안녕하세요, 스리링입니다 :)
월부학교 3강 갱지지 튜터님의 수도권 지방 비교평가로
10억 이상의 자산 쌓는 법 강의 후기를 남겨보려고 합니다.
요즘 투자할 수 있는 지역들을 보다 보면
저도 자연스럽게 이런 질문을 자주 하게 됐는데요.
“같은 투자금이라면 수도권 외곽이 나을까, 지방 광역시가 나을까?”
수도권은 그래도 수도권이니까 더 낫지 않을까 싶다가
같은 투자금으로 지방에서는 훨씬 선호도 높은 단지를 살 수 있는 것 같고
막상 두 지역을 펼쳐놓으면 입지를 평가하는 기준도 다르고
시장 흐름도 다르다 보니 어떻게 비교해야 할지 늘 애매하게 느껴졌습니다.
그런데 튜터님의 강의를 들으면서 애초에 수도권이냐 지방이냐 질문 자체가
잘못된 질문이었을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
1 지금 왜 수도권과 지방을 함께 봐야 할까?
튜터님께서는 비교평가 방법에 앞서
먼저 우리가 지금 어떤 시장에 있는지부터 짚어주셨습니다.
지금 시장은 수도권에는 규제가 확대되고,
지방은 아직 상대적으로 가격이 눌려 있다는 점에서 과거 2019~2020년과 닮은 모습이 있었습니다.
당시에도 처음에는 서울과 경기 주요 지역을 중심으로 상승이 나타났지만
시간이 지나면서 규제와 가격 상승이 수도권 외곽까지 퍼져나갔고
지역과 단지의 가치에 따라 서로 다른 흐름을 보였습니다.
그래서 지금처럼 투자할 수 있는 지역이 점점 좁아지는 시장에서는
단순히 수도권이 더 좋다고 생각하는게 아니라
내가 보고 있는 자산의 가치가 어느 정도인지, 그 가치에 맞는 전략은 무엇인지
구분해서 바라봐야 한다는 말씀이 특히 와닿았습니다.
그리고 그 당시 시장을 복기해보면 수도권이라고 해서 무조건
지방보다 좋은 투자 결과를 낸 것도 아니었습니다.
결국 수도권이냐 지방이냐보다 어떤 가치가 있는 자산을
얼마에 샀느냐에 따라 결과가 달라졌습니다.
그리고 지금 우리가 투자할 수 있는 자산의 상당수는
오랫동안 보유할 수 있는 자산이라기보다
저평가된 구간에 매수하고 수익을 낸 뒤 매도해야 하는 자산일텐데요
그렇기 때문에 지금은 지역과 단지를 제대로 비교할 수 있는
실력이 더욱 중요해진 시기라는 말씀이 와닿았습니다.
여기서 고가치, 보통가치, 저가치에 따라
저평가만 보면 되는 자산인지
반드시 저평가된 구간에서 사야 하는 자산인지
가격뿐 아니라 타이밍까지 함께 봐야 하는 자산인지
전략이 달라진다는 점도 인상 깊었습니다.
2. 수도권이냐 지방이냐보다 사람들이 무엇을 선택할까
기억에 남은 것은 수도권과 지방을 무작정 1:1로 비교하는 것이 아니라
가격과 가치를 나눠서 비교한다는 것이었습니다.
먼저 가격 비교는 평단가와 랜드마크, 실제 단지 가격을 보면서
비슷한 체급의 비교평가 대상을 찾아내는 과정이었습니다.
사실 그동안 저는 수도권과 지방을 비교하려고 하면
입지평가 기준도 다른데 이걸 어떻게 비교하지?라는 생각부터 들었는데요.
가격으로 먼저 비교할 후보를 좁혀놓으니
그다음부터는 조금 더 구체적으로 뜯어볼 수 있었습니다.
가치 비교에서는 먼저 도시 자체가 가진 수요와 위상을 보고
그 안에서 어떤 생활권을 사람들이 더 좋아하는지
그리고 마지막으로 그 생활권 안에서 어떤 단지가 더 선택받는지를 살펴보는 것이었습니다.
