안녕하세요. 뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함 뜨사입니다.
재테입 1강에서는 부동산을 중심으로 금융을 병행하여 자산을 축적해야하는 이유와 방향성을 배웠고,
재테입 2강에서는 각 단계에 따라 해야하는 투자가 어떤 종류인지 이해할 수 있었습니다.
이번 재테입 3강에서는 실제로 행해야 하는 투자들에 대한 디테일한 How 와 함께 어떻게 오래 지속하여 비전보드 목표에 도달할 수 있을 지 생각해볼 수 있는 시간이었습니다.
22년에 처음 월부에 들어온 시점과 비교하자면 시장도 많이 바뀌었고, 그에 따라서 부를 달성하는 로드맵도 현실적으로 많이 바뀐 부분들을 어느정도 인정할 수 있었고. 무조건 처음 배워서 계속하고 싶었던 부동산 알파투자만 고집하는 것이 아니라 부동산/주식 베타투자의 의미와 방향성에 대해서 깊게 고민할 수 있는 시간이었습니다. 그래서 더욱 앞으로 부의 로드맵을 걸어갈 때 더욱 확신을 가지고 갈 수 있을 것 같습니다. 이런 고민의 기회를 만들기 위해 많은 고민하시고 멋진 강의 꾸며주신 너나위님 자모님 감사합니다.
이번 3강에서 기억에 남는 내용과 행동할 내용을 기록으로 남겨봅니다.
- 꿈을 현실로 만들기 위해서 해야할 행동은 수익률을 만드는 투자이다. 그래서 목표금액과 이를 역산한 목표수익률이 굉장히 중요하다.
- 부동산 알파투자는 가치가 있고, 저평가 되어 있는 부동산을, 좋은 타이밍에 매수하고 보유하여 수익이 나면 파는 것이다. 장기 보유할 자산이 아니라면 수익률 달성에 따라 매도를 명확하게 할 수 있어야 한다.
- 알파 투자의 타이밍이란 저평가 구간에서 전세가 올라와주는 것이 타이밍이다. 정부의 정책 발표로 조정을 기다리고 이런 타이밍으로 오해해서는 안된다.
- 투자금을 덜 들여서 수익률을 올리는 것이 아니라. 더 가치있는 단지를 선택함으로서 수익률을 올리는 것이다. 이는내 지방투자와 서울투자의 사례에서 모두 느꼈던 부분이니 꼭 기억하자.
- 부동산 베타 투자는 가치가 있고, 입지독점성이 있어서 장기적으로 오를 만한 자산을 보유하는 것이다. 이는 알파투자와 달리 갈아타기를 제외하고는 매도하지 않고 가져간다.
- 추후 갈아타기를 할 때에는 평수를 줄이더라도 최대한 좋은 땅을 가지러 들어가야한다. 베타 투자는 땅따먹기 게임이다.
- 부동산 베타 투자는 좋은 자산을 취득한다는 관점에서 수익률은 떨어질 수도 있음을 인지하고 가는 것이다. 하지만 좋은 자산이기에 축적에 적합하다.
- 각 자산군은 각자의 사이클을 가지고 있다. 그래서 넓게 보면 자산배분 투자가 유효해진다.
- 부동산을 중심으로 한다는 의미는 부동산으로 수익률 내기가 어려워서 막힐 때까지는 부동산으로 집중해서 뚫어내야 한다는 의미이다. 부동산은 사기가 어렵고, 주식 베타 투자는 보유가 어렵다.
- 사람에 따라 순자산 10억이 이미 넘었다면 베타만 해도 된다. 기회가 왔을 때 알파를 노려볼 수는 있다.
- 세제개편이 나왔고 더욱 명확해졌다. 시가 XX억 까지는 충분히 운영이 가능하다. 세금으로 낼 수 있는 마진은 소득에 따라 다르겠지만 XXXX만원 정도까지로 생각하면 된다. 양도세에서도 28년까지는 양도세를 일부 깎아주니 충분히 투자할 수 있다.
(적) 내 예상 금액과 자산 가격 상승에 따른 시뮬레이션을 보수적으로 미리 돌려보자. 추가 투자가 가능할지 판단해보기 위해서. - 비전보드의 15% 수익은 절대 쉬운 수치가 아니고 베타만으로는 불가능하다. 그래서 알파를 제대로 크게 불려놓고 베타로 병행해야 맞출 수 있다.
- 개별 주식 투자에 확신할 수준이 되려면 주당 50시간 이상 투입할 수 있어야 한다. 현실적으로 쳐다보기 어렵다.
- VTI, VOO, QQQ 정도가 지수추종이고, 그 외에는 테마형 ETF로서 알파투자의 영역으로 넘어간다. 국내는 지수보다 차라리 XX.
- 해외직투 250 이후 22%, 자유도, 과세 이연 / 연금저축 13.2 세액공제, 3.3~5.5 연금소득세, 55세 인출 제한, 6500만원 한도 / ISA 3년 200만원 이후 9.9% 분리과세, 3년 후 인출, 연 2천만원한도. 금융소득 2천 이상 종합과세 회피 목적.
- 2년 목적자금의 기준으로 투자 여부가 갈라진다. 그리고 돈을 꺼내는데 제약이 있는 것을 뒤에 우선순위 뒤로 두되, 갈아타기까지 모두 마친 상태에서는 연금저축을 우선순위 올릴 수 있다.
(Q) 22% 양도세 때문에 그냥 국내 상장 ETF는 어떤지? 아마도 종소세 회피 목적일 것 같긴한데 질문해보자.
(Q) 자녀에게 증여하는 부분에 대한 생각과 종목은?
(적) 목적자금 2년의 기준이 있으므로 내가 2년내에 투자할 가능성이 있을지를 돌아보자. 나는 지금 베타투자로 넘어가도 될까?
(Q) 만약 넘어간다면 대출 상환과의 비율 조율은 어떻게 진행하는가? - 쌓아갈 때 부동산이 최고라고 생각하지만 부동산 만으로 끝까지 가긴 어렵다. 제도적 한계와 실거주에서는 현금흐름이 발생하지 않음도 고려해야 한다. 부동산 만으로 20억 이상을 가는 데에 있어 한계를 생각해봐야 겠다.
(적) 갈아타기 그 이후에 대해서도 미래를 그려보자. - 소저수기. 규상하상. 현미전자분. 가저타. 포수도. 독강임투인.
적용할 점
(1) 추가 투자 여부 결정을 위한 종부세 시뮬레이션 수행
(2) 위와 연계해서 2년 내에 투자 가능성이 있을지 검토하여 베타 투자 여부 결정
(3) 갈아타기를 한 그 이후의 자산 로드맵에 대해서도 생각해보기
(4) 질문점 3가지에 대해서 남겨서 생각 정리하고가기
감사합니다.
