안녕하세요
경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고싶은 부자 여유로운리치입니다
최근들어 세재개편안이 발표가 되었고
25년 이재명 정부가 들어서부터는
6.27대책, 10.15대책 등 다양한 부동산 규제가 나오고 있는데요
이런 상황에서 저희는 과거의 부동산 정책에 대해서도
그 당시 어떻게 시장에 영향을 미쳤을지 공부를 해보면
좋겠다는 생각이 들었기에
한번 대통령별로 정리를 해보도록 하겠습니다
노무현 정부(2003~2008)
○ 핵심방향: 집값 상승을 억제 → 세금,대출,규제 강화 + 공급 확대
✅ 주요 부동산 정책
○ 종합부동산세 도입 → 고가 주택 보유자에게 별도 세금 부과. 지금까지 이어짐
○ 분양가상한제 도입 → 신규 분양가격에 상한선 설정
○ 투기지역·투기과열지구 지정 → 강남 중심 규제 지역 확대
○ 양도소득세 강화 → 1가구 2주택 양도세 중과
○ 주택담보대출 규제
2003.10.29 10.29 부동산 종합대책
가. 종합부동산세 시행시기 기간 축소
- 종합부동산세 신설을 2005년으로 앞당김
나. 1가구 3주택 이상 다주택자 양도소득세 중과
- 3주택 이상 다주택자 양도소득세 60%로 중과
다. 주담대 기준 강화
- 주담대 담보비율 하향 조정(LTV 40%)
2005.8.31 8.31 부동산 종합대책
가. 종합부동산세 강화
- 종합부동산세 기준금액의 공시가격을 9억원에서 6억원으로 하향조정
- 과표적용률 2006년 20%p, 2007년 10%p 상향조정하여 2009년에 100%를 달성
- 종합부동산세 합산방법도 개인별합산을 세대별 합산으로 변경
- 세부담 상한도 50%에서 300%로 조정
- 종부세율도 1, 2, 3% 이던 것을 1, 1.5, 2, 3%로 세분화
나. 다주택자 양도세 중과
- 2006년부터 1가구 2주택에 대하여 실거래가 기준을 과세
- 양도세율을 9-36%에서 2007년부터는 50%로 상향조정하고, 3주택이상 소유자는 60%의 양도세율을 부과
다. 취득세 및 등록세 강화
- 2006년부터 모든 부동산에 대하여 실거래가 과세
- 중개업자의 부동산 실거래가 신고 의무화
→ 이중계약서를 통한 탈세와 불로소득을 원천적으로 봉쇄
한줄정리: 보유세를 높이고 투기 수요를 억제한다
2007.1.11 1.11 부동산 종합대책
가. 분양가상한제 도입
- 공공택지에만 적용되던 분양가 상한제를 민간아파트에도 확대 적용
나. 분양원가 공개 확대
다. 청약제도 개편
- 청약가점제 시행
이명박 정부(2008~2013)
○ 핵심방향: 규제 완화 + 주택시장 정상화 + 공급 확대
✅ 주요 부동산 정책
○ 종합부동산세 세대별 합산 → 개인별 합산 전환, 1주택자 과세 기준 6억원 → 9억원 상향
○ 공정시장가액비율 도입으로 사실상 보유세 부담 완화
○ 투기지역·투기과열지구·주택거래신고지역 대거 해제
○ LTV 60% → 70% 상향, 양도세 일반세율 적용(중과 완화)
○ 취득세·등록세 50% 한시 감면, 분양권 전매제한 완화
○ 재건축초과이익환수제 한시 유예, 재건축 조합원 지위양도 허용
○ 보금자리주택(이른바 반값 아파트) 및 도시형생활주택 대규모 공급
2008.8.21 주택시장 안정 및 건설경기 활성화 방안
가. 재건축 규제 완화
- 재건축 절차 간소화, 안전진단 기준 완화
- 일반 공급분에 대한 후분양 의무 폐지
박근혜 정부(2013~2017)
○ 핵심방향: 침체된 주택시장 정상화 ‘빚내서 집사라’
✅ 주요 부동산 정책
○ 생애최초 구입자 취득세 한시 감면
○ LTV, DTI 대폭 완화 → 주택담보대출 한도 확대하며 전국 70%,60%로 완화
○ 재건축 연한 최장 30년으로 완화
○ 기준금리 대폭 인하 → 2013년 5월 2.5%에서 2016년 6월 1.25%까지 지속적 인하
