복기를 안 해서 X,000만 원 잃을 뻔한 전세 경험담

안녕하십니까
끊임없이 성장해나가는 스카이브로 입니다.

지난 매수 복기 글에서 정리한 것처럼,
일주일 만에 중소도시에서 수도권으로 갈아탔지만

예상과 달리 전세를 맞추는 과정에서

약 5개월이 소요됐습니다.

잔금을 할 수 없는 상황에서

잔금일을 지키지 못했고,
그로 인해

계약금을 날릴 뻔한 상황까지 갔었습니다.

결과적으로 협의를 통해 전세는 맞췄지만
예상보다 투자금이 많이 들어간 투자였습니다.

그 과정에서 복기 포인트가 많아 정리해보았습니다.

👉 지난 매수 과정은 이전 글을 참고해 주세요
https://weolbu.com/s/PpokkExSSk

1. “전세는 쉽게 맞춰질 것”이라는 착각

매물코칭에서 문의했던 주인전세 물건이 날아가고,

가격이 더 비싸더라도 투자해도 괜찮다는

튜터님의 말씀에 따라

다음 가격대의 매물 2개를 협상했습니다.

하나는 세입자를 구할 때까지

주인이 살아주는 조건으로 100만원만 조정되었고,

다른 하나는 공실로 500만원이 조정되었습니다.

주변 전세 물량이 많지 않았고,
부동산에서도 전세는 쉽게 빠질 것이라고 해서
가격이 더 많이 조정되는

공실 매물을 선택했습니다.

특히, 옆 부동산에

전세 손님이 있는 것까지 확인한 상태라
전세는 금방 맞출 수 있을 거라 판단했습니다.

그래서 이전 경험처럼
매수 부동산에 2주간 단독으로 맡겼습니다.

사장님께서는

전세 중개 수수료를 받지 않을 생각이니

본인에게만 내놓으라고 하셨지만,

저는 전세 중개 수수료도 챙겨드릴테니

최대한 빨리 빼달라고 요청을 드렸습니다.

하지만 지금 생각해보면 명확한 실수있었습니다.

옆 부동산이라도

전세 손님이 있었다면 바로 보여주고
계약 의사가 있다면

동시 계약을 진행했어야 했습니다.
2주 뒤에도

그 손님이 있을 거라는 보장은 없었습니다.

2. 복기를 늦게 하면서 놓친 결정적 포인트

2주 동안 전세 문의는 기대보다 적었고,
3개월 내 전세 거래가 안될 경우

잔금 1개월 연장 특약이 있어
단독 기간을 한 주 더 드렸습니다.

그 사이, 매물코칭 복기를 뒤늦게 진행하게 되었고

그때서야 놓쳤던 튜터님의 말씀을

다시 확인했습니다.

“잔금이 가능한 상태에서

전세가 안 맞춰지면 조정하면 되지만,
잔금이 안 되는 상황에서 전세금을 낮추면 투자금이 커지는 게 문제입니다.”

“전세 대기자가 있어

동시 진행이 가능하면 괜찮지만,
아니라면

좋은 물건이라도 포기해야 할 수 있습니다.”

이미 계약 후 3주가 지난 시점이었습니다.

이때부터

• “차라리 400만 원 더 주고

  확실한 물건을 했어야 했나”

• “잔금을 못 치면 어떡하지”

라는 불안이 생기기 시작했습니다.

급한 상황일수록 복기를 바로 했어야 했습니다.

3. 전세가 안 나갈 때의 대응 과정

3주가 지나도 전세가 나가지 않자
매수 부동산뿐만 아니라

다른 부동산에도 광고를 시작했습니다.

또한

• 호갱노노
• 아실
• 당근

등 다양한 플랫폼에도 광고를 올렸습니다.

하지만 결과는
부동산 광고 제안만 올 뿐,

실제 전세 문의는 거의 없었습니다.

이 과정에서 매수 부동산 사장님께서는
“광고를 많이 하면 오히려 계약이 안 된다”는

반응을 보이셨습니다.

