안녕하세요.
물속을 뚫고 내려가는 돌멩이처럼,
목표를 향해 거침 없이 나아가는 락솔트입니다. 😊
오늘은 이번 부동산 세제개편이 제 상황에 어떤 영향을 주는지
뜯어보는 시간을 가졌습니다.
자료도 방대하고, 워낙 또 덜컥 겁부터 나는 세금문제다보니
들여다보가 부담스러워서 차일 피일 미루었었는데요.
그래도 투자자이므로!
적어도 나에게 어떤 영향을 주는지 만큼은 확실히 집고 넘어가야겠다 싶었습니다.
혼인신고x 부부 각각 띨띨한 한채 가지고 계시다면!
혹시 저와 비슷한 상황인데, 세제개편 어려워서 덮어두고 있던 분이 계시다면
제 사례가 조금은 도움이 되지 않을까 합니다.
제 상황은 아래와 같습니다.
- 명의 : 혼인신고 하지 않은 채로 아내와 남편 각 1채씩 보유
- 남편: 경기도 84 공시가 5억1백만원(실거주 2년, 보유 2년 모두 미충족/ 실거주 해야함 비과세)
- 아내: 서울 59 공시가 5억5백(실거주 2년, 보유2년 모두 충족)
1. 세대 구성 및 다주택 판정 (가장 중요한 기본 전제)
- 현재 및 개편 공통: 세법상 '1세대' 기준은 법률혼(혼인신고)을 기준으로 합니다.
- 저희 부부는 혼인신고를 하지 않았기 때문에, 저와 와이프는 각각 독립된 별도 세대입니다.
- 따라서 두 주택을 각각 1채씩 나누어 보유한 형태가 되며, 두 분 모두 '각자 1세대 1주택자'로 인정받습니다.
※ IF) 제가 만약 혼인신고 한 상태에서 2주택을 취득했거나, 현 상태에서 혼인신고를 했을 때를 가정해서 IF 케이스로도 다뤄보겠습니다.
2. 세목별 기존 vs 개편 세제 차이점
① 종합부동산세 (종부세)
- 기존 세제: 1세대 1주택자 기본공제 12억 원 (공시가격 기준).
- 새 세제개편안:
- 실거주 시: 기본공제 14억 원 (시가 약 20억 원 상당)으로 확대.
- 비거주(임대 등) 시: 기본공제 9억 원으로 축소.
- 결론 및 영향:
- 아내명의 59타입과 남편 명의 84타입의 공시가격은 두 곳 모두 12억 원(시가 기준 약 15~20억 원)에 크게 못 미칩니다.
- 따라서 기존 세제든 새로 발표된 세제든 종부세는 전혀 발생하지 않습니다 (비과세/0원).
※ IF) 혼인신고로 2주택이 되었다면
- 1세대 2주택 (다주택으로 판정 시)
- 종부세는 '인별 과세'이므로 아내 1채, 남편 1채 구조라면 각각 과세됩니다. 다만 1주택자 지위를 잃기 때문에 기본 공제 한도가 1세대 1주택자 기준(12~14억)에서 다주택/비거주자 기준인 9억 원으로 낮아집니다.
- 영향: 아내의 59타입이나 남편의 84타입의 공시가격이 각각 9억 원을 넘지 않는다면 종부세는 여전히 나오지 않거나 미비하겠지만, 1세대 1주택자에게만 주는 세액공제(고령자·장기보유 공제 최대 80%) 혜택은 받을 수 없게 됩니다.
② 양도소득세
- 1세대 1주택 비과세 (기존 vs 개편 공통):
- 각자 1세대 1주택자이므로, 주택을 매도할 때 실거래가 12억 원 이하분에 대해서는 양도소득세가 전액 비과세됩니다 (2년 보유, 필요시 거주 요건 충족 기준). >> 남편 물건은 2년 거주 안할 시 일반과세
- 개편안 주요 변경 사항 (장기거주 중심 개편):
- 장기보유특별공제 구조 변경: 12억 원을 초과하는 고가주택 양도 시, 기존에는 '보유기간(최대 40%) + 거주기간(최대 40%)'으로 공제해 주었으나, 새 개편안은 '실제 거주기간(연 8%, 최대 80%)' 위주로 전면 개편됩니다.
영향: 두 주택의 양도가액이 12억 원 이하라면 개편 전후 세금 차이가 없습니다. 만약 향후 집값이 올라 12억 원을 초과하여 양도할 경우에는 실제로 거주한 기간이 길수록 세제 혜택이 커집니다.
>> 아내 59는 어차피 1세대 1주택 비과세고, 남편 84는 실거주 2년시 1세대 1주택 비과세, 실거주 안할 시 일반과세 이므로 장기보유특별공제 구조 변경에 영향 크게 없음. 단, 12억 초과해 매도할 시에는 실거주기간에 대해서만 공제 받을 수 있으므로, 아내명의 59 4년 거주에 대해서만 혜택 받을 수 있음.
※ IF) 혼인신고로 2주택이 되었다면
1세대 2주택 (다주택으로 판정 시)
- 1주택 비과세 혜택이 소멸합니다. 두 집 중 어떤 집을 먼저 팔더라도 발생한 양도차익 전체에 대해 양도소득세(기본세율 6~45%)를 납부해야 합니다.
- 장기보유특별공제 축소: 1세대 1주택자는 거주·보유기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받지만, 다주택 상태에서 먼저 파는 주택은 일반 공제율(최대 30%)만 적용받아 세금 부담이 급증합니다.
>> 다만 혼인 합가로 인한 2주택은 10년 내 1주택 양도시 1세대 1주택 비과세가 적용되므로 아내명의 59를 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다. 남편 84는 실거주 요건 충족하지 못해서 이미 1세대 1주택 비과세에 해당하지 않으므로 합가시에도 적용받을 수 없습니다.
③ 취득세 및 보유세(재산세)
- 각자 1세대 1주택 상태이므로, 추가 주택을 누구 명의로 매수하든 다주택자 취득세 중과(8%~12%) 대상이 아니며, 재산세 역시 1주택자 특례세율(세율 0.05%p 인하) 적용 혜택을 그대로 받습니다.
※ IF) 혼인신고로 2주택이 되었다면
- 1세대 2주택 (다주택으로 판정 시) 추가주택 매수 시 취득세
- 이미 세대 내 2주택이 있는 상태에서 세 번째 주택을 취득하게 되므로, 지역에 따라 취득세 중과세율(8%~12%)이 적용되어 집을 살 때 세금을 많이 낼 수 있습니다.
- 1세대 2주택 (다주택으로 판정 시) 재산세
- 1세대 1주택 재산세 특례 혜택이 사라져 일반 재산세율이 적용되므로 매년 내는 재산세가 살짝 늘어납니다.
3. 결론 및 시사점
결론
혼인신고 미상태로 별도 세대인 만큼 **'각자 1세대 1주택자'**이며, 보유 주택들의 가액이 종부세 과세 기준(공시가 9~14억)에 미달하므로 이번 세제개편으로 인한 세 부담 증가나 차이는 거의 없다.
- 추후 주의사항: 향후 혼인신고를 하게 되면 합가일로부터 10년 이후에는 '1세대 2주택자'로 전환되므로, 매도 계획을 잘 짜고. 최대한 남편 84 집에도 실거주를 들어가서 세금을 아껴야겠다.
