[실전36기 북부대공 말고 부핏대공과 함께 2뤄낼 부핏티ㄴ1🌟 람파드] #2주차 강의후기 #진담 튜터님

🔎매일 바뀌는 가격. 가치로 판단하는 투자자

최근에 가장 크게 와 닿았던 내용이 있습니다. 매일같이 시세트레킹을 한다고 해도 많은 숫자들이 머리에는 들어오지 않고, 시장이 파악이 되지 않았던 이유. 

바로 가격에 대한 설명을 할 수 있어야 하고 시장 상황을 아는 것이 중요한 것! 이였는데요.

한 개의 단지에서도 매물은 하루에도 몇개, 또는 수십개씩 바뀌고 거래되고, 숫자가 바뀝니다. 지역에 대한 시차도 있고, 규제에 따라 다르게 혹은 눌려있기도 고평가 되기도 합니다. 그래서 우리가 알아야 하는 것은 본질적인 가치 입니다.

서두에 진담튜터님께서 해주신 이 말이 가장 중요한 본질이자 전부라는 생각이 들었습니다.

투자를 복기하는 과정에서도 1차적으로는 가격의 흐름을 보게 됩니다. 어떤게 더 많이 올랐나?

하지만 이 과정에서 그 다음으로 넘어가서 내가 판단했던 가치. 선호도. 수요가 맞았는지 그런 부분에 부합하는 가격 수준인지 연결해서 보는 것이 필요합니다.  

• 가격이 매일 바뀌는 시장. 지금은 절대적 저평가가 아닌 상대적 저평가
• 사는 것 자체가 중요한 시기가 아님. 선호도와 수요를 제대로 보는 것이 중요

전국을 보면 다양한 가격대의 지역, 단지가 있고, 여전히 지금도 절대적인 저평가인 지역도 있지만 수도권의 이야기는 조금 다릅니다. 강남 서초가 아니여도 전저점 대비 100% 상승한 단지도 많고, 이미 전고점을 넘어선 단지가 대부분인 서울 중상급지! 이기에 무조건 씨앗을 심어야 하는 시기는 아니라는 부분도 중요하다고 생각합니다. 

이미 자산이 있다면 나의 자산에 대한 객관적 수요를 이해하고 메타인지 해야만 제대로 보유하고 운영 해 나갈 수 있는 것 같고, 계속 말씀해주신 가치.선호도.수요! 가격보다 중요한 것에 집중해야만 합니다!

🔎선호도를 파악 프로세스 ✨

• 분위기 임장

  • 주요 상권으로 루트찍고 분위기 보고오시죠~ / 여기는 무조건 여기네! /  저기는 그냥 단지임장때 보시죠~
    제가 생각하는 부동산이 어렵다고 하는 가장 큰 이유중에 하나는 해당 지역을 선택해서 거주하는 사람들을 이해햐야 하는 영역이기 중요하기 때문입니다. 그러기 위해서는 먼저 어떤 사람 들이 사는지 부터 알아야 하고, 그들이 원하는 것들을 많이 가진 곳이 어디인지, 부족한 지역은 어디인지 하나하나 알아가는 것이 그 지역을 제대로 알아가는 것 입니다. 그리고 이런것을 알아가기 위해 쉽게 알 수 있는 분위기 임장을 하면서, 그리고 하고나서 어떻게 정리를 하는지 알려주셨는데, 우리는 계속 정답을 찾으려고 하죠 😊 
    하지만 이 단계에서는 중요한게 선호도와 수요를 상상해보면서 내 언어로 적어보고 기억하는 것이 가장 중요하다고 강조해서 말씀해주셨습니다. 이제는 제대로 된 분위기 임장! 해야 할 것들을 명확하게 해주셨습니다. 
    봐야 할 것 보다 덜어야 할 것에 집중하기!

