월급쟁이부자들 내집마련 중급반
내집마련 보고서
광진구, 광장현대 3단지: https://weolbu.com/s/PG60gYhV2g
광진구, 광장힐스테이트: https://weolbu.com/s/PuczGQKMda
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 구, 단지명: 광진구, 광장힐스테이트
- 위치 : 서울특별시 광진구 광장동 682
- 연식 : 2012년식 (15년차)
- 세대수 : 453세대
2) 입지분석
1. 위치
- 강남까지 직선거리 : 강남역까지 7.2km
- 한강까지 직선거리 : 한강 중심까지 500m
*동서울터미널이 위치한 강변역을 기준으로 측정
강남까지 직선거리로 7.2km 밖에 되지 않는다.
한강까지 도보 300m 이내로, 강변역 기준으로 한강이 바로 붙어있다.
2. 교통
- 강남역까지 소요시간: 17분 (2호선, 환승없음)
- 시청역까지 소요시간: 29분 (2호선, 환승없음)
- 여의도역까지 소요시간: 39분 (2호선-5호선, 환승1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 59분(2호선-5호선, 환승1회) / 배우자 15분 (2호선, 환승없음)
광진구는 2호선, 5호선, 7호선이 지나고 있다.
2호선 (강남역, 시청역) 과 5호선 (광화문역, 여의도역) 모두 주요 업무지구를 관통하는 주요 노선으로 노선의 가치가 크다.
배우자의 경우 직장까지 15분으로 현재 1시간에서 크게 개선, 나의 직장은 59분이지만 현재 2시간에서 크게 개선된다!
3. 학군
- 중학교 학업성취도: 대원국제중 100%, 광남중 97.6%, 양진중 93.5%, 자양중 81.2%
- 학원가 유무 : 1위 학원가 - 광장동 121개
광진구에는 총 12개의 중학교가 있다.
대원국제중학교는 사립학교로, 추첨을 통해 입학생을 선발하는 학교라고 한다.
일반 공립학교를 기준으로는 광남중, 양진중, 자양중학교 순으로 학업성취도가 높으며,
특히 광장동에 위치한 광남중과 양진중의 학업성취도가 95%, 90% 이상으로 압도적으로 좋다.
광진구 학원가는 광장동에 위치해있으며, 121개 정도 학원이 위치해있다.
대치, 목동 만큼 좋진 않지만, 강북권에서 그나마 특목고 대비가 가능한 곳이라고 한다.
중계동 은행사거리 학원가는 231개로, 은행사거리에 비해 규모는 작은편임을 확인했다.
4. 환경
* 우리동네 안심지도 사이트를 통해 주변 유해시설을 찾아보세요.
* 편의시설은 카카오맵-주변시설에서 병원과 대형마트를 검색해보세요.
- 유해시설 여부: 1개 (구의아리수정수센터)
- 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 2개, 대형마트 3개, 종합병원 2개 (건대, 아산)
지난번 내마기 때는 유해시설 없음으로 표시하였는데, 구의아리수정수센터(화학물질취급시설)이 있는 것을 확인했다.
매물임장 갔을 때, 금호베스트빌에서 작은방 창가로 직접 보기도 했다.
구글맵에서도 못봤는데.. 우리동네안심지도에서 확인 가능했음.
편의시설은 강변역을 기준으로 살펴보니 잠실 롯데백화점까지 포함되었다.
PART2. 단지 비교평가 (2주차)
3) 단지 비교평가
강의를 듣고 내 상황에 맞춘 집 중에서 가장 좋은 집이 아니라,
예산 내의 집들 중에서 내 상황에 맞는 집을 찾기로 하였다.
학군지인 광장동만 보다가 16~18억 예산 범위내 광진구, 성동구로 지역을 확장하여 찾아보았다.
광장동 입지가 좋다고 생각했늗네, 성동구와 광진구 자양동 입지도 상당히 괜찮았다.
입지 우선순위로 매겨보니 금호동이 1위, 광장동이 3위
학군으로 보면 광장동이 1위
방 구조, 연식으로 보면 행당대림이 1위
뭘 모르는 상태에서 매물임장을 했다면 행당대림의 방3/화2를 보고 압도적으로 끌렸을 것 같다.
성동구는 전혀 모르는 지역이라 단지임장을 가봐야할 것 같다.
우려되는 것은 대부분 가격이 전고대비 100%에 가까워졌다는 것
이 가격이 다시 오거나 단기적으로 조정이 올 수도 있다는 사실을 인지하고 선택해야 한다.
자양우성1차는 리모델링 진행중인데, 리모델링을 어떤 관점에서 봐야할지 아직 모르겠다.
분담금을 확인하고 가격에 반영해야 할까?
3주차 과제
예산을 16~18억대로 고정하고 지역별로 비교평가를 하여 살펴보았다.
3-1) 광진구, 성동구
입지가치는 3대 업무지구를 모두 30분 이내에 갈 수 있는 금호대림, 자양우성1차가 우수해보인다.