결국 땅의 입지 + 생활권 선호도 + 단지의 상품성이 모여
그 지역 안에서의 선호도를 만드는 것이므로
수도권이냐 지방이냐를 크게 퉁쳐서 보는 것보다
이 지역 안에서 사람들이 실제로 어디를 더 살고 싶어 할까?를 아는 것이
훨씬 중요하다는 생각이 들었습니다.
저도 최근 투자를 복기하면서 비슷한 생각을 한 적이 있습니다.
가격만 놓고 보면 더 싸 보이는 단지가 있었지만
실제로 사람들의 수요를 따라가 보니
단순히 가격만으로는 보이지 않았던 생활권과 단지의 선호도 차이가 보이더라구요
결국 가격이 싸다는 것만으로 선택하는 것이 아니라
“이 가격이라면 사람들은 어디를 더 사고 싶어 할까?”
까지 한 번 더 생각해봐야겠습니다.
또 하나 인상 깊었던 건 지금 우리가 투자할 수 있는 수도권 외곽이나
지방의 많은 자산들은 오랫동안 가져갈 코어자산이라기보다
저평가된 시기에 매수하고 수익을 낸 뒤 다음 자산으로 넘어가기 위한 자산이라는 점인데요
그렇다면 매수할 때부터 내가 원하는 시기에 매도할 수 있을까?도 중요한 질문인 것 같습니다.
지역 내에서 선호도가 높고, 내가 필요할 때 잘 팔 수 있는 자산을 고르는 것
결국 선호도는 가치가 더 좋은가를 판단하는 기준이면서
나중에 누가 내 물건을 다시 선택해줄 것인가와도 연결되는 지점이었습니다.
3. 비교평가는 정답을 맞히는 일이 아니었습니다
비교평가를 할 때마다 은근히 정답을 찾으려고 했던 것 같습니다.
A와 B를 놓고 둘 중 하나만 고른다면 정답은 뭐지?
명확하게 답을 내리지 못하면
아직 가치판단을 잘하지 못하는 것 같기도 했습니다.
가격 → 가치 → 시장 → 내 상황
먼저 비슷한 체급의 후보를 찾고,
지역 내 선호도를 비교하고,
전세가율과 공급, 시장 분위기를 보면서 우선순위를 정한 뒤
마지막으로 내 투자금과 리스크 상황을 대입하는 것
같은 단지라도 시점에 따라 우선순위가 달라질 수 있고
같은 시장에서도 사람마다 할 수 있는 선택은 달라질 수 있습니다.
결국 투자자가 해야 하는 일은 내가 알고 있는 것과 감당할 수 있는 것 안에서
조금이라도 확률 높은 선택을 반복하는 것라는 생각이 들었습니다.
튜터님께서 마지막에 말씀해주신
최고의 투자를 하는 것이 아닌, 최선의 투자를 하는 것
이라는 말씀이 많이 와닿았습니다.
내 앞마당에서 감당 가능한 매매가와 투자금으로
살 수 있는 가장 좋은 선호도 높은 아파트를 찾아
명확한 데드라인 안에 투자하는 것
지금 내가 할 수 있는 최선의 선택을 쌓아나가는 것이
결국 투자자가 해야 하는 일이라는 생각이 들었습니다.
앞으로 후보 단지들을 펼쳐놓고 몇 가지 질문을 꼭 해보려고 합니다.
- 내가 보고 있는 자산은 어떤 가치의 자산인가?
- 각 지역 안에서 사람들이 실제로 더 선택하는 생활권과 단지는 어디인가?
- 지금 전세가율과 공급, 시장 분위기를 생각했을 때 어느 쪽의 기회비용이 더 적은가?
- 내 투자금과 여력을 고려했을 때 내가 감당할 수 있는 최선의 투자는 무엇인가?
매번 정답을 맞힐 수는 없겠지만
좋은 기준을 가지고 그 순간의 최선의 선택을 반복하다 보면
그 선택들이 결국 제가 원하는 자산으로 이어질 것이라 생각합니다.
지금 시장에서 꼭 필요한 비교평가의 기준을 명확하게 알려주신
갱지지 튜터님 좋은 강의 감사합니다💛 정말 가려운 곳을 긁어주는 강의였습니다!