• 입지분석

  • 이 지역은 어려워요 😭 하는 곳들이 굉장히 많습니다. 그런데 어렵다? 의 이유는 어디에서 오는 어려움 일 까요? 예를 들어 가치 순위를 강남역과의 물리적인 거리로만 본다! 하면 너무 쉽겠죠! 강남과의 물리적 거리는 굉장히 서울수도권에서 중요한 요소는 맞지만 이것 하나만으로 결정되지 않기 때문이죠. 
    우리가 입지분석을 왜 하게 될까요? 직장,교통,학군,환경,학군 이 다섯가지는 사람들이 어떠한 지역을 선택 할 때 가장 크게 고려하는 요소들로 복합적으로 고려하고 선택을 하게 됩니다. 결국 입지분석을 하는 것은 사람들이 무엇을 좋아하고 수요가 몰리는가. 현재는 아니지만 사람들이 많이 선택을 하는 곳으로 바뀌게 될 것인가!
    이러한 요소들이 레이어드 될 때 많은 것들이 있는 곳이 좋은 가치와 수요로 이어지고, 1급지는 이러한 것들을 대부분 가지고 있거나 압도적인 선호요소를 가지고 있는 곳이죠

• 단지 임장/분석

  • 마지막 디테일을 챙기기 위한 단지 임장과 분석. 분임과 입지분석으로 이해하게 되는 지역에 대한 키워드들!
    하지만 결국 우리는 1개의 매물을 선택하게 되는데요. 그러기 위해서 앞에서 파악한 주요 선호 요소들을 각 단지들은 얼마나 가져가고, 지역 내에서 단지들 간에 차이까지 확인해보면서, 투자 우선순위를 정하는 것! 이 단지 임장과 분석의 핵심입니다. 
    이 과정이 정말 중요한 이유는 여기서 단지 하나하나에 대한 나의 생각과 판단이 잘 정리되어 있어야만 다른 지역 단지들과 비교평가가 가능합니다. 그래서 예시로 보여주신 한 장의 장표! 바로 단지 분석 내용이였는데요. 이 한장으로 투자할 때 이것만 보고 할 수 있는 마음으로 작성해보라고 말씀해주셔습니다. 2주차가 지나고 이제 단지분석을 앞두고 있는데, 이러한 부분을 생각하면서 해봐야겠습니다.

🔎제대로 된 비교평가 🔥

비교평가의 본질. 하락장을 위해서

잠시 이 부분에 대해서 생각을 해보았습니다. 내가 투자를 하고 보유해 나가는 과정에 있어서, 일반적으로 하는 생각과 다르게 현실적으로 경험 하게 되는 부분들! 저를 포함한 주변 동료들을 보면, 23년 이후에 투자를 한 경우가 많고 감사하게도 상승으로 이어진 시간들이 였기 때문에, 빠르게 자산을 늘릴 수 있었습니다. 사면 오르는구나! 부동산은 역시 대한민국에서 가장 안정적이고 확실한 투자야! 하지만 필연적으로 하락장을 경험하게 될 것 이고, 이럴 때 내가 보유하면서 버틸 수 있는 힘은 본질에 대한 가치 이해와 제대로 된 비교평가를 할 수 있는 부분이 굉장히 중요하겠구나! 생각을 해본 것 같습니다. 그래야만 하락장에서 기회가 어디에 있는지 내가 알고, 오히려 더 좋은 상황으로 만들어 나갈 수 있는 것 같더라구요. 비교평가의 본질에 대해서 생각해볼 수 있어서 감사했습니다.

도식화 된 기준으로 판단하지 않는다

한 달 목표로 뾰족한 앞마당! 이라는 말을 많이 하는 것 같습니다. 그것만큼 중요한 것도 없죠! 제대로 된 앞마당을 만들어야만 다른 지역과 비교평가가 가능하고, 나의 투자로 이어나갈 수 있으니! 

비교평가가 어려운건 많은 요소들을 복합적으로 사고 해야하기 때문 인 것 같습니다.

그래서 튜터님은 이번 비교평가를 강의 해주시면서, 입지와 상품으로 나눠서 우선 설명을 해주셨습니다. 이를 기반으로 급지별로는 어떤 것이 더 중요하게 되는지, 어떤 가족 구성 수요가 가장 많고 그들은 무엇을 우선으로 선택하게 될지 생각해보는지 과정을 말씀해주셨습니다. 

