
인구가 감소함에 따라 특정 대도시나 수도권으로 집중된다니, 이게 무슨 말일까요?
지금부터 초등학생 시절의 감또개가 되어보겠습니다.
내 이름은 감또개다.
나는 이곳에서 태어나 자라왔다.
내가 사는 동네에는 백화점은커녕 대형마트 하나 없고
지하철은커녕 버스 정류장도 저 멀리에 있지만
집 근처에 자그마한 마트가 있고
버스는 가끔 타는 것이니 상관없다.
그리고 저녁이 되면 함께 놀 동네 친구들과 형, 누나들도 있잖아?
우리 학교에는 친구들이 참 많다.
우리 반만 해도 37명이 있고
강당이 작아서 운동장에 새로 짓고 있다.
학교 앞에는 문구점이 3개나 있다.
문구점 사장님들은 돈 많이 버시겠다.
우리들이 맨날 이렇게 사먹으니까.
이런 곳을 두고 왜 이사를 간다는 거야?
아니, 그 동네에 있는 학원이 얼마나 유명하길래?
무려 차로 20분 거리에 있는 학원이었고
공교롭게 중학교도 학원 근처로 배정 받으면서
16년 살던 정든 집을 떠나 결국 낯선 곳으로 이사를 갔습니다.
예전에 살던 그 동네, 지금은 어떤 모습일까요?
초, 중, 고 학생이란 찾아볼 수 없는 곳
다니던 중형마트 2개 중 1개는 흔적도 없이 사라진 곳
앞마당이라고 하시는 분들도 어딘지 모르는 곳이 되었습니다.
그곳에 살던 사람들은 더 좋은 곳을 찾아 갔습니다.
사람들은 사람들이 많이 있는 곳에 모인다
올리브영, 다이소, 반찬가게, 학원, 도서관 좋아하시나요?
가볍게 외식할 수 있는 식당, 아플 때 찾아갈 수 있는 병원 좋아하시나요?
그런 상가들이 있는 곳의 공통점은 무엇일까요?
바로 사람들이 많이 다니는 곳입니다.
사람들이 많이 있기 때문에 가게와 시설을 유지할 수 있고
사람들이 없기 때문에 가게와 시설을 유지할 수 없습니다.
사람들이 많이 있기 때문에 가게와 시설이 더 생기고
사람들이 없기 때문에 가게와 시설들은 문을 닫습니다.
다시 한번 상상해보겠습니다.
오랜 기간 함께 지내왔던 이웃들이
하나 둘씩 동네를 떠나면 어떤 기분이 들지를요.
동네에 돌아다니는 사람들이 줄어 무섭고
이용할 수 있는 시설이 줄어 생활이 불편할 것만 같네요.
결국 사람, 인프라가 적은 살던 동네를 떠나
사람들이 많이 사는 동네로 이사 가고자 할 것입니다.
그래서 지역을 임장할 때 이렇게 생각합니다
우리나라는 별명이 하나 있지요. 바로 서울공화국입니다.
전체 인구의 50%가 서울·수도권에 살고 있기 때문입니다.
그래도 인구가 줄어들면 사는 사람이 줄어드니 가격이 떨어지지 않을까요?
하지만 우리가 살아있는 동안에는 드라마틱하게 인구가 줄지 않고
오히려 외곽에 살던 사람들이 사람들 많은 중심으로 가고자 할 것입니다.
서울·수도권은 기본적으로 일자리와 인프라가 풍부하기에
대다수의 사람들은 그곳에서 살아야 하고, 살고 싶어하기 때문입니다.
그렇기에 특히 서울은 가치 없는 아파트는 없으며
나의 투자금으로 투자할 수 있는 것 중 가장 가치 있는 단지에 집중합니다.
지방도 마찬가지지만 이 인구집중현상을 더욱 신경쓰며 임장합니다.
임장지의 모든 아파트가 가치 있는 것이 아니고
사람들이 빠져나가는 동네가 보다 명확하기 때문입니다.
임장하면서 그런 동네를 파악하여 '투자 범위'를 정하기 위해
분위기, 단지 임장을 할 때는 눈으로 보고 알 수 있는 선호 요소를 생각하고
매물 임장을 할 때 거주민의 이동, 거주민의 생각을 알 수 있도록 질문합니다.
'바로 옆에 있는 단지지만 준신축 84보다 신축 59로 이동하시는구나.
이 동네가 위치도 애매한데, 그러면 이 동네 구축은 범위에서 제외해야겠다'
이렇게 나만의 투자 범위를 정하고
그 투자 범위 안에 들어오는 단지 중 가장 가치 있는 단지를 찾습니다.
그렇다면 지방에서는 투자 범위를 정하고 그중 가장 가치 있는 단지에 투자하면 될까요?
위에서 언급한 준신축 84도 가격이 오르던데, 그래도 투자하면 안 되는 곳일까요?
다음에는 지방 투자에서 가치 있는 자산이 최고의 투자인가,
상승장에 오르는 단지임에도 투자 대상에서 제외해야하는지에 대해 이야기 해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