○ 분양가상한제 탄력 적용 → 사실상 민간 분양가 자율화
○ 행복주택 공급 → 공공임대 위주 공급 확대
2013.4.1 4.1 부동산 종합대책
가. 생애최초 주택구입 지원
- 연봉기준 충족하면 취득세 감면
나. 양도소득세 면제
- 9억원 이하 미분양주택이나 새로 짓는 주택을 매수 시 5년간 발생한 시세차익에 대해선 양도세 면제
- 집을 파는 사람이 1가구 1주택에 해당한다면 5년간 해당 주택에 대해선 양도세 면제
2014.7.24 7.24 부동산 규제 완화책
가. 대출 완화
- LTV 완화: 은행권과 비은행권 통틀어 최대 50~60%이던 LTV를 70%로 일괄 상향
- DTI 완화: 수도권(서울·인천·경기) 일괄적으로 DTI 한도를 60%로 완화
2014.9.1 9.1 부동산 대책
가. 재건축 규제 완화
- 재건축 연한 최장 30년으로 완화
나. 청약제도 개선
- 청약가점제 지자체 자율 운영 전환
문재인 정부(2017~2022)
○ 핵심방향: 집값 급등 → 규제 강화의 반복
✅ 주요 부동산 정책
○ 다주택자 양도세 중과 → 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30p
○ 종부세 대폭 강화 → 세율, 공시가격 인상
○ 임대차 3법 도입 → 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제
○ 토지거래허가구역 광범위 지정
○ 재건축 안전진단 강화 → 사실상 재건축 봉쇄
2017.6.19 6.19 부동산 대책
가. 맞춤형 LTV, DTI 강화
- 주택담보대출 취급에 필요한 LTV를 70%에서 60%로, DTI를 60%에서 50%로 조정
- 부부 합산 연소득 6000만원 이하의 무주택 서민이 5억원 이하의 주택을 구입 적용 예외
나. 주택청약 조정 대상지역 추가 선정
- 37개 지역에 더해 광명, 부산 기장, 부산 진구를 추가로 선정
다. 전매제한기간 강화
- 기존에는 강남3구와 강동구만 분양권 전매가 금지되었지만 이제는 서울특별시와 광명시 전역 분양권 전매 금지
라. 재건축 규제 강화
- 재건축 조합원이 받을 수 있는 주택 수를 규제
- 기존에는 수도권 과밀억제구역 내에서는 최대 3채까지, 과밀억제권역 외에서는 소유 주택 수 만큼 조합원분 주택을 받을 수 있었으나, 청약 조정 대상지역으로 선정된 지역에서는 1세대 1주택까지만 조합원 물량을 가져갈 수 있게 규제
2017.8.2 8.2 부동산 대책
가. 투기지역, 투기과열지구 지정
- 청약조정대상지역 이외에도 2011년 이후 해제된 투기과열지구와 투기지역을 신규로 지정
나. 주택청약 조정 대상지역 추가 선정
- 37개 지역에 더해 광명, 부산 기장, 부산 진구를 추가로 선정
- 민영주택에서 각 생활조건에 대해서 점수를 매겨 청약순위를 높이는 청약가점제 비중 늘림
다. 대출 규제
- 투기과열지구의 LTV와 DTI를 40%로 하향 조정
라. 양도소득세 강화
- 다주택자 양도세 중과(2주택 +10%p, 3주택 +20%p)
- 비과세 실거주 요건 강화(2년 이상 거주 필요)
마. 재건축, 재개발 규제
- 재건축초과이익환수제 부활
- 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도가 금지되어 조합원 물건을 사도 입주권 나오지 않음(관리처분단계 이후)
바. 민간택지 분양가 상한제 재시행
- 민간택지 분양가 상한제가 부활
2018.9.13 9.13 부동산 종합 대책
가. 종부세 인상 및 과세대상 확대
- 과세표준 3~6억을 신설하여 0.7% 부과
- 3주택 이상 보유자, 조정대상지역 내 2주택자 최고 3.2% 중과
- 과세표준 6억 초과 고가 주택 및 합산 3주택 이상 보유자 세부담 상한 높임
