안녕하세요, 삶은일기입니다 :)
최근 비가 연일 내리며 너무너무 뜨겁고 습하던 여름이 빠르게 끝나고 있는데요
지난 2주간은 날씨만큼이나 가장 바쁜 주간을 보냈던 것 같습니다.
여름의 한복판을 지나던 날,
월부학교 3강으로 갱지지튜터님의 강의를 들을 수 있었는데요,
수도권과 지방의 비교평가 하는 방법을 배우며 이제는 수도권과 지방을 함께 펼쳐서 볼 시기가 왔음을 체감하고 있습니다. 수도권 외곽 투자가 나을지, 지방의 투자가 나을지 고민하는 월학 동료들이 많아 정말 유용한 강의였습니다.
#무조건 수도권, 무조건 서울
서울은 전역이 토허제 지역이라 전세 레버리지 투자 방법에 적합하지 않지만
수도권 외곽으로 지역을 넓히며 투자가 가능한 비규제 지역으로 투자자들이 시선을 돌리는 요즘입니다.
동시에 아직 상승기류가 제대로 오지 않은 몇몇 지방도 후보에서 제외할 수 없는데,
공급이 점차 줄거나 거의 끝난 지역을 중심으로 매매가가 이미 반응한 곳도 있고
더불어 전세가도 조금씩 차오르는 곳도 있습니다.
같은 투자금으로 어디를 먼저 투자해야 할지, 내게 부족한 앞마당이 어디인지
얼른 방향을 결정해야 할 것 같은 조급함이 드는 것도 사실입니다.
아마 서울수도권에 거주하고 계신 분들은 은연 중에 수도권 투자에 더욱 비중을 두고 계실지도 모릅니다.
당장 앞마당 만들기도 지방보다 버겁지 않고, 투자 이후 관리의 용이성에도 무게를 둘 수 있을 것입니다.
또는
어쩌면 수도권과 지방 자체의 비교가 어려워일 수도 있을텐데
지지튜터님은 바로 이런 어려움을 해결해주셨습니다.
"수도권이라고 무조건 지방보다 우월한 대상이 아닙니다.
어느 쪽이든 가치있는 것을 싸게 사면 장기적으로 좋은 성과를 낼 수 밖에 없습니다.
지금은 어떤 자산을 사느냐에 따라 수익이 많이 나는 시장입니다."
# 넓게 보기
지지튜터님의 시선 자체가 신선하고 좋았는데
그 중 생활권을 나누시는 기준과 방법도 재미있었습니다.
그동안 숱한 앞마당을 만들며 1등 생활권, 2등, 3등.. 하며 번호를 매긴 생활권 순서에 익숙했었는데요,
사실 언제나 3등 이후의 생활권은 늘 모호했었습니다.
후순위 생활권 자체가 개별적으로 선호요소 또는 덜 선호요소를 크게 포함하고 있고
이에 이후의 비교는 ‘단지 vs 단지’가 더욱 중요하다는 판단으로 적당히 퉁치기도 했습니다.
물론 틀린 말은 아니지만,
선명한 구분을 원하는 튜터링 제자분들이나
단지의 투자 기준을 위해 그룹을 분류가 필요할 때는 생활권 선호도가 필요하기도 합니다.
지지튜터님은
대장 생활권 / 선호 생활권(대체가 가능하거나 신축이 밀집) / 가성비 생활권 / 후순위 생활권
이렇게 4개의 생활권으로 나눠주셨는데요,
이렇게 나뉜 개념 자체가 오히려 그 지역 생활권을 더 정확하게 설명할 때가 많고
이 구분을 통해 다른 지역의 단지와 구분하는 것이 더욱 쉽게 느껴졌습니다.
다른 지역, 다른 위상의 생활권, 다른 단지를 비교하며 새로운 비교를 해 볼 수 있었습니다.
# 투자 한다, 안 한다가 아니다
"지역내 선호도를 통해 장점과 단점을 알아가는 과정입니다.
선호도가 좋은데 싸지 안다면 다른 비슷한 체급 앞마당을 추가로 확인하고
가격이 비슷한데 선호도가 떨어진다면 더 선호도가 높은 단지를 찾아보면 됩니다.
투자를 한다, 안 한다가 아닙니다."
지지튜터님은 수도권과 지방 비교 예시를 계속 보여주시며
선호도 있는 물건이라도 싸게 사는 것이 핵심이라는 것,
지방과 수도권의 비교를 하기 전에 남은 수도권끼리의 비교도 제대로 해봐야 한다는 것,
지역의 시세 흐름과 그 원인을 제대로 파악하고 있어야 한다는 것을 알려주셨습니다.
지방은 수도권과 사이클이 달라 훨씬 더 세심하게 흐름을 봐야 합니다.
똑같이 전세가율이 80%라도
매매가 자체가 낮은 상태로 전세가와 만나 누가 봐도 저평가 상태일 수 있지만,
상승 흐름이 최고조라 매매가와 전세가 모두 고공행진 중의 높은 전세가율일 수 있습니다.
‘갭투자’
땅과 단지의 가치를 확인하지 않고 무조건 매매 전세가의 차액만 보고 투자한다면
이는 공부 이전의 무지성 상태와 다를 바 없을 것입니다.
강의 끝까지 지방과 수도권 외곽 투자의 주의점을 꼼꼼하게 알려주시며
늘 지금 할 수 있는 최선의 투자를 하라고 알려주셨습니다.
끝으로
함께 공부하는 동료의 소중함과 감사함을 표현하는 방법도 다시 짚어주시고
멘토튜터님께 경과를 알려드려야 한다는 메세지도 주셔서
다시한번 저의 최근 일상을 돌아볼 수 있었습니다(보이멘토님💛).
진심을 다해 수강생들의 다음 투자를 응원해주신
갱지지튜터님 감사합니다 :)
