안녕하세요,
안산월부가즈아 입니다
날씨가 많이 선선해지고 있습니다
이제 다시 임장 가기 좋은 날씨가 오려나봐요 🙂
많은 분들이 헷갈려 하시는 비교평가에 대해
관점(기준)을 설정하고 가볼까 합니다
- 광역시 구축 84 vs 중소도시 신축 84
- 광역시 입지 좋은 준신축-구축 vs 광역시 입지 덜 좋은 신축
- 수도권 입지 덜 좋은 구축 vs 광역시 입지 양호한 준신축
위 사례에 대해 가치판단을 할 때, 독점성을 가지는가? 에 대한 관점으로 접근을 해보겠습니다
(A생활권) 광역시 구축 84 vs (B생활권) 중소도시 신축 84 입니다
A생활권 광역시 구축 84 가 학군지라고 하면
해당 단지가 핵심 초-중 라인을 보내는지
학원가에 가까운지를 먼저 보겠습니다
만약 그러하다면 주변 생활권에서
충분히 수요가 있을 것이기 때문에
지역 내 독점성이 있다고 판단하여
우선적으로 투자를 고려해볼 것 같습니다
B생활권의 경우 생활권 내에서 신축이 많지 않아
독점성을 가진다면 우선 고려를 해보겠습니다
만약 중소도시에서 신축 아파트의 경우
신축이라는 이유로 독점성을 갖기도 하지만
입지(땅)의 가치가 그리 인정되지 않을수 있기에
주의하여 투자를 검토할 것 같습니다
두번째
(C생활권) 광역시 입지 좋은 준신축 vs (D생활권) 광역시 입지 덜 좋은 신축
C생활권에 구축 아파트가 많고
해당 아파트만 준신축이라면
생활권 내에서 새것으로 이동하려는 수요가
뾰족하기에 투자 검토를 해볼 것 같고요
D생활권을 고려해야 한다면
C생활권에서 준신축 단지가 많고
독점성이 떨어지게 되면
D생활권 내 신축 선호도를 검토를 해볼 것 같습니다
마지막으로 수도권 과의 비교인데요
(E생활권) 수도권 입지 덜좋은 구축 vs (F생활권) 광역시 입지 양호한 준신축
평균 매매가와 투자금이 유사한 지역을
우선적으로 고른 뒤 비교를 해보면 좋고요.
해당 단지들의 비교에서는
독점성이 아무래도 떨어질 수 있습니다
그래서 수도권 내에서 어느정도 위상인지
지방광역시 내에서 어느정도 위상인지를
중점적으로 살펴보아야 합니다
F생활권이 땅의 가치를 인정받고
입지가 양호한 준신축이라면 연식이 떨어지지만
사람들의 수요는 있을 거라 생각이 되고
E생활권이 수도권 내 입지는 떨어지지만
선호 요인이 있는 구축이라면
지방 광역시 상품성이 점점 떨어지고 있는
준신축 보다 장기적 관점에서 양호할 수 있기에
(특히 환금성 측면)
두 단지 중에서 자신의 투자 상황과 매물 상황이
잘 맞는 단지를 우선적으로 검토해볼 것 같습니다
지역, 생활권 별로 선호요소가 다르고
입지가치에 따라서 S, A, B, C 등급은 나누지만
계산적으로 뭐가 더 낫다라는 결론이
나오기 어려운 것이 부동산 입니다
이처럼 저평가 되어있는 단지를 판단하실 때
독점성이 갖는 가치가 어느정도인지를 기준으로
판단해보시면 어떨까요?
지역 내에서 사람들이 선호하는데
과연 이 단지가 독점적인 것을 무엇을 가지고 있지?
(수요의 크기, 선호도의 정도)
를 생각해보시며 단지 비교까지 진행해보시면
한결 수월해지시리라 생각합니다
감사합니다