아직 전세 계약과 잔금 등

해당 부동산을 통해 진행해야 할 절차가 남아 있어
눈치가 보여 전단지 양식은 만들었지만

배포하지 못했습니다.

대신 잔금일까지 약 2개월하고

일주일이 남은 시점에서
평일 휴가를 내어 직접 움직였습니다.

• 상급지 및 유사 단지 부동산 방문
• ‘장부 물건’으로 소개 요청

그럼에도 문의는 많지 않았습니다.

그나마 집을 보러 오셨다가 돌아가시는 손님들의

반응을 확인해보면
대부분 바꿀 수 없는 요소들에 대한

의견이었습니다.

• “관리비가 많이 나올 것 같다.”
• “X호선 라인이라 별로다.”
• “타입이 조금 애매하다.”

이런 이야기를 들을 때마다
‘내가 잘못 산 건가?’라는 생각이 들기도 했습니다.

그 사이 동료들께서

도와줄건 없는지 연락을 해주셨지만,

단지 내 전세가 거의 없고

주변 단지와 비교했을 때는

상품성의 차이가 있어

전임이 도움되지 않을꺼라고 생각했습니다.

하지만 돌이켜보면

한 가지 놓친 부분이 있었습니다.

전임을 통해

다른 단지 부동산에 전세 문의를 하면서
우리 집을 실제로 소개해주는지 확인할 수 있었는데

이 부분을 적극적으로 활용하지 못했습니다.

4. 잔금 압박과 가격 조정

잔금일이 다가오면서

자칫하면 계약금 X,000만원을

잃을수도 있겠다라는 생각이 들었습니다.

불안한 마음을 다잡고자

원래는 없었던 돈이니

내 삶은 달라질 건 없다라고 생각도 했습니다.

하지만 그래도

잃지 않는 투자를 해야한다는 생각으로

계약을 성사시키기 위해

최대한 할 수 있는 걸 해야겠다고 다짐했습니다.

먼저 전세금을

어느 수준까지 낮출 수 있는지 계산 후

1주일 단위로 1,000만 원씩 전세가를 낮췄습니다.

2주가 더 지나고,

잔금까지 약 1개월 반이 남은 시점에서
매도인과의 협상을 요청했습니다.

막상 이때가 되니

사장님께선

전세 맞춰진 걸 계약하라고 하지 않았냐며

말씀을 바꾸셨습니다.

결과적으로

• 잔금일 연기
• 재산세 및 관리비 부담
• 전세가 추가 인하
• 매수 부동산 단독 광고

조건으로 협상이 진행되었습니다.

그리고 얼마 지나지 않아

전세 계약이 성사되었습니다.

흥미로운 점은
가격을 낮추기 전에 집을 봤던 손님이

본인 집 전세가 나가면서 계약했다는 점입니다.

이 때도 에피소드가 있었는데 

옆 부동산에 광고했을 때 오셨던 손님이라

옆 부동산 사장님 본인이

수수료를 다 받아야 하지 않냐고 주장하셨습니다.

혹시나 하는 마음에 전세금도

기존 가격으로 받아줄 수 있느냐 여쭤보니,

손님은 그렇게 알고 계신다고 하여

잠시 혹했었습니다.
 

하지만 잔금일 조정은 매수 사장님께서 해주셨고,

기존 잔금일 이후에 들어오시는 손님이다 보니

공동중개를 하는 게 맞겠다라고 말씀을 드렸습니다.

대신에 다음에 해당 사장님께

먼저 매물을 드리겠다는 말씀을 드려

문제를 해결할 수 있었습니다.

전세 계약 이후에

제가 맞춘 전세가 보다

6,500만원 더 비싼 가격에 거래되었는데

나온지 이틀 만에 거래가 되었다는

얘기를 들었습니다.

이를 통해 전세는 타이밍이 중요하다는

생각이 들었지만,

그래도 가격을 낮추고 잔금일을 뒤로 미뤘기에

전세를 맞출 수 있었다고 생각합니다.

