안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.
산이 참 많은 부산은 도시 곳곳이 산으로 둘러싸여 있습니다.
이러한 부산의 지형적 특성은 생활권을 나누는 단절 요소로 작용하기도 하는데요.
학군 역시 마찬가지입니다.
학군지라면 1분 1초가 아까운 학생들이 학원과 학교를 오가기 편해야 합니다.
이러한 이유로 부산은 서울과 달리 학군 수요가 한곳에 집중되기보다는 여러 생활권에 분산되어 있는 특징이 있습니다.
연제구의 거제 학군, 동래구의 사직 학군, 남구의 용호 학군, 금정구의 구서 학군을 비교해 보겠습니다.
비교 대상 단지들은 모두 2000년대에 지어진 구축 단지입니다.
그런데 구축임에도 불구하고 각 지역에서 학군 수요를 바탕으로 꾸준히 가격이 상승한 모습을 확인할 수 있습니다.
특히 거제2차현대홈타운의 가격 상승폭이 가장 크게 나타나는 것을 볼 수 있는데요.
그렇다면,
거제 학군이 부산에서 가장 좋은 학군일까요?
부산의 학군은 조금 더 디테일하게 들여다볼 필요가 있습니다.
먼저 연제구 거제 학군의 거제2차현대홈타운을 보겠습니다.
거제2차현대홈타운은 평지에 위치하면서 부산의 중심부에 가까운 입지라는 특징이 있습니다.
단순히 학군만 좋은 것이 아니라, 생활권 자체의 접근성과 편의성이 함께 갖춰져 있는 것입니다.
다음은 동래구 사직 학군의 사직쌍용예가입니다.
사직쌍용예가는 사직여중을 중심으로 한 여학생 학군 수요를 눈여겨볼 필요가 있습니다.
즉, ‘사직동이 학군지이기 때문에 수요가 많다’라고 단순하게 볼 것이 아니라,
어떤 학교에 배정되는지, 그리고 그 학교를 선호하는 수요가 실제로 얼마나 있는지를 확인해야 합니다.
금정구 구서 학군의 구서롯데캐슬골드 역시 마찬가지입니다.
구서롯데캐슬골드는 구서여중을 중심으로 한 여학생 학군 수요가 존재합니다.
이처럼 같은 ‘학군지’라고 하더라도 단지마다 학군의 성격과 수요가 다릅니다.
남구의 용호동도 살펴보겠습니다.
대표적인 단지인 LG메트로시티의 경우 단지 내에서도 중학교 배정에 따른 선호 차이가 존재합니다.
4~5단지는 선호 중학교 배정 비율이 전체 50%
1~3단지는 선호 중학교에 배정되는 비율이 100% 이지만 5차와 1차의 가격 차이는 없습니다.
그렇다면 여기서 한 가지 질문이 생깁니다.
학군 수요가 있는 지역이라면 무조건 투자 우선순위가 높을까요?
저는 그렇지 않다고 생각합니다.
남구의 선호 신축, 가성비 준신축, 그리고 학군지 구축을 비교해 보았습니다.
남구의 학군지 구축인 LG메트로시티 5차는 남구의 가성비 준신축과 비슷한 가격대를 형성하고 있습니다.
이를 통해 학군에 대한 수요가 실제 가격에 어느 정도 반영되어 있다는 것을 확인할 수 있습니다.
하지만 남구의 선호 신축과 학군지 구축을 비교해 보면 가격 차이가 크게 나타납니다.
즉, 학군이 좋다고 해서 신축이나 선호 입지를 모두 뛰어넘는 가격을 형성하는 것은 아닙니다.
결국 부산에서 학군을 볼 때는
‘학군지인가?’
에서 끝내서는 안 됩니다.
어떤 학교에 배정되는지,
선호 학교에 얼마나 배정되는지,
학원가와의 접근성은 어떤지,
평지인지,
생활권이 어떻게 연결되는지
그리고 더 나아가
연식, 브랜드, 상품성, 입지와 비교했을 때 현재 가격이 어떻게 형성되어 있는지
까지 함께 살펴봐야 합니다.
학군은 분명 아파트의 선호도를 만들어내는 중요한 요소입니다.
하지만 학군이 좋다는 이유만으로 무조건 투자 우선순위가 높아지는 것은 아닙니다.
부산의 경우 특히 지형적 특성으로 인해 학군 수요가 여러 생활권에 분산되어 있기 때문에,
‘부산에서 가장 좋은 학군이 어디인가?’를 찾는 것보다
‘이 단지의 학군이 어떤 수요를 만들어내고 있고,
그 가치가 현재 가격에 얼마나 반영되어 있는가?’를 확인하는 것이 더 중요합니다.
결국 투자 의사결정은 학군 하나가 아니라
학군 + 연식 + 브랜드 + 입지 + 상품성 + 가격
을 종합적으로 비교해서 내려야 합니다.
학군지라는 이유만으로 투자하는 것이 아니라,
학군이라는 장점이 다른 단점까지 감안했을 때도 충분히 매력적인 가격인지 확인하는 것
이라고 생각 합니다.
감사합니다.
