안녕하세요~~
성장하는 투자자 딸기라씨입니다.
임장, 임보 그리고 비교평가라는 타이틀을 가진 2강이었는데요,
임장, 임보 비교평가면 끝 아닌가라(^^)는 생각으로
수강을 시작했습니다.
저번 실전에서도 들었지만 놓치고 있던 것, 몰랐던 것들이 새롭게 보이면서
좀 더 제 것으로 가져가야겠다고 생각했습니다.
- 가격이 변하는 시장 그래도 우리는 가치를 먼저 봐야 한다.
위치와 교통의 입지 가치가 상품 가치보다 중요하다.
그래프, 전고 등 가격 그래프로 먼저 판단하지 마라. 검증용일 뿐이다.
- 그래프에 의존했던 저를 반성합니다. 가치 판단 후 그래프는 나중에!!
2. 보유하여 수익을 낸다는 것의 의미:
시장의 변화와 상관없이 갈아탈 수 있는 물건을 찾을 수 있는 것,
내 물건의 객관적인 수요를 이해하고 메타인지 하는 것
가치와 선호도를 기반으로 매수/전세/ 매도 전략을 수립하는 것
- 제 투자 물건에 대하여 메타인지하고 전세, 매도 전략까지 세워보겠습니다.
언제라도 갈아탈 수 있는 실력을 갖추겠습니다.
3. 임장, 임보의 목표를 확실히 알고 하자.
분임: 투자 범위 설정,
입지분석: 투자 키워드
단임, 단지분석: 우선순위 뽑기 위해서이다.
- 제대로 기억하고 목표에 부합하는 행위를 하겠습니다.
4. 중간 선호도 가진 단지 중 우선순위 매기기 어렵지 않나?? (제 얘기 하시는 거죠? 튜터님 ^^)
더 뾰족하게 분석해서 더 뾰족하게 우선순위를 매길 수 있다. 좀 더 뾰족하게 하자!!!
직장: 소득높은 업무지구,하나의 업무지구 뾰족한 접근성에 대해 생각해보기! (덕은, 향동처럼)
교통: 찐 역세권 판단, 환승 횟수, 호재로 인해 편리해지는 지역 확인까지 (착공된 호재면 있는 것으로 판단하라)
환경: 무해한 환경인지 판단하기, 소아관련 병원, 체육시설 있는지 보기, 사람이 바뀌면서 환경이 바뀌는지도 체크
학군: 균질하게 초등학교에 배정되거나 대형평수 중심 배정 등 운영에 더 유리하다. (전세 빼기 좋다) 초등학교 증축되고 있는 것도 의미 있음 ("사람이 얼마나 몰리느냐"로 정의 한다) + 부모의 직주근접, 체육시설까지 다양하게 보기
- 이렇게까지 분석해야 우선순위를 매길 수 있겠네요. 좀 더 뾰족한 분석을 해보도록 하겠습니다. ㅠㅠ
5. 단지임장: 내부- 주차, 관리, 동간 간격 / 외부- 역, 상권, 초등학교 접근성
6. 시세그루핑: 내 생각을 넣는 것이 중요하다.
7. 시세지도: 우선순위 생각하기
8. 단지분석: 단지 생각: 단지 내/외부에서 느낀 점을 메모한다. + 시세생각: 매매/전세 반등여부(60%), 최근 거래량 확인
- 생각보다 놓치고 있었던 것이 많았던 것 같습니다. 단지 분석 시 단지생각 + 시세생각 제대로 넣어보겠습니다.
# 비교평가는 하락장을 위해서 하는 것이다.
9. 지역간 비교평가할 때 놓치지 말자.
- 두 급지 정도 차이날 때는 땅의 가치가 좋은 게 좋다.
- 송파와 당산의 비교: 당산의 교통은 급지를 뛰어 넘을 수 있다.
- 서대문에서도 북아현 구축이 가재울 신축보다 좋다. 땅의 가치에 따라 위상이 바뀐다.
- 비규제 지역에서 비교할 때 입지가치로 인한 가격인지, 상품가치로 인한 가격인지 확인 후, 입지 가치가 높은 것을 투자한다.
- 하위생활권에서 교통과 환경이 압도적일 때 상위 생활권의 단지를 뛰어 넘을 때가 있다. 받아들여라.
4 래미안 길음 **** > 3 보라매 *****
4신촌푸***** > 3 신길동 래미안프*****
3 경희궁***** = 1 헬********
- 입지/상품 가치가 비슷한데 가격이 다르다면,
교통의 개선 : 강남접근성, 불편함 개선
환경의 개선 : 대단지 접근, 상권의 개선
을 촘촘하고 입체적으로 분석한다.
예시 ) 대단지 입주로 상권이 개선되는 환경의 개선이 기대되는 쪽으로 선택하겠다.
영등포푸**** < 둔촌신성***** (강남접근은 40분으로 동일)
- 비슷한 요소가 없을 때
영등포구는 압도적 교통, 강동구는 쾌적한 택지로 선택하는 곳.
핵심 가치를 가진 것들끼리 비교평가해라. (당센아 vs 그라**)
- 3-4인의 가족이 산다는 것을 염두하라. 전세 뺄 때 더 유리하다. (7호선이니 3호선보다 유리하다 꼭 성립하는 건 아님) 복 방3 > 계 방2 옥* 12단지 > 미**롯*
가치를 더 볼 수 있는 투자자가 되겠습니다.
임장, 임보 쓸 때 좀 더 뾰족하게 분석해서
애매한 선호의 단지까지 우선순위를 뽑는 투자자가 되겠습니다 ^^
퉁쳐서 생각하던 나의 모습, 가치보다 그래프를 먼저 보던 나의 모습을
지우고 뾰족하게 가치 분석하는 방향으로 나아가겠습니다.
좋은 강의 해 주신 진담튜터님께 감사드립니다.