- 세부담 상한선 150%에서 300%로 확대
나. 대출 규제 강화
- 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 내에서 2주택 이상 보유 시 주담대 금지
- 1주택 세대도 고가 주택 구입 시 실거주 목적 외에는 주담대 제한
- 2주택 이상 보유 세대에 대해 규제지역 내 주택신규구입용 전세대출 공적 보증을 전면 금지
다. 임대사업자 등록 규제
- 조정대상지역 내에서 새로 취득하는 주택은 등록 임대사업자라 하더라도 양도세 중과 및 종부세 합상 과세 적용
- 9억 원 초과 고가 주택은 임대등록 하더라도 주담대 금지
2019.12.16 주택시장 안정화 방안
가. 투기적 대출수요 규제 강화
- LTV 강화: LTV가 40%였는데 9억 이하는 40%, 9억 초과는 20%비율로 차등 적용
- 초고가 아파트 주택구입용 주택담보대출 금지 → 1주택자는 LTV 40% but 15억 넘어가면 주담대 금지
- 투기지역, 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 규제 적용. 은행사는 40%의 DSR이 적용되며, 비은행사는 60%(초기)→40%(2021년말)로 DSR이 하향조정
나. 세율 조정
- 종부세 세율이 상향 조정되며 공시가격을 현실화
- 양도소득세를 장기보유자에게 유리하게 보완
2020.6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안
가. 갭투자 및 법인 부동산 투기 규제
- 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대 받기 위해서는 6개월 이내 전입 의무
- 주택 구매 목적으로 보금자리론 사용 시 3개월 이내 전입 및 1년 이상 실거주 의무
- 전세대출을 받은 후 투기지역에 신규 매수하면 회수
나. 강남 4개동 토지거래허가제 시행
- 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 4곳은 토허제로 지정
다. 재건축 아파트 분양 규제
- 투기과열지구 재건축아파트는 2년 이상 거주해야 분양 신청 허용
라. 부동산 규제 지역 추가
2020.7.10 주택시장 안정 보완대책
가. 다주택자, 단기 거래에 대한 종부세 강화
- 3주택 이상 및 조정지역 2주택 과세표준 구간별로 1.2~6.0% 세율 적용
- 법인은 다주택 보유에 대해 최대 6%
나. 양도소득세율 인상
- 1년 미만 양도세율 40%→70% 인상, 1~2년은 기본세율 → 60% 인상
- 다주택자 양도세 중과 (조정지역 내 양도시 2주택 +20%p, 3주택 +30p )
다. 취득세 인상
- 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 인상
윤석열 정부(2022~2025)
○ 핵심방향: 문재인 정부 규제 정상화
✅ 주요 부동산 정책
○ 서울 강남 3구·용산구를 제외한 전국 규제지역 전면 해제
○ 다주택자 양도세 중과 한시 유예
○ LTV·DTI 완화, 규제지역 내 15억원 초과 아파트도 주담대 허용
○ 주택담보대출 후 기존 주택 처분기한 6개월 → 2년 → 3년으로 순차 연장
○ 재건축초과이익환수제 완화(2024.3 개정), 재건축 안전진단 기준 완화
○ 분양가상한제·고분양가심사제도 개편, 특례보금자리론 출시(2023)
○ 1세대 1주택자 종부세·재산세 감세, 양도세 중과세율 한시 완화
2023.1.3 1.3 부동산 대책
가. 규제지역 대거 해제
- 강남3구, 용산을 제외한 나머지 지역은 규제지역 해제
나. 대출규제 완화
- 15억원 이상 대출 규제 폐지(1주택에 한하여)
- 다주택자 LTV 30% 대출 가능
