안녕하세요
“젖은낙엽처럼 끝까지 살아남기”
가 원씽인 산성비 입니다.
이번 튜터링데이는
단순히 서로의 임장보고서를 발표하고 피드백을 받는 시간을 넘어,
제가 앞으로 임장보고서를 어떤 관점에서 써야 하는지를
다시 생각하게 만든 시간이었습니다.
지금까지 저는 임장보고서를 작성하면서
직장, 교통, 학군, 인구, 환경, 공급 등의 항목을 빠뜨리지 않고
조사하고 채우는 것에 상당한 시간을 사용했습니다.
자료를 많이 조사하고 장표를 많이 만들수록
그 지역을 더 잘 이해하고 있다고 생각했던 것 같습니다.
하지만 이번 튜터링데이를 통해 가장 크게 깨달은 것은,
임장보고서에서 중요한 것은 데이터의 양이 아니라
그 데이터를 통해 사람들의 선택을 이해하는 것이라는 점이었습니다.
결국 모든 입지분석의 끝에는
하나의 질문이 남아야 했습니다.
“그래서 사람들은 어디를 더 좋아하고,
그 선호는 가격에 얼마나 반영되어 있는가?”
1. 지역개요는 설명하는 곳이 아니라
‘궁금증을 만드는 곳’
지역개요부터 생각이 많이 바뀌었습니다.
예전에는 지역의 역사, 인구, 면적, 개발계획 등을
최대한 많이 찾아 넣어야 한다고 생각했습니다.
하지만 튜터님께서는 지역개요는 말 그대로 ‘개요’라고 말씀하셨습니다.
이 지역이 대략 어디에 있고 어떤 특징을 가지고 있는지 이해하고,
앞으로 입지분석에서 확인할 궁금증을 만드는 단계면 충분했습니다.
특히 지도 위에 생활권, 교통, 주거지역, 주요 랜드마크, 연식과 가격 등을
같이 올려놓고 보는 방법이 인상적이었습니다.
단순히 표와 데이터를 따로 보는 것이 아니라,
“왜 이쪽 구축은 가격이 높은가?”
“왜 외곽 신축과 중심 구축의 가격이 비슷한가?”
“이 생활권 사람들이 좋아하는 이유는 무엇인가?”
라는 질문을 만드는 것입니다.
앞으로는 지역개요에 에너지를 너무 많이 사용하지 않고,
지도 한 장을 중심으로 지역의 특징을 이해하고,
앞으로 검증할 질문을 남기는 데 집중해보려고 합니다.
2. 인구는 ‘몇 명인가’보다
‘누가 어디에 사는가’
인구에서도 기준을 다시 잡을 수 있었습니다.
특히 수도권에서는 전체 인구가 20만 명인지 30만 명인지
자체가 투자에 직접적인 의미를 주지는 않는다는 점이 기억에 남았습니다.
오히려 중요한 것은
젊은 사람들이 어디에 사는지,
아이를 키우는 가족들이 어디에 사는지,
세대당 인구가 높은 곳은 어디인지
였습니다.
추가 발표에서도 신축이 들어온 지역으로
30대와 자녀를 둔 가족들이 이동하고,
상대적으로 오래된 지역에서는 인구가 빠져나가는 모습을 확인하면서
단순한 인구 증감 이상의 의미를 볼 수 있었습니다.
결국 인구 역시
인구 → 거주민의 구성 → 선호 생활권 → 단지 수요 → 가격
으로 이어져야 했습니다.
앞으로 인구 파트에서는 전체 인구 그래프를 여러 장 만드는 대신,
생활권별 연령과 세대당 인구를 보고
“여기에는 어떤 사람이 왜 살고 있는가?”
를 생각해보겠습니다.
3. 직장은 ‘기업이 있다’에서 끝나면 안 된다
직장 파트에서도 중요한 디테일을 배웠습니다.
우리가 사용하는 일부 기업 데이터는
본사 중심으로 잡히기 때문에
실제 지역에 존재하는 대규모 사업장이 빠질 수 있다는 점이었습니다.
