안녕하세요, 존자입니다:)
오늘은 기회가 찾아온 곳, 대구광역시 동구의 가격과 시장 분위기를 알아보려고 합니다.
✅가격
26.05.11.~26.08.11 기준으로 부동산지인에서 제공하는 매매가 증감률을 살펴보면,
대구는 아직 상승하는 모습을 보여주지는 못하고 0.1% 하락률을 기록했는데요, 4월에 있었던 남구 대명자이의 입주 영향이 계속 이어지고 있었기 때문이 아닐까 싶습니다.
이미 공급이 없는 울산은 0.5% 상승률을 보여주며 다른 광역시 대비 압도적으로 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.
대구 내에서는 선호 생활권인 중구를 필두로 전반적으로 상승세를 보여주고 있는데, 1.5% 상승한 중구에 비하면 미미하지만 동구도 0.3%의 상승률을 기록하며 상승세를 보여주고 있습니다.
광주를 제외한 광역시 전반적으로 전세가가 상승하는 추세인데, 대구도 0.4%의 상승률을 보여주고 있습니다.
대구 내에서는 26년에 공급이 전혀 없었던 서구가 2%, 상급지인 수성구와 중구가 약 1%가량의 상승률을 보여주며 동구는 이보다는 못미치지만 0.2% 정도 상승하며 상승 신호를 보여주고 있습니다.
동구의 신축 중에서 랜드마크 단지인 더샵디어엘로, 선호도 중 정도인 해모로스퀘어웨스트 그리고 선호도 하 비스타동원2차의 가격을 확인해보기 위해 분양가와 현재 호가를 가져왔습니다.
더샵디어엘로의 분양가는 5억 후반대 정도였는데 실거래가는 점진적으로 꾸준히 상승하며 최근 8억~8.2억 선에서 이루어졌고 현재 호가는 8억 정도입니다.
동대구해모로스퀘어웨스트의 경우 분양가가 5억 정도였는데, 올 초만 해도 분양가 아래에서 거래되었으나, 최근 3개월 간 가격이 꾸준히 상승하여 지금은 5.3억 정도의 호가를 보여주고 있어 여전히 괜찮은 가격이라는 생각이 듭니다.
동대구비스타동원2차의 경우 여전히 분양가 아래인 4.5억 선에서 호가가 형성되고 있는 것으로 보아
분양가 대비 선호도가 높은 단지는 꽤 올랐지만 여전히 동구 전반적인 신축 단지들의 가격이 5억대로, 상당히 저렴한 편이라는 것을 알 수 있습니다.
✅매물량 변화 및 공급상황
동구의 현재 매물 증감 현황을 살펴보겠습니다.
대구 전체적으로도 미분양이 1년 간 4천개 가량 감소하였으며, 동구 역시 1년 간 8백개 이상 감소하는 등 미분양 물량이 꾸준히 감소하고 있음을 알 수 있습니다.
동구 전체 매물량 역시 지속적으로 감소하고 있으며 전월세 물량도 올 4월을 기점으로 꾸준히 감소하여 절대적인 물량이 거의 없는 상황입니다.
매물이 워낙 없다 보니 그 동안 오르지 않았던 전세가가 오르기 시작하는데요,
2.9억~3억 정도를 유지하던 해모로스퀘어웨스턴도 3.2억 정도를 예상하고
동대구해링턴플레이스 역시 기존 실거래가보다 1천만원 높은 3.4억에 호가로 나와있습니다.
대구는 올해 이후 2027년 부터 2030년까지 4년간 공급이 전혀 없기 때문에, 전세가가 계속 상승하고 전세가가 매매가를 밀어 올릴 것으로 기대됩니다.
대구의 마지막 대규모 공급이었던 26.4월 남구 대명자이그랜드시티(2,023세대)의 매매/전세 물량이 모두 정리된 것을 확인할 수 있는데요,
작년 이맘때 약 4백여개였던 매매물량이 지금은 10개 정도 남아있고, 올해 4월 170여개였던 전세 역시 현재는 20여개 정도 남아 있어 이제는 정말 대부분의 매매/전세 물량이 정리되고 앞으로 남은 물량도 없어서 전세가가 올라갈 일만 남았다는 것을 알 수 있습니다.
공급물량이 다 정리되었고 앞으로 공급이 없기 때문에, 현장 상황을 더 예의주시하며 기회를 잡아야 할 때라고 생각합니다.
✅가격지수
대구 동구의 가격지수를 살펴보겠습니다.
미친듯한 하락세를 보이던 전세와 매매가 작년 말~올해를 기점으로 상승세로 접어들었고 조금씩 상승하고 있음을 확인할 수 있습니다.
매매가보다 전세가가 약간 더 가파르게 상승하고 있으므로 꾸준히 지켜본다면 매매가가 크게 오르기 전에 전세가가 붙는 기회를 잡을 수 있을 것으로 보입니다.
✅시장 분위기
대구 동구는 현재 전반적으로 전세물량이 없어 전세 호가가 올라가고 있습니다.
부동산에 전화를 해봤을 때 전세를 기존 실거래가 보다 2~3천씩 높게 받는 것에 대해 자신감을 표현하시는 경우가 많으며, 이제 공급이 없어서 전세가와 매매가가 오르는 건 시간문제라고 말씀하시는 분들이 많았습니다.
전세가 없다보니 매매를 하는 실거주 분들도 많고 시장 상황이 좋아지다보니 투자자들도 많이 찾는다는 이야기도 들을 수 있었습니다.
또, 네고는 거의 되지 않으며 가격을 올리는 추세입니다.
얼마 전에 저는 “지금 대구는”이라는 글을 쓴 적이 있습니다.
그 때, 중구 대장인 남산롯데캐슬센트럴스카이 84의 전세 호가 4.5억짜리가 거래되면
기존 실거래보다 5천만원 높게 거래되는 것이고 인근 단지들도 그 영향을 받으며 전반적으로 전세가 상승이 눈에 띄게 될 것이라는 내용을 적은 적이 있었는데요
(https://weolbu.com/s/Pur2FVZQDe)
*김인턴 튜터님의 인사이트를 기반으로 작성했었습니다.
이번 달에 4.5억에 전세 거래가 되었고, 매매 역시 9억 넘게 거래되었습니다.
현재 매물도 앞으로의 매물도 없는 상황에서 이 흐름이 동구까지 올 것은 자명해보입니다.
정리해보면, 대구 전반적으로 매매/전세 물량이 급격히 감소하고 있으며 앞으로 4년간 공급이 씨가 마른 상황입니다.
선호 지역 위주로 전세가와 매매가가 계속 상승하고 있으며 그 흐름이 동구까지도 흘러와 신축 위주로 전세가와 매매가 상승의 시작이 느껴지고 있습니다.
투자를 고려한다면 지금 대구 동구를 눈여겨 살펴봐야할 때입니다.
투자를 하지 않더라도 앞으로 어떤 상황이 벌어질지 잘 지켜보는 것이 큰 공부가 될 것입니다.
대구 동구 소식이었습니다. 감사합니다:)
