안녕하세요, 로레니입니다.
시장의 변화하는 사이클 위에 있으면서 많은 것을 느끼는 것 같습니다.
23년~24년 하락장에서 상승장 초입까지
서울의 가치있는 자산이 모두 쌀 때는 ‘좋은 것부터' 봐야 하기 때문에
서울의 가치 자산 중심으로 투자 기회가 주어졌다가
25년 서울과 주요 경기도가 토허제로 묶이면서 투자가 불가능해지고,
내집마련을 하거나 비규제 수도권으로 투자 수요가 몰렸습니다.
그렇게 상승장이 진행되면서 지금 투자로 남아있는 비규제 지역은
‘보유 대상’보다 ‘매매 대상’인 경우가 많아지게 되었고,
수도권과 지방을 1:1 로 비교해서 나에게 더 맞는 자산을 투자하는 것이 중요한 시기가 되었습니다.
매매 자산을 매수할 때는 가치있는 자산인 것도 중요하지만
소액투자로 갈아타기 관점에서 생각해 봤을 때 ‘환금성’과 ‘수익률’도 너무나 중요한 부분임을 잊지 말아야 할 것이구요.
갱지지 튜터님께서 이런 상황에 찰떡같이 ‘수도권 지방 비교평가’ 강의를 3강으로 진행해주셨습니다.
지역내 비교평가, 수도권은 수도권끼리, 지방은 지방끼리 비교평가 하는 것은
그동안 배워온 것들과 쌓아온 내공(?) 으로 상대적으로 수월하게 할 수 있지만
수도권 vs 지방 비교평가는 정말 난이도가 높은 영역인데요.
서울은 '강남' 접근성'이라는 명확한 입지 요소가 있지만,
지방은 입지요소가 다르기 때문에 비교 자체가 어렵기도 하거니와
사실 명확한 정답이 있는 것이 아니라 나의 상황과 나의 셩향에 따라서
최종적인 의사결정이 달라질 수 있기 때문입니다.
갱지지 튜터님께서 이런 어려움을 해결할 수 있도록
수도권 지방을 가격과 가치로 비교하는 법,
그리고 시장의 전세가율, 공급, 분위기에 따라 ‘우선순위’를 설정하고,
나의 상황과 투자금에 맞추어 투자를 결정할 수 있는 방법을 상세히 알려주셨습니다.
1단계) 가격과 가치로 비교평가 하기
☑️ 가격 : 먼저 평단가, 랜드마크/선호단지/가성비단지 등 단지 가격을 통해 체급을 맞춘다
(지방은 단지간 선호도 차이가 크기 때문에 평단가 레벨이 좀 낮은 점 주의!)
☑️ 가치: 도시 위상, 생활권 선호도, 단지 선호도
⭐ 핵심은 ‘선호도’와 ‘환금성’
생활권을 나눌 때 1. 대장 2. 선호 3. 가성비 4. 후순위로 나누고
하나의 구 안에서만 보는 것이 아니라 지역을 유기적으로 보면
같은 위상을 지닌 지역에서 비슷한 생활권 선호도 내의 단지들을 비교평가 할 수 있겠구나를 알 수 있었습니다.
상급지일수록 생활권이 떨어져도 위치가 중심이고 가수요가 붙기 때문에
연식이 떨어져도 선호도가 유지될 수 있다는 점,
중급지는 대체 가능한 단지가 많아 가급적 선호하는 신축 우선으로!
다급지일수록 선호신축만 제한적으로 범위를 좁혀서 봐야한다는 점도 잊지 말아야겠습니다.
강남 1시간 내면 선호도 떨어져도 해도 되나요?
강남 1시간 밖인곳 여기까지 해도 되나요?
가격이 올라서 투자하기 부대껴요..
여기에 대한 답고 결국 가장 중요한 것은 가치와 ‘선호도’를 얼마나 뾰족하게 파악할 수 있느냐 인것 같습니다.
항상 잊지 말아야 할 대원칙 ‘내 돈으로 할 수 있는 가장 가치 있는 자산’인가를 잊지 않으면서
수도권 안에서 강남 1시간 권역내에 최선의 단지인지 비교하고,
선호도가 떨어진다면 환금성이 약하고 전세가 상승이 받쳐주지 못할 수 있기 때문에
지방의 선호도 좋은 단지를 우선으로 볼 수 있다는 점도 기억하겠습니다
가격이 이미 좀 오른 것 같다면 전저 대비 상승률을 따져보며 상대적 저평가 여부를 따져보고
수도권에서 놓치는 단지가 없도록 꼼꼼히 살펴봐야겠습니다.
2단계) 시장과 투자기준으로 의사결정하기
☑️ 시장 : 앞에서 비교평가를 통해 후보 단지들을 뽑았다면
시장의 전세가, 공급, 분위기를 살피며
우선순위를 세워보아야 합니다.
(같은 가치라면 어딜 먼저?!)
☑️ 내 상황
마지막으로 내 상황에서는
무리한 대출을 쓰지 않고 (**연저축액 2배 넘지 말기)
리스크에 대응할 수 있는 투자를 해야한다는 것을 중요하게 짚어주셨습니다.
앞으로 시장상황이 어떻게 변할지 모르고,
수도권 외곽과 지방까지 규제가 확대될 수도 있는 상황이기 때문에
내 투자금으로 할 수 있는 지역들을 앞마당으로 넓혀가면서,
오늘 배운 가격과 가치 기준으로 비교평가를 해보고,
시장의 분위기에 따라 우선순위를 세워두고,
수도권이든 지방이든 지역을 가리지 않고,
내가 가진 돈으로 가치있는 자산에 투자할 수 있는 기회를 찾아보는 것이
우리가 ‘할 수 있는 행동’ 들이라는 생각이 듭니다.
완벽한 투자는 없고, 정답도 없습니다.
투자의자결정에서 가장 중요한 것은
“최고의 투자를 하는 것이 아니라 최선의 투자를 하는 것”
지금 시기에 꼭 필요한 수도권 지방 비교평가를 완벽하게 뽀개주신
갱지지 튜터님 감사합니다!! 🩷
<BM>
수도권 비규제 앞마당 vs 지방 앞마당
가격 - 가치 - 시장 - 내상황 기준으로 비교평가 장표 넣어보기