따라서 부동산 데이터뿐만 아니라
AI 검색 등을 활용해
본사가 아니더라도 일정 규모 이상의 기업이나 사업장이 있는지 추가로 확인하고,
실제 위치를 지도에 올려보는 것이 필요했습니다.
더 중요한 것은 직장의 숫자가 아니었습니다.
일부 직주근접이 가능한 곳에 기업이 있다고 하더라도
파급력있는 기업들이 아닌 중소기업 위주라면
그것만으로 그지역에서 선호단지를 압도하지는 못했습니다.
기업 근무자의 실거주나 법인전세 수요는 분명 존재할 수 있지만,
직장이 가까운 것과 사람들이 더 많은 돈을 내고
그곳에 살고 싶어 하는 것은 다른 문제였습니다.
따라서 앞으로는
직장 → 종사자 → 실제 주거수요 → 선택하는 생활권 → 가격
으로 연결해서 보겠습니다.
그리고 행정구역 경계도 너무 중요하게 생각하지 않겠습니다.
실수요자는 특정지역을 기준으로 집을 선택하는 것이 아니라
실제 출퇴근 거리와 주거환경을 보고 선택하기 때문입니다.
4. 교통도 시간만 재는 것이 아니라
‘가격을 움직이는 힘’을 봐야 한다
교통 분석에서도 단순히 강남까지 몇 분이 걸리는지
정리하는 것만으로는 부족했습니다.
역세권 구축, 비역세권 구축,
역세권 신축, 비역세권 신축을 서로 비교해보면서
교통과 연식, 환경, 상품성 중 이 지역 사람들이
무엇을 더 중요하게 생각하는지 확인하는 것
이 필요했습니다.
특히 이번 비교에서 느낀 것은 수도권에서 교통의 힘은 분명 강하지만,
그것이 모든 것을 압도하지는 않는다는 점이었습니다.
외곽으로 갈수록 사람들은 이미 서울에서 멀어졌기 때문에
주거환경까지 포기하고 싶어 하지 않을 수 있고, 그래서 교통이 조금 불리하더라도
좋은 환경과 신축 상품성을 가진 단지를 선택할 수 있었습니다.
반대로 교통이 매우 불편했던 지역에
새로운 노선이 생기는 경우에는 파급력이 훨씬 커질 수 있습니다.
앞으로 교통호재도
“노선이 생긴다 = 호재”
라고 결론내리지 않고,
“실제로 주민들이 얼마나 편해지는가?”
“환승은 어떻게 되는가?”
“실제로 이 노선을 많이 탈 것인가?”
“그 변화가 주변 경쟁단지 대비 가격에 반영될 수 있는가?”
까지 생각해보겠습니다.
5. 학군의 힘도 반드시
가격으로 검증해야 한다
이번 튜터링데이에서 가장 기억에 남는 부분 중
하나는 역시 학군이었습니다.
학교의 학업성취도, 특목고 진학률, 학원가 개수 등을
조사하는 것은 시작일 뿐이었습니다.
진짜 중요한 것은
“사람들이 이 학군을 선택하기 위해 얼마를 더 지불하는가?”
였습니다.
xx에서는 비역세권 구축임에도 좋은 학군 때문에
역세권 단지보다 가격이 높은 사례가 있었습니다.
이것을 통해 단순히 “xx은 학군이 좋다”가 아니라
“xx에서는 학군이 역세권보다 강하게 가격에 영향을 주는 구간이 있다”
라는 결론까지 갈 수 있었습니다.
반면 xx의 경우 내부에서 선호하는 학교는 있지만,
그것이 xx처럼 외부수요까지 적극적으로
끌어들이는 수준인지는 별도로 봐야 했습니다.
그렇다면 현재 임장지에서는
학군지 구축 vs 비학군지 신축,
학군지 비역세권 vs 비학군지 역세권
등을 붙여놓고 실제 가격을 비교해야 합니다.
앞으로 학군 장표의 마지막에는 반드시
“그래서 이 지역에서 학군의 힘은 몇 번째인가?”
라는 결론을 남기겠습니다.