- 다주택자 보증금 반환 목적 주담대 규체 완화
- HUG 중도금 대출 기준 폐지 → 기존에는 12억 이상 중도금 대출 불가였지만 가능해짐
다. 세금규제 완화
- 취득세 중과 완화 시도 (2주택자 8%→4%, 3주택자 12%→6%) but 폐지
- 다주택자 양도세 중과 배제 기간 연장
- 다주택자 중과 세율 폐지 및 종부세 세율 인하 → 1.2~6.0%에서 0.5~2.7%로 인하시킴
- 종부세 1주택자 공제 한도 늘림(기본공제 6억→9억, 1세대 1주택 11억→12억)
라. 실거주 의무 폐지
- 수도권 민간 및 공공분양의 분양가 상한제 적용 주택들 실거주 의무 폐지
마. 전매제한 완화
- 수도권 10년 → 3년 / 비수도권 4년 → 1년
바. 특례보금자리론 신설
2024.1.10 1.10 부동산 대책
가. 재건축 규제 완화
- 재건축 안전진단 통과 완화하여 준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 통과 없이 곧바로 재건축 사업 착수 허용
- 재개발 노후도 요건을 현행 3분의 2 이상에서 60%로 완화해 사업 추진 쉽게 변경
나. 소형 신축 주택 세제 혜택
- 전용 60^2이하 수도권 6억이하, 지방 3억이하 주택 취득시 취득,보유,양도세에서 주택수 제외
이재명 정부(2025~)
○ 핵심방향: 다시 규제 시작
✅ 주요 부동산 정책
○ 주담대 최대 한도 6억원 제한
○ 서울 전지역 토허제 지정
○ 다주택자 양도세 중과 재시행
○ 공시가격 현실화 재추진
2025.6.27 6.27대책
가. 전체적인 대출 규제
- 주담대 대출 한도를 6억원으로 제한
- 다주택자 주담대 금지, 1주택자는 6개월 이내 기존 주택 처분 조건
- 주담대 실행 시 6개월 이내 주택 전입(전입 의무 생김)
- 생애최초 구입자 LTV 80%→70% 하향
- 생안자 목적 대출 한도도 1억으로 축소
2025.10.15 10.15 주택시장 안정화 대책
가. 토지거래허가구역 확대 지정
- 서울특별시 전지역 및 경기도 12개 지역
(과천,광명,성남 분당,수정,중원구, 수원 영통,장안,팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)
- 조정대상 지역 + 투기과열지구 확대(위와 동일한 지역)
나. 대출 규제
- 주택 가격에 따른 주담대 한도 차등 → 15억이하 6억, 15~25억 4억, 25억 이상 2억
- 스트레스 금리 하한 3%로 상향 조정 → 스트레스 금리 1.5%→3%
- 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영
2026.6.30 추가 규제지역 지정
가. 토지거래허가구역 추가 확대 지정
- 구리시, 용인 기흥구, 동탄 추가로 토허제 지정
나. 다주택자 양도세 중과 유예 폐지(5.9 이후)
2026.8.3 세제개편
가. 전체적인 세금이 개편됨
- 종부세 공제 금액을 기존 12억에서(1주택 기준) 실거주면 14억, 비거주면 9억으로 조정
- 공정시장가액비율 상향(70%, 다주택자는 28년 이후 80%)
- 종부세율 변경(주택수보다는 전체 금액 기준)
- 장특공을 보유+거주에서 거주로 변경
- 세부담 상한 조정 150% → 200%
- 다주택자 양도세 중과 일시적 완화(27년 5~10%, 28년 10~15%)
노무현 정부때부터 부동산 정책에 대해서
한번 쭉 정리를 해보았는데
많은 내용을 절대 한번에 알고 이해할 수는 없겠지만
차분히 계속 읽어보면서 그 당시 어느 정책이 있었고
그에 따라서 시장은 어떻게 변화를 했는지
꾸준히 공부해보면 좋을 것 같습니다
(저부터 꾸준히 하도록 하겠습니다)
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다
