안녕하세요 뜌니입니다. :)
이번 진단님 강의에서 가장 크게 느낌점은 물건의 가치를 제대로 파악하는 것에 이야기 해주었는데요. 최근 가치에서 대해서 많은 생각을 하게 되고 임보에 담아 보려 하는데 그 가치에 대한 판단을 하는게 아직 어려운 부분이 있었는데요. 강의에서 너무 쉽게 알려주어서 내가 알고있는 구름같은 가치의 기준을 명확하게 정리가 되는 느낌이였습니다.
이전에 저·환·수 원리를 처음 배울 때는 하나의 공식처럼 외웠고, 1호기를 투자하면서도 이 기본 원칙을 기준으로 생각하고 투자했지만, 정작 각각의 원칙이 의미하는 바를 깊이 고민해보지는 못했던 것 같습니다. 특히 이전에는 가치를 보고 싸다·비싸다의 기준을 잡을 때 ‘전고점’이라는 보조지표가 있다 보니, 단지의 가치 자체를 충분히 들여다보기보다 전고점 대비 얼마나 하락했는지를 먼저 보곤 했습니다.
하지만 최근 전고점을 넘어서는 단지들이 하나둘 나타나면서 더 이상 전고점만으로 싸고 비쌈을 판단하기 어려워졌고, 결국 다시 ‘가치’라는 본질적인 기준으로 돌아가야 한다는 생각이 들었습니다. 단순히 ‘4급지가 5급지보다 좋다’처럼 뭉뚱그려 판단하는 것이 아니라, 같은 지역과 생활권 안에서도 왜 이 단지를 사람들이 더 선호하는지, 어떤 요소가 가격의 차이를 만드는지를 뾰족하게 판단할 수 있어야 한다는 것입니다.!! 그러기 위해서는 앞마당을 단순히 많이 만드는 것에 그치는 것이 아니라, 임장을 통해 사람들의 선호와 단지별 가치를 제대로 파악하고 기록하면서 비슷한 가치를 가진 단지끼리 비교할 수 있는 실력을 만들어야겠다고 생각했습니다.
결국 전고점 대비 하락률은 저평가를 판단하기 위한 하나의 보조지표일 뿐이고, 가치를 제대로 알고 비슷한 가치의 물건과 비교했을 때 현재 가격이 싼지를 판단하는 것이 저평가의 본질이라는 것을 다시 한번 배울 수 있었습니다.
최근 강의를 듣고 임보를 쓰면서 지역 선호도, 단지 가치에 대한 이야기를 많이 들었고, 생각을 많이 했었는데요. 선호도를 파악하기 위해 분위기 임장,입지분석,단지임장/분석들을 선호도파악하기 위해 목적을 알려주고, 방법에 대해 알려주었던 부분에 대해 적용할 점이 참 많았는데요.
먼저 첫번째!
이번 강의를 통해 분위기 임장은 단순히 동네를 쓱 둘러보며 좋다, 안 좋다를 판단하는 것이 아니라 내가 투자할 수 있는 범위를 결정하는 과정이라는 점이 기억에 남았습니다.
이전에도 강의를 통해 분임을 하면서 사람과 상권, 거리의 분위기를 살펴보는 방법은 익숙했지만, 이번에는 왜 이것을 보는가라는 목적을 가지고 임장하는 것이 중요하다는 것을 다시 생각하게 되었습니다. 단순히 좋은 동네와 안 좋은 동네를 나누는 것이 아니라, 사람·상권·도보 환경이라는 기준을 가지고 ‘PASS or FAIL’의 관점으로 투자 가능한 범위에 선을 그어보는 것입니다. 앞으로는 분임을 할 때 단순히 보고 지나가는 데 그치지 않고, 각각의 기준에서 왜 PASS인지, 왜 FAIL인지 제 생각을 기록해보면서 투자할 수 있는 생활권과 단지의 범위를 스스로 좁혀가는 분임을 해보려고 합니다.