6. 공급은 ‘몇 세대’가 아니라 내 전세가를 흔드는가
공급 파트도 생각이 많이 바뀌었습니다.
예전에는 연도별 공급량과 적정수요를 비교해서
많다, 적다 정도로 결론을 냈습니다.
하지만 튜터님 말씀처럼 2,000세대가 입주한다고 해도
그 단지가 어디에 들어오는지 알지 못하면
투자자에게 큰 의미가 없습니다.
중요한 것은 행정구역이 아니라
실제 전세수요의 영향권이었습니다.
신축 입주장에서 전세물량이 한꺼번에 나오면
인접한 기존 단지의 전세가격까지 흔들릴 수 있고,
그것은 결국 제가 필요한 투자금의 변화로 이어집니다.
따라서 앞으로는
공급 위치 → 입주시기 → 어떤 상품인지 → 경쟁단지
→ 전세수요 이동 → 예상 전세가 → 추가 투자금
순서로 보겠습니다.
공급 캘린더를 예쁘게 만드는 것보다 공급지도를 보고
“이 입주가 내 물건에 영향을 주는가?”
를 판단하겠습니다.
7. 재건축·리모델링은
‘호재’라는 단어로 끝내지 않는다
이번 튜데에서 특히 크게 남은 부분입니다.
예전에는 재건축이나 선도지구라는 단어를 보면
자연스럽게 좋은 호재라고 생각했던 것 같습니다.
하지만 실제 투자를 하려면 훨씬 디테일하게 봐야 했습니다.
현재 어느 단계까지 진행되었는지,
용적률은 어떤지,
분담금은 얼마나 예상되는지,
사업성이 있는지,
조합원 지위를 승계할 수 있는지,
현금청산 물건은 아닌지,
언제부터 매도가 제한될 수 있는지,
실거주 또는 보유요건이 있는지
까지 확인해야 했습니다.
좋은 호재가 있는 물건과 내가 투자하기 좋은 물건은
반드시 같은 것이 아니었습니다.
가격이 오르더라도 매도할 수 없다면
제 투자계획과 맞지 않을 수 있습니다.
앞으로 재건축과 리모델링을 볼 때는
“얼마나 오를까?”보다
“내가 사고, 보유하고, 결국 팔 수 있는 물건인가?”
를 먼저 확인하겠습니다.
8. 랜드마크 변화는 지역의 가치가
어디로 이동하는지 보여준다
랜드마크 변화를 시간순으로 보는 것도
꼭 적용해보고 싶었습니다.
과거에는 대장단지였지만
시간이 지나면서 순위에서 사라지는 단지가 있고,
반대로 새롭게 등장하는 단지가 있습니다.
신축이라는 가치가 사라지고 나면 결국
땅의 가치와 입지가 남는다는 것을
시세 흐름을 통해 확인할 수 있었습니다.
그리고 교통호재나 재건축과 같은 변화가
다시 어떤 단지를 앞으로 끌어올릴지도 계속 관찰해야 했습니다.
특히 튜터님께서 말씀하신
“시장 안에서 점을 찍어야 한다”
는 내용이 기억에 남습니다.
몇 년 뒤 가격 그래프만 보면
당시 왜 가격이 움직였는지를 정확히 기억할 수 없습니다.
그래서 매달 시세를 트래킹하면서
“이번 달에는 왜 올랐지?”
“현장에서는 어떤 분위기였지?”
“사장님들은 무엇 때문에 움직였다고 했지?”
를 남겨두겠습니다.
점이 쌓이면 결국 시장의 흐름을 읽는 선이 될 것이라고 생각합니다.
9. 그리고 결국 임보는 ‘매물’로 연결되어야 한다
아무리 좋은 단지를 찾더라도
실제로 내가 투자할 수 있는 물건을 만들지 못하면
투자가 되지 않습니다.
현금 임차인을 찾는 방법,
전세가 이미 끼어 있는 물건을 활용하는 방법,
주인전세를 이용하는 방법,
새로운 세입자를 먼저 맞추고 전세를 승계하는 방법,
공실 물건을 활용하는 방법 등
여러 가지 방법을 들으면서 느낀 것은,
매물임장은 단순히 싸게 나온 물건을 찾는 시간이 아니라
‘내가 투자할 수 있는 조건을 만드는 시간’이라는 점이었습니다.
