안녕하세요 멤생이 입니다.
이번 월부학교 여름학기 3강은 갱지지튜터님의 수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는 법에 관한 내용이었습니다.
원메시지 : 수도권이냐 지방이냐를 고르는 것이 아니라, 비슷한 가격 안에서 지역 내 선호도가 더 좋은 것을 고르는 것
적용할 점 : 투자금으로 갈 수 있는 후보 단지를 평단가로 체급부터 맞춰 세워두고, 생활권 선호도와 단지 선호도를 한 장에 정리해두기
어떤 내용이었는지 느낀점 위주로 정리해보겠습니다 :-)
ㅣ수도권이라서 이겼던 것은 아니었습니다
수도권과 지방을 퉁쳐서 비교하면 이런 결과를 설명할 방법이 없습니다.
가치가 있는 것을 싸게 사면 장기적으로 좋은 성과를 낸다는 말이 확인되는 부분이었습니다.
수도권은 규제가 들어오고 지방은 하락장 분위기라 결국 어떤 단지를 샀느냐가 결과를 갈랐던 2019년과 닮아 있다는 이야기를 주셨습니다.
오래 들고 가는 자산이 아니라 저평가 구간에 사서 수익을 보고 매도하는 매매 관점의 투자처라는 것.
그래서 비교평가가 선택이 아니라 필수가 되는 시기라는 것이 이해가 되었습니다.
ㅣ비교평가는 체급을 맞추는 일부터 시작합니다
가격, 가치, 시장, 내 상황
가격 단계는 어디가 더 좋은지 판단하는 단계가 아니라 비슷한 체급의 후보를 찾는 단계라고 하셨습니다.
평단가로 이 도시가 어디와 비교 가능한지 보고, 랜드마크부터 후순위 단지까지 가격 분포를 확인하고, 비슷한 매매가의 후보 단지를 추리는 순서입니다.
랜드마크와 선호단지의 가격 차이가 너무 크면 그 지역은 후보에서 빼는 것이 낫다는 기준도 알려주셨습니다.
ㅣ가치는 결국 지역 내 선호도였습니다
가치 단계는 도시, 생활권, 단지 순으로 봅니다.
지방 광역시 대장은 서울 2급지 구축, 지방 중소도시 대장은 서울 4~5급지 구축과 비슷한 흐름으로 갔다는 자료가 인상적이었습니다.
다만 이건 대장 기준이고 저희가 투자하는 것은 수도권 외곽과 비교되는 물건이라 단지별 지역 내 선호도가 훨씬 중요하다고 하셨습니다.
생활권은 대장, 선호, 가성비, 후순위 네 가지로 나눠봅니다.
그리고 땅의 입지와 생활권 선호도와 단지 상품성이 합쳐져 지역 내 선호도가 만들어집니다.
급지에 따라 봐야 할 것이 달라진다는 부분이 좋았습니다.
상급지는 생활권이 조금 떨어져도 중심부라는 위치와 가수요가 있어 연식이 오래되어도 선호도가 유지됩니다.
중급지는 대체 생활권과 대체 단지가 많으니 선호 생활권의 선호도 있는 신축을 우선으로 봐야 합니다.
하급지는 주변 공급으로 생활권 자체의 선호도가 바뀔 수 있어서 선호 생활권의 선호 신축만 보고 갈아타기까지 계획해
야 합니다.
ㅣ우선순위는 기회비용으로 정합니다
비교평가를 통과한 단지가 여러 개일 때 무엇을 먼저 할지 정하는 기준은 시장이었습니다.
전세가율은 비슷한 가치와 가격이라면 높은 쪽을 우선으로 합니다. 다만 전세가율에는 시점이 있어서 전세가 매매를 밀어올리는 과정에서 일시적으로 좋아 보일 수 있으니 가격 수준과 함께 봐야 한다고 하셨습니다.
공급은 줄어드는 곳이나 영향을 덜 받는 곳을 우선으로 봅니다. 향후 3년 외곽 입주물량은 보수적으로 접근하라고 하셨습니다.
같은 투자금으로 투자 효율을 높이는 과정이라는 설명이 우선순위라는 단어를 다시 보게 만들었습니다.
ㅣ최고의 투자가 아니라 최선의 투자
수도권에 남은 기회가 있는지 먼저 보고 닫혔다면 지방 앞마당을 늘리며 기회를 찾는 것.
내 앞마당에서, 내가 감당 가능한 가격으로, 할 수 있는 가장 좋은 아파트를, 언제까지 투자한다.
최고의 투자가 아니라 최선의 투자를 하는 것.
강의를 듣고 제 후보 단지들을 다시 펼쳐봤습니다.
평단가로 체급을 맞춰본 적이 없었고, 생활권 선호도를 네 가지로 나눠본 적도 없었습니다.
여기가 좋아 보인다는 인상만으로 순위를 매기고 있었습니다.
그래서 이번 주에는 후보 단지들을 한 장으로 다시 정리해보겠습니다. 평단가, 랜드마크와 전고점, 생활권 선호도, 단지 선호도까지 같은 칸에 넣어놓고 비교해보겠습니다.
투자를 한다 안 한다의 관점이 아니라 지금 가격 수준과 지역 내 선호도의 장단점을 알아가는 과정이라고 하셨으니 그 과정을 제대로 한번 해보려고 합니다.
소중한 교훈 주신 갱지지튜터님 감사드립니다.