강의 서두에서 말씀해주신, 비교평가를 어떻게 하는지 뇌를 꺼내서 다 보여주고 싶은 마음으로 강의 교안을 만들었다고 해주셨는데, 이 부분이 정말 도움이 많이 되었던 것 같습니다. 많은 단지들을 비교할때, 지역내, 지역간으로 나눠서 설명은 해주셨지만, 결국에 사람들이 더 좋아하는거가 무언지 아는가! 였다고 생각합니다. 

분위기 임장부터 이어진 일련의 프로세스를 통해서 사람들의 선호도.수요 이해하기!

저도 처음에는 SABC 이거만 하면 되는건줄 알았습니다. 그리고 조금 더 지나서는 급지만 알면 되는줄 알았습니다. 그런데 안되더라구요. 본질을 모르고 도식화 된 기준으로만 바라본다면 안되는게 당연합니다.

정말 많은 예시로 제대로 된 비교평가가 무엇인지 알려주셔서 감사합니다.

🔎한발 더 나아가기. 복기/실패와 도전

운을 내것으로 먼저 만들기 위해 내가 먼저 다가가기

지난달과 이번달 실전반 조장을 하면서 저도 많이 생각하고 있는 부분이였어서, 튜터님이 말씀해주신 것들이 많이 와 닿았던 것 같습니다. 어떤 분은 저에게 “왜 이렇게 까지 나눠주세요?” 라고 물어봐 주신적도 있었는데, 생각을 저도 해보니 이전에 많은 분들에게 받으면서, 내가 알고 있는 것들 해본 경험을 나눠드리는게 자연스러웠던 것 같습니다. 여전히 지금도 받은것보다 드린것이 훨씬 적다고 생각하고, 항상 환경에 감사한 것 같습니다. 그리고 중요한 것 중 하나는 효능감이였것 같더라구요. 내가 해본 경험을 나눠드려서 조금이라도 더 빠르게 이해하고 시간을 줄이시는 모습을 보면서, 그리고 별거 아닌데 감사를 표현해주시는 분들을 보면서 행복감도 많이 느꼈던 것 같습니다. 그래서 이렇게 시간을 보내고 있지 않나? 싶더라구요. 잠깐이지만 지금의 저를 돌아보는 시간이기도 했습니다.

체리자동차

사실 이름도 잘 몰랐지만, 저도 이 영상을 본 적은 있었습니다. 중국이 그렇지 뭐.. 아니 저 만리장성에서 뭐하는거야.. 라고 하면서 넘어갔었는데, 글로벌 시장 점유율 4.1%를 달성하면서 포드와 어깨를 나란히 하는 수준까지 갔다는 것을 듣고 매우.. 놀랐습니다. 반성포인트 중 하나가 나는 지금 높은 목표를 가지고있나? 원씽이 있긴 하지만 나의 실력적인 부분에 있어서는? 이라는 생각이 들더라구요.

좋은 환경에서 어제보다 더 나은 내일을 위해 불가능해보이는 목표를 세우고, 달성여부가 아닌 과정을 통해 성장을 하는 많은 동료들을 봐왔는데, 나는 최근에 이런 것들이 부족했던 것 같았습니다. 내가 원하는 것이 무언지, 달성하기 위해서는 어떻게 해야한지 방법을 찾아낸다! 다음달은 이런 부분을 좀 더 생각해보고 행동하는 시간을 가져보려고 합니다.

정말 많은 내용을 압축적으로 너무 설명을 잘해주신 강의였던 것 같습니다. 정말 강의력! 대단하신 진담튜터님😍

우리는 항상 빠른 정답을 얻고 싶어하고, 쉽게 가려고 합니다. 그런데 우리의 뇌는 에너지를 적게 쓰고 싶어하기에 당연한거라고 볼 수 도 있긴 하죠. 하지만 반드시 거쳐야 하는 프로세스가 있고, 그 프로세스를 통해서 제대로 된 가치판단을 해야만 우리가 달성하고자 하는 목표에 갈 수 있기에, 쉽지 않지만 반복적으로 과정을 계속해나가겠습니다.

감사합니다 진담튜터님 👍💕