🌈 주간머니 이슈 한줄 킥
현재 부동산 시장을 움직이는 핵심은 세제가 아니라 임대차 시장입니다.
세제 개편의 핵심
- 기존 다주택자 중심 규제에서 1주택자까지 영향을 받는 방향으로 변화
- 종부세와 양도세를 모두 손질함
1) 실거주 1주택자 세재 개편 내용
▶️ 공제확대와 과세 강화가 동시에 이루어짐
종부세 = (공시가격 - 공제한도) *공정시장가액비율 *세율
종부세 기본공제 : 12억 -> 14억(공시가격 기준)
공정시장가액비율 : 60% -> 70% , 세율도 인상
▶️ 주택 가격대별
17억~20억 수준 : 종부세 부담이 줄거나 사라질 수 있다.
20억~33억 수준 : 세 부담 변화가 생각보다 크지 않다.
33억 이상 초고가 : 종부세 부담이 증가한다.
▶️ 장기거주 양도세 공제한도 신설
28년도 20억, 29년도 10억으로 제한
양도세 부담 느낀 초고가 주택 장기보유자의 이동 → 20억대 시장의 새로운 매수수요 발생
이로인해 초고가 주택에 있던 수요층 → ‘덜 똘똘한 한채’ (마포, 성동, 동작)로 수요 이동
(마포, 성동, 동작 : 17~30대억대 아파트 밀집된 지역)
2) 특정 가격대(17~30억)에서의 수요 경쟁 발생
- 초고가 주택 보유자 : 세금 부담 증가로 매도 후 상대적 낮은 가격대의 주택 매수
- 비거주 1주택자 : 세 부담 줄이기 위해 직접 거주하려는 수요 증가 → 기존 임차인 퇴거
- 기존 임차인 : 자녀 학교나 생활권 때문에 지역을 떠나기 어려운 임차인은 그 지역의 새로운 매수 수요가 됨
- 기존 수요층
3) 2018.9.13 문재인 정부 보유세 강화정책과의 비교
▶️ 공통점
- 종부세 강화
- 초고가 주택 세율 강화
- 양도세 공제 축소
- 거주 중심의 세제 구조
✔️정책 이후 서울 거래량이 1/5감소, 약 7개월간 낮은 거래량이 지속
거래량이 절반 이하로 내려가고 길게 이어지면 보통 조정이 발생하지만
그때 당시(2018)에는 초저금리에 입주물량 5만호 공급 상황
But 현재의 부동산 시장은
- 2018년보다 높은 금리
- 공급 부족(입주물량 또한 부족)
따라서 2018년과 현재를 단순히 동일하게 보면 안됨
따라서 정책만 보고 집값이 무조건 떨어진다고 판단하면 안되며
현재 시장을 움직이는 변수는 임대차 시장이기에
세제개편 자체보다 임대차 시장이 어떻게 움직이는지를
면밀히 살펴봐야 하는 상황이라 할 수 있음.