그리고 이런 이야기를 부동산 사장님과 나누려면
사전에 그 단지의 가격과 상황을 충분히 이해하고 있어야 합니다.
결국
사전임보 → 단지임장 → 전임 → 매임 → 협상
이 각각 떨어져 있는 것이 아니라 하나의 과정이라는 생각이 들었습니다.
이번 튜터링데이에서 제가 가장 크게 깨달은 것
이번 튜터링데이를 한 문장으로 정리한다면
“임장보고서는 지역을 공부했다는 것을 보여주는 자료가 아니라
투자 의사결정을 하기 위한 사고과정이다.”
라고 남기고 싶습니다.
앞으로는 장표 하나를 만들 때마다 스스로 물어보겠습니다.
그래서?
왜?
누가 좋아하지?
얼마나 더 돈을 내지?
어떤 단지에서 확인할 수 있지?
내가 같은 돈이라면 어디를 살까?
그리고 얼마라면 투자할까?
이 질문에 답하지 못한다면 그 장표는
아직 완성된 것이 아니라고 생각하겠습니다.
BM - 다음 임보부터 반드시 적용할 것
첫째, 임보를 다이어트하겠습니다.
남들이 다 아는 데이터와 투자결론에
연결되지 않는 장표는 과감히 줄이겠습니다.
그 시간에 재건축 단계, 단지 구조, 전세수요, 실제 기업 위치처럼
투자에 필요한 디테일을 한 가지라도 더 확인하겠습니다.
둘째, 모든 입지요소에 비교단지를 붙이겠습니다.
직장이면 직주근접 vs 비직주근접,
교통이면 역세권 vs 비역세권,
학군이면 학군지 vs 비학군지,
환경이면 택지 vs 비택지,
연식이면 구축 vs 신축을 비교하겠습니다.
그리고 반드시 가격을 보겠습니다.
셋째, ‘내 생각’을 먼저 적겠습니다.
틀리는 것을 두려워하지 않겠습니다.
“나는 이래서 A가 B보다 좋다고 생각한다.”
라고 먼저 가설을 세우고 현장에서 확인하겠습니다.
생각이 있어야 전임에서도 질문이 생기고,
매임에서도 확인할 것이 생긴다는 것을 기억하겠습니다.
넷째, 공급과 호재를 실제 투자금과
매도 가능성까지 연결하겠습니다.
공급은 내 전세가에 얼마나 영향을 주는지, 재건축은
내가 조합원 지위를 받을 수 있는지, 언제 매도할 수 있는지를 확인하겠습니다.
다섯째, 매달 시장에 점을 찍겠습니다.
시세만 기록하지 않고 그 달의 분위기, 전세상황, 사장님들의 반응,
상승하는 단지와 멈춰 있는 단지를 함께 기록하겠습니다.
그리고 시간이 지나 그 점들이 연결되는 모습을 보겠습니다.
이번 튜터링데이를 통해
‘잘 만든 임보’에 대한 기준이 조금 달라졌습니다.
페이지 수가 많은 임보도 아니고,
데이터가 예쁘게 정리된 임보도 아니었습니다.
좋은 임보는 지역 사람들의 선택을 이해하고,
그 선택을 가격으로 검증하며,
결국 내가 살 수 있는 물건까지 좁혀주는 임보입니다.
앞으로는 데이터를 채우는 것에 만족하지 않고,
데이터 → 생각 → 비교 → 가격 → 현장검증 → 투자결론
까지 연결하는 임장보고서를 만들어보겠습니다.
그리고 최종적으로는
항상 하나의 질문에 답할 수 있도록 하겠습니다.
“그래서 지금 이 지역에서
내가 살 단지는 어디이고,
얼마라면 살 것인가?”
이번 튜터링데이에서 배운 내용을
다음 임보와 매물임장에서 반드시 행동으로 옮겨보겠습니다.
좋은시간을 만들어주신 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