대신 앞으로는 리스크를 줄이고

나의 선택지를 넓힐 수 있는 방향이

무엇인지에 중점을 둬야겠다는 생각을 했습니다.

5. 전세 계약 이후에도 이어진 변수

하지만 끝날 때까지 끝난 것이 아니었습니다.

전세 잔금일,

공동 중개여서인지

제가 전세 중개 수수료를

챙겨 드린다고 해서인지는 모르겠지만

매수 사장님께서 안 받겠다던

중개 수수료를 요청하셔서

당연히 드릴 껀 드리자는 생각으로

입금해드렸습니다.

또한, 잔금이 끝나고 매도인께서는

매수 사장님께 전화하여

왜 나머지 잔금이 들어오지 않냐며

실랑이가 벌였습니다.

사장님께서도 지친 나머지

나머지 잔금을 입금해달라고 요청을 하셨고

저는 별 문제가 없겠지라는 생각으로

잔금을 입금해드렸습니다.

하지만 집에 와서 생각해보니

등기는 아직 못 받은 상태에서

모든 돈을 줬다는 생각에

마음이 불안해졌습니다.

잔금일이 지정되어 있으니

잔금을 주지 않아도 됐었습니다.

우리가 왜 잔금일에도 등기부등본을 확인하고 중개수수료를 늦게 주는지 잊고 있었습니다.
기본 원칙을 놓쳤던 부분입니다.

6. 법무사 비용 & 취득세 실수

법무사 비용에서도 문제가 있었습니다.

사장님께서

법무사 비용이 20-30만원 정도 할꺼라는

말을 듣고

해당 법무사에서 계약을 진행하려고 했는데

막상 잔금일 직전 견적서를 요청하니

사장님이 말씀한 가격의

2배가 넘는 비용을 말씀하셨습니다.

그래서 법무사님께

사장님께서 말씀하신 비용을 말씀드리니

다시 연락하겠다고 하시며,

매수 사장님을 통해

그 가격에는 하지 못한다고 했고

매수 사장님은

본인은 예상 가격을 말한 것이라는 말씀하셨습니다.

결국 저는 급히 동료들을 통해 법무사를 구했고,

제가 예상한 것보다는 조금 비쌌지만

시간이 많지 않아

해당 법무사님을 통해 계약을 진행하였습니다.

항상 증거를 남기기 위해

자동 녹음 기능을 설정해두고,

법무사는 다른 루트로도 미리 찾아봐야겠습니다.

취득세는 이전과 같이 카드로 납부를 했는데

특별한도상향을 안해서

당일에 급하게 신청을 했습니다.

신청하고 서류까지 제출하는데

1시간 정도 걸렸는데

특별한도가 취득세만큼 나오지 않는

문제가 있었습니다.

카드사에서는 특별한도만큼 먼저 결제하고

나머지 금액을

기존 한도에서 결제해야 한다고 하여,

해당 시군구청에 연락을 해보니

전자납부번호를 두 개로 나눠주셔서

결제를 할 수 있었습니다.

또한, 나름대로 취득세 무이자 할부 카드를

찾아봤다고 생각했는데,

더 없겠지라는 생각으로 더 찾아보지 못했었습니다.

특별한도상향은 미리 챙기시고

월부에 정리된 내용들을 찾아봤어야 했습니다.

그리고 4개월 이자를 치르고

12개월 할부를 하는 것과

3-4개월 할부를 했을 때의 편익과 비용을 계산해봤어야 했습니다.

7. 마무리

매매, 전세 경험이 익숙하다고 생각했지만

이번 경험을 통해 정말 10개까지는 경험이라고

말씀하신 것을 뼈저리게 느꼈습니다.

또한, 그동안 해온 것에 취하지 않고,

다른 사람의 경험에서도

꾸준히 배울 수 있도록 해야겠다는

생각이 들었습니다.

그 동안 도와주셨던 튜터님, 동료 분들께

감사드리며 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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