[내마중 24기 1어나고 5르는 우리, 함께 성장해 내집마련까지 완성하는 15조 성공할월급쟁이] 2차 강의 후기
26.08.15 (수정됨)내집마련 중급반 - 실전 임장으로 최고의 내 집 찾는 법
1. 와닿았던 점
*8.3 세제 개편
보유세
-현행: 1주택자 12억 공제 → 실거주: 14억 공제 / 비거주 9억 공제
-현행: 다주택자 9억 공제 → 4억+(5억x거주주택공시가격/주택공시가격합계액)
-공정시장 가액비율 60%→70% 인상
-과세표준 6억 초과 1~2주택자 증세
양도세
-28년 20억까지, 29년 10억까지 공제 한도
▶ 실거주를 목적으로 하는 사람들에게는 12억 공제에서 14억 공제로 바뀌며 감세가 된 것으로 볼 수 있고, 다주택자에게는 9억 공제로 바뀌며 증세가 된 것을 볼 수 있다. 또한 양도세 증세로 매도 물량 여부도 확인해 보자.
▶ 하지만 또 알아야 할 것: 가장 큰 문제는 ‘자산’이 없는 것이지 ‘세금’을 내는 것이 아니다. 제대로 알고 선택하자.
*서울의 25개구 위상 (1~5급지)
-(강남 중심) 중심부와 멀어지며 출퇴근이 오래걸리는 지역 순으로 급지가 나뉘는데 좋은 위치에서 멀어질수록 교통이 더욱 중요해진다. 이때, 교통은 ‘지하철’로 확인해라.
*입지가치와 상품가치
-위치, 교통, 직장, 학군, 환경 (입지)
-연식, 세대수, 브랜드 (상품)
▶ 수도권은 위치, 교통, 직장이 우선시 되어야 한다. 나머지는 +@가 되는 요소들이라고 생각해라. 하지만 비슷한 입지라면 +@가 되는 부분까지도 확인하고 판단해라.
*땅의 가치
-신축과 구축의 가격이 같다면 구축은 땅의 가치가 금액을 방어할 수 있다는 것이다. 결국 입지가 신축보다 좋다는 것이며, 다른 사람들도 선호하는 단지일 가능성이 더 높다. 아무리 생활권이 더 좋다고 하더라도 위치를 이기지 못하는 것. 그것이 ‘땅의 가치’이다. 그리고 한강이 가깝다는 것은 중심지에 위치하고 선호 주거지와 가깝다는 것임을 알아라.
▶지방 ‘부촌’을 연결해라. 지방과 수도권은 보는 관점이 다르다. 지방은 인구가 많은 곳 일수록 수요가 좋으며, ‘나 여기 살아’라고 할 만한 곳 아니면 연식이 먼저다. (30평대로 볼 것)
*서울의 직장인 53% (강남, 여의도, 시청)
-결국 수도권은 직주근접이 중요하다. 그렇기 때문에 교통(지하철)이 우선시 되어야 하며, 소요시간도 길지 않는 곳이 더 유리하다. 급지가 낮아도 교통이 더 잘 형성되어 있다면 급지를 넘어설 수 있다. 또한 3대 업무지구를 모두 갈 수 있는 곳이라면 더 좋다.
▶지방은 ‘자차’로 1시간 이내에 출근만 가능하다면 ok. 교통은 중요하지 않다.
*학군과 환경 ‘입지의 +@’
-입지를 먼저 갖춘 곳이라면 학군은 +@요소가 될 수 있다.
▶학군: 중학교 학업성취도 평가, 학원가의 양과 질, 초등학교 학급 인원 수
▶환경: 유해시설 유무, 균질성, 편의시설 형성 - 유해시설 확인과 균질한 것을 확인하려면 ‘현장 임장’ 필수
(유해시설이 있더라도 상쇄할 만한 입지의 장점이 있다면 감수하고 매수해도 무관하다. 잘 판단하도록 하자.)
*입지가치 > 상품가치
-서울 아파트의 69%는 준공 20년 이상. 하지만 서울의 아파트의 가격은 높다. 결국 입지 독점성이 있는지가 가장 중요한 요소이다.
*300세대 미만 소단지 (쾌적성 ↓, 환금성 ↓)
-단, 정말 꼭 사고 싶다면 좋은 위치, 역세권, 밀집되어 있다면 괜찮아.
*땅의 가치를 보려면 ‘구 단위’로 볼 것.
-아파트의 가격이 땅의 가치를 따라가기 때문이다.
*강남 1시간 외의 지역의 한강의 기준: 반포한강공원
*감이 아닌 기준을 갖고 비교평가
-나와 다른 사람이 원하는 교집합 찾기.
▶내 직장 + 3대 업무지구 / 땅의 가치 / 예산으로 매수할 수 있는 집
*금액대별 특징
-6억 이하: 환금성
-15억 이하: 업무접근성
-15억 초과: 가치독점성 (프리미엄을 찾기 시작, 연식<땅)
*주택담보대출의 기준
-KB시세(일반평균가) 기준으로 대출이 책정된다.
2. 적용할 점
*예산에 맞는 지역 정하고 분위기 임장가기
*분위기 임장 후 예산에 맞는 후보 단지를 정하고 단지 임장가기
*3단지를 정해 소거법으로 아파트 단지 판단하기
*'독강임인'을 생각하며 행동하기
대부분의 사람들이 아닌 ‘거꾸로 보는 사람’이 되도록 노력하자. 껄무새가 아닌 가치 있는 것을 찾아 보유하여 현명한 판단을 행동한 사람이 되자. 처음 매수하는 집은 종착지가 아닌 징검다리의 역할이다. 자산을 꾸준히 불려나가 더 나은 곳으로 향해 가자.