내집마련이기에 우리 상황을 맞춰야 한다.
- 4인가족 방2/화1은 거주가 어렵다. 실제 임장해보니 불가능함을 깨달았다.. 광장현대3차 제외
- 첫째 초5, 둘째 초3을 고려하여 학군지 이사를 계획하고 있기에.. 중등 학업성취도 85% 이상이어야하고, 맞벌이로 라이딩이 어려워 아이들이 직접 학원을 오갈 수 있는 환경이 우선시 된다.
따라서, 광장 청구 아파트가 내집마련 1순위
3-2) 강남구, 송파구
송파구 내에도 16-18억대로 가능한 단지들이 있었다.
강남, 송파구는 위치 그 자체로 선호,
방2/화1 구조는 제외하고,
내집마련 우선순위는 문정건영.
추가로, 수서1-2단지, 송파파인타운8단지, 상아2차 모두 23년도 거래 건수가 0~2건,
문정건영 6건으로 환금성이 상당히 낮아보임.
3-3) 마포, 양천 포함하여 비교
광장 청구, 문정건영과 함께 마포구 대흥태영 및 양천구 목동우성까지 포함하여 비교해보았다.
입지 우선순위로 보면 광장 청구 > 문정건영 > 대흥태영 > 목동우성
우리 가족에 맞춰 학군을 우선시 하면 광장 청구 & 목동우성 > 대흥태영 > 문정건영
광장 청구와 목동우성을 좀 더 살펴 보면
나의 출퇴근 목동우성 > 광장청구
가격 적정성 목동우성 > 광장청구
구조 기준으로는 목동우성 > 광장청구
호재 목동우성(27년 1월 이주예정) > 광장청구
그러나 입지 우선순위를 고려하면 광장청구 > 목동우성이 맞는 것 같다.
목동우성의 리모델링은 27년 1월 이주를 앞두고 있어 실현 직전의 호재로,
부동산 사장님 말씀에 따르면 매수 후 이주하지 않고 그냥 월세로 살면 된다고 한다.
다만, 광장청구 내집마련을 할 경우에.. 출퇴근 81분을 하며 아이들을 어디까지 챙길 수 있을까?
PART3. 결론 (3주차)
4) 내집마련 결론
: 광장동 광장청구 아파트 59 기준
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요?
- 가능
- 현재 매물은 17.45~17.8억에 5개 존재. 5개 모두 매물임장하고 동/층/향, 수리상태를 고려하여 최우선 순위를 고를 수 있음
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요?
- 매매가 -20% 감당 가능. 매매가가 현재의 -20%가 되면 14억대이다. 전고점은 12억, 전저점은 8.43억으로 현재 전저점 대비 107% 가량 상승하였음. 14억은 25년 9월 가격대이고, 7월 이후 가격은 보합 상태.
- 금리 2% 더 올라도 감당 가능. 대출 금액 5.5억을 기준으로 대출이자 5% 기준 월상환액 295만원, 7% 기준 월 상환액 366만원.
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
- 16-18억대 서울 내 매물 중에서 가장 가치 있는 아파트로 보임. 확신을 갖기 위해 분당 및 강동구, 동작구 포함하여 비교해볼 것.
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
- 매물임장을 해볼 것이지만, 매수여부는 아직 모르겠다.
- 16-18억대 아파트 외에, 18-20억대 아파트까지 함께 살펴보고 결정할 것.
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역 및 단지는 어디인가요?
- 16~18억대: 분당, 강동구, 동작구
- 18~20억대: (다시 처음부터..)
1급지 - 강남, 서초, 송파, 용산, 과천, 2급지 - 성동, 마포, 광진, 양천, 분당, 3급지 - 강동, 동작
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
2주차 강의후기에 작성했던 것처럼,
입지를 먼저 보고, 그 담에 상황을 보면서
‘더 오를 곳이 어디일까’가 아닌 ‘어떤 곳이 더 가치있을까?’를 명심하면서
후보 단지를 찾고, 비교평가를 해보았다.
학군으로 먼저 필터링하지 않고, 가격대에 맞춰 단지를 전수조사 → 후보단지 선정 → 입지 확인 → 소거법 비교평가 해나가면서, 내 상황에도 맞는 단지를 추려내니, 전혀 생각하지 못했던 단지도 발견했고, 새로운 단지도 알게되었다.
왜 진작 1-3급지 앞마당을 만들어두지 않았을까?
나랑은 거리가 먼 이야기라고 생각하고, 4급지 이하만 앞마당으로 가지고 있어서 이번 갈아타기가 더 어려운 것 같다.
처음 생각했던 광장동이 결론으로 도출되긴 했지만,
그만큼 기준을 가지고 판단하게 되었고,
확신을 갖고 약정금을 쏠 수 있을 것 같다!!
내마실 광클 성공하고
매도, 매수 실행해서
내집마련 9월에 끝낸다!!!!
