3강은 갱지지 튜터님께서
‘수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는법’에 대해 강의해주셨습니다.
[PART 1~2]
우리가 실제 투자를 고려할 때는
체급이 비슷한 지역을 고정시켜놓고 비교하는것이 아니라,
나의 앞마당 전체에서 최선의 단지를 선택하게 됩니다.
그리고 그런 상황에서는 투자금에 따라 다르겠지만,
수도권과 지방을 모두 할 수 있는 상황에서는 비교평가가 필요한데,
수도권과 지방은 같은 싸이클이 아니라서 과거 그래프를 붙여봐도
실질 비교가 어려운 것 같습니다..🥹
사실 이전까지 저의 생각은
할 수 있으면 무조건 수도권을 먼저 해야하는거 아니야?라고 생각을 했었습니다.
그런데, 단순하게 수도권 or 지방이냐가 중요한 것이 아니라,
본질은 내가 투자하려는 대상이 무엇인지를 정확히 이해하고,
어떤 자산이 더 가치 있는 자산인지를 이해해야지
최선을 선택을 할 수 있는 것이었습니다.
또, 단순히 가격이 올랐으니 더 좋은 자산이야~라고 퉁치치 않고,
‘투자 계급장’을 떼고 투자 기준에 부합하는걸
잘 선택해야한다고 말씀해주셨습니다.
그러면 대부분의 사람들이 서울&수도권 투자에 열을 올리고 있는 지금
지방, 수도권을 왜 굳이 비교해야할까요?
지금은 가치가 충분히 있는데, 가격이 저렴한 곳이 전국에 너무 많다고 하셨습니다.
실제로 현 시점 수도권 지역과 지방의 투자금이 비슷한 곳이 상당히 많았습니다.
그리고 과거 2018~2020년 규제 때의 투자를 복기해보면
수도권이라고 무조건 지방보다 우월한 투자 대상은 아니였습니다.
지방이라도 가치가 있는 대상을 잘 사면 수도권만큼,
아니 그 이상으로 좋은 성과를 낸 경우가 많았습니다.
사실 지금 서울 수도권에서 대부분의 가치가 있는 지역들은
토허제, 규제 지역으로 묶여있는 상황이기에
우리가 지금 투자하는 것들은 "매매의 대상"입니다.
그래서 단순히 어디를 투자했을 때 더 벌 수 있을까보다,
내가 팔고 싶을 때 팔아서 갈아탈 수 있는 환금성이 중요하다고 말씀해주셨습니다.
조금 덜 벌더라도, 안정적으로 매도하고 갈아탈 수 있어야 하기에
지역 내 선호도가 매우 매우 중요하다고 말씀하셨습니다.
[PART 3]
우리가 전세가율을 보는 이유는??
전세가율이 높으면 비슷한 가치의 단지를 적은 돈으로 살 수 있기 때문입니다.
그런데 전세가율과 갭만 보고 투자를 하면은 안된다고 하셨습니다.
지난 상승장에서의 예시를 보면
'20년도 전세가율 높음
→ 매매가가 먼저 달아나면서 전세가율 낮아짐
→ 전세가가 다시 치고 올라오면서 전세가율 높아짐
→ 매매가가 다시 로켓발사
그런데 우리는 전세가율만 보는게 아니라,
가격 수준이 어떤지를 함께 보는 것이 중요하다고 하셨습니다.
전세가율이 높더라도
이게 저평가 구간에서 전세가율 높은건지
가격이 높은 수준에서 전세가 치고 올라오면서 전세가율이 높은건지를 구분할 줄 알아야 했습니다.
즉, 우리는 실제 투자 시 전세가율 등 여러가지를 고민하지만,
결국 본질은 가치대비 가격이 싼지를 먼저 보는 것이 중요하였습니다.
그리고 우리 끼리의 약속을 하나 하자고 하셨습니다.^^
필요 시, 신용 대출을 활용할 수는 있으나,
연 저축액의 2배를 넘지 말자고!!!
과거의 장을 보면, 대출 규제를 심하게 하면서
마통 연장이 안되거나, 일부 금액 상환 조건부로 마통 연장을 해주기도 했었기 때문에,
특히 요즘과 같이 대출, 세금 규제 등
각종 규제를 많이 하는 시점에서는 Risk 대비하는 것이 정말 중요한 시기라고 하셨습니다.
끝으로, 보도셰퍼의 ‘돈’ 책에서의 구절을 소개해주셨는데
진심으로 마음에 와닿았습니다.
"모든 성공한 사람든 99% 상담인이 있었다.
당신이 다른 사람들의 성공을 단시일에 따라잡고자 한다면,
당신을 상담해줄 사람을 반드시 구해야한다.
상담인과 그의 아이디어를 신뢰하자.
상담인에게 경과를 알려주어라.
성과로 그에게 감사하라."
저처럼 지금 튜터님&반원분들께 여러가지로 도움을 많이 받는 상황에서
어떻게 행동해야하는지 지침이 되는 문구였습니다.
갱지지 튜터님 오늘도 유익하고,
진심이 담긴 강의해주셔서 감사합니다.☺️