두번째로
두 번째로 적용할점은은 환경을 바라보는 방법이었습니다. 이전에는 단임을 하면서 주변에 어떤 상권과 편의시설이 있는지를 확인하는 데 집중했다면, 이번 강의에서는 소금빵, 카페, 공원, 백화점 등을 이미지 메이킹하며 ‘내가 실제로 이곳에 거주한다면 어떨까?’를 생각해보는 방법을 배울 수 있었습니다.
강의를 듣고 바로 임장에 적용해보니 단순히 시설의 유무를 체크하는 것보다 이곳에 사는 사람들의 생활을 그려보면서 환경이 주는 가치와 사람들이 느끼는 선호도를 조금 더 재미있고 구체적으로 이해할 수 있었습니다. 덕분에 임장할 때도 이전보다 더 집중해서 지역을 바라볼 수 있었습니다.
앞으로도 단순히 환경 요소를 체크하는 것에 그치지 않고, 실제 거주자의 입장에서 생활 모습을 이미지 메이킹해보며 그 지역과 단지의 선호도를 파악하는 방법을 꾸준히 적용해보려고 합니다.
세 번째로 기억에 남았던 부분은 비교평가하는 방법이었습니다.
비교평가는 항상 어렵게 느껴지는 영역이었습니다. 그래도 단순히 ‘여기가 더 좋다’고 뭉뚱그려 생각하기보다, 입지의 객관적인 요소들을 하나씩 적어보고 가치분석을 해보면 어느 물건의 가치가 더 높은지 쉽게 판단될 때도 있었지만, 여전히 ‘그래서 둘 중 뭐가 더 좋은 거지?’라는 생각이 들 때가 더 많았던 것 같습니다. 이번 강의에서 진단님께서 보여주신 비교평가 장표를 활용해 입지와 가치를 하나씩 쪼개어 비교하는 방법이 이런 고민에 도움이 될 것 같아 이번 임보에 바로 적용해보려고 합니다. 특히 비교평가를 할 때 가격을 고정하고 입지·상품을 비교하거나, 반대로 입지·상품을 고정하고 가격을 비교하는 방식으로 하나씩 기준을 잡아가며 비교해보려고 합니다.
그리고 비교평가 부분에서 가장 기억에 남았던 것은 수도권은 하나의 권역으로 연결해서 바라봐야 한다는 점이었습니다. 돌이켜보면 저는 아직 앞마당 하나하나를 개별적으로 보는 데 익숙했고, 수도권 전체를 연결해서 바라보는 넓은 시야는 부족했던 것 같습니다.
그러다 보니 과거 가격 흐름을 보면서도 ‘왜 이 지역이 먼저 움직였지?’, ‘왜 비슷해 보이는 단지인데 가격 흐름이 달랐지?’ 이해되지 않는 부분들이 있었는데 이번 강의를 통해 수도권 수요가 어떻게 움직이고 가격이 어떻게 연결되는지를 조금 더 이해할 수 있었습니다.
앞으로는 앞마당을 개별적으로 보는 데 그치지 않고 수도권이라는 하나의 큰 시장 안에서 지역과 단지의 상대적인 가치와 가격을 연결해보며 비교평가하는 연습을 해보려고 합니다.!!
지역간 비교시 이전 비교평가시 급지가 하나의 기준인데 그 급지에 대해지역 간 비교를 할 때 이전에는 ‘급지’가 비교평가의 중요한 기준 중 하나였습니다. 그러다 보니 자연스럽게 ‘4급지가 5급지보다 좋다’처럼 급지를 먼저 놓고 지역의 가치를 뭉뚱그려 판단했던 부분도 있었던 것 같습니다. 앞으로는 ‘4급지니까 5급지보다 좋다’가 아니라 ‘왜 이 단지가 저 단지보다 가치가 있는가’를 설명할 수 있을 정도로 뾰족하게 판단하는 것을 목표로 비교평가를 해보려고 합니다.
이번강의 너무나도 유익하고 재밌있게 들었던 것 같습니다. 유익한 강의 알기 쉽게 풀어 설명해준 진담님 감사합니다. :)
