■ Intro (인트로)
어느새 8월도 중반을 지나 후반기가 시작되었습니다. 진담님의 오프강의는 처음이라 가는 길부터 설레었습니다. 오늘 하루가 지나면 또 얼마나 성장해있을지, 진담튜터님은 어떤 얘기들을 해주실지 기분좋은 콧노래를 부르며 갔던 기억이 생생합니다ㅎㅎ
■ 나에게 와닿았던 점
2주차는 진담튜터님의 ‘순자산 10억으로 향하는 임장, 임보 그리고 비교평가’이란 주제로 강의가 진행되었고, 크게 다음의 2파트로 구성되어 있었습니다.
- 선호도를 임장&임보에 연결하는 방법
- 선호도를 비교평가로 연결하는 방법
부동산 투자에 있어서 실력을 만드는 건, 결국 임장과 임보가 전부라고 생각합니다.
6년차 투자자는 임장을 어떻게 다니고 그걸 임보에 어떻게 적용하는지 배우고, 또한 실력을 키우는 핵심- 비교평가 뽀개기를 여러가지 방법으로 진행해주셔서 기존 해왔던 임장과 임보의 디테일을 좀 더 올릴 수 있었던 강의였습니다.
- 임장편
분임을 통해 투자의 범위를 정하고, 입지분석을 통해 투자 키워드를 파악하며, 단임을 통해 투자 우선순위를 이해하는 과정으로 선호도를 넓은 범위에서 좁고 깊게 파악해가는 과정을 배웠습니다. 기존 강의들보다 훨씬 생생한 현장에서 눈으로 봐야하는 실생활 예시를 들어주셔서 오히려 이해가 훨씬 잘 되었습니다.
2. 입지분석
입지분석에 있어선 우리가 알고 있던, 직장/교통/환경/학군/공급을 실전에서 어떻게 더 뾰족하게 봐야하는지 알려주셨습니다. 그게 결국은 사람들이 많이 선택할지의 입지요소가 맞는지를 꼼꼼히 확인하는 과정이었습니다. 교통의 경우, 환승을 2번하면 고단함이 증가하니 우선순위를 고민해보기도 하고, 환경에선 소아청소년과나 성장클리닉이 있는지 한번 더 살펴보고, 학군에선 소형보단 대형중심 배정을 선호하면서도 부모들의 직주근접도 보장되야 자녀들 공부도 편하게 시킨다는 구체적인 예시들을 배울 수 있었습니다.
3. 비교평가
비교평가는 하락장을 위해서 하는 것이란 얘기가 신선했습니다. 하락장에서도 선호도의 차이가 있기에 버틸 수 있게 해주는 요소이면서, 특히 교통/환경/학군은 불편하거나 없으면 사람들이 떠나거나/불편해하거나/적응할수 있는 요소여서 같은 지역 내에서 선호도 차이에 영향을 주었습니다.
핵심은 가격을 고정하거나, 입지나 상품을 고정하거나해서 다른 요소의 차이점을 발견해보는 것!
1군으로 갈수록 땅의 가치가 높고, 5군으로 갈수록 상품의 가치가 높은 특징을 이해하고, 급지가 다른 것들을 비교할 경우엔 어떤 가치에 더 집중해 비교해봐야할지 배웠습니다. 비슷한 급지이거나 급지차이가 안 날수록 상품가치를 보고, 급지차이가 많이 날수록 땅의 가치를 좀 더 봐야하는 것을- 다시 back to the basic으로 배우며 기본이 가장 중요한 것임을 새삼 깨달았습니다.
■ 적용해보고 싶은 점
분임이후 생활권 특징은 3가지 정리해볼 것
How?
- 분위기 / 상권 / 사람으로 정리해볼 것
- Pass/ Fail 개념으로 분위기 임장 선 그어볼 것 (ex. 유모차 끌기 O/X, 소금빵과 커피 가능한지, 사람들 옷차림)
비교평가시 진담튜터님 양식 그대로 따라해볼 것
How?
- 입지(교통/환경/학군)와 상품(연식/특징) 가치로 나눠서 적기
- ‘수도권에 집을 산다=땅을 산다’로 기억할 것.
- 방의 개수 > 방의 크기
임보에 갈아타기 시나리오 계획/구상 적어볼 것
How?
- 예산확인/상급지 매물찾기 (이번달 임장지에서 한번 찾아보기)
- 거주단지/갈아타기 단지=80% 이상인가?
■ Epilogue (에필로그)
어느 새 8월도 반환점을 돌았습니다. 이제부터 진담님 강의에서 배운 것들을 임보에 작용해 단지분석을 깊게 파보고, 입지파트보다 뚱뚱한 결론을 만드는 일에 집중해보겠습니다 :)
