알파투자 - 괜찮은 것을 쌀 때 소액으로 사서 판다
알파투자에서 제일 중요한 건 ‘이게 별로여서 싼 건지, 아니면 가치에 비해 싼 건지’를 판단하는 것인 것 같다.
특히 지방 부동산은 싸다고 무조건 투자하면 안 된다. 내가 투자했을 때 수익이 날 만한 곳인지, 이 자산이 가진 가치가 아직 가격에 반영되지 않은 건지를 봐야 한다.
그리고 생각보다 중요했던 게 매도였다.
지방은 서울이나 수도권에 비해 매도가 쉽지 않기 때문에 가격이 올라도 내가 원하는 시점에 팔기 어려울 수 있다. 알파투자는 장기보유가 목적이 아니라 수익이 나면 파는 투자이기 때문에 살 때부터 나중에 팔 수 있는 물건인지를 생각해야 한다.
알파투자의 타이밍은 저평가되어 있으면서 전세가가 올라오는 시점이다.
구리가 많이 올랐던 것도 공급물량이 줄어들면서 전세가가 올라왔기 때문이라고 한다. 문제는 이미 오른 다음에 알게 되면 늦다는 것이다. 결국 공급물량이나 전세가 같은 것들을 평소에 미리 보고 있어야 기회가 왔을 때 살 수 있다.
정부 정책이나 세제개편 같은 단기적인 이슈를 예측해서 타이밍을 잡는 것보다 공급을 보는 게 훨씬 중요하다는 것도 기억에 남았다.
알파투자는 오르고 있을 때 따라 사는 게 아니라, 오르기 전에 미리 사놓는 투자라는 것.
그리고 지방은 특히 학군이나 주변 환경의 영향도 크기 때문에 직접 임장을 가보는 게 중요하다.
매물 임장을 할 때도 그냥 집 상태만 보는 게 아니라 동·향·층에 따라 가격이 얼마나 차이 나는지 확인하고 내부 상태도 꼼꼼하게 봐야 한다. 협상할 수 있는 부분이 있다면 적극적으로 협상해야 한다. 몇백만 원만 깎아도 내 한두 달 월급이라고 생각하면 절대 작은 돈이 아니다.
결국 알파투자는 강의에서 나온 이 한 문장으로 가장 잘 정리되는 것 같다.
“괜찮은 것을 쌀 때 소액으로 사서 판다.”
베타투자 - 꽤 좋은 것을 필요할 때 목돈으로 사서 보유한다
베타투자는 알파투자와 완전히 다르게 접근해야 한다.
가치가 있으면서 다른 지역으로 대체하기 어려운 독점적인 수요가 있는 곳을 사서 오래 보유하는 것이다.
예를 들어 수원 화서역 근처에 스타필드가 생기는 것은 분명 호재다. 하지만 스타필드가 생긴다고 해서 꼭 그 동네에 살아야 하는 것은 아니다. 유동인구는 늘어나겠지만 독점적인 주거수요를 만들어내는 호재는 아니라는 것이다.
반대로 교통이나 일자리는 그 지역에 살아야 하는 이유를 만들기 때문에 독점적인 수요를 만들 수 있다.
그래서 베타투자를 할 때는 평형을 줄여서라도 더 좋은 입지로 가는 게 중요하다. 결국 건물보다는 대체할 수 없는 위치와 땅의 가치를 사는 것이라고 이해했다.
베타투자는 투자금 자체가 크기 때문에 수익률보다 수익의 크기가 더 중요하다는 것도 새로웠다.
매수 시점도 알파투자와 달랐다. 베타투자는 무조건 싸질 때까지 기다리는 게 아니라 내가 좋은 자산이 필요하다고 느낄 때 사는 것이다. 좋은 자산을 가지고 있지 않으면 거기서 나오는 수익도 얻을 수 없기 때문이다.
“꽤 좋은 것을 필요할 때 목돈으로 사서 보유한다.”
이 문장으로 알파투자와 베타투자의 차이가 확실히 정리됐다.
주식투자도 결국 알파와 베타
주식 이야기도 기억에 많이 남았다.
주식은 기본적으로
지수추종 ETF → 테마형 ETF → 개별종목
순서로 접근하는 게 좋다고 한다.
개별주식으로 꾸준히 높은 수익을 내는 건 내가 생각했던 것보다 훨씬 어려운 일이었다.
10년 동안 시가총액 TOP 10에 계속 남아 있는 기업이 미국도 4개, 한국도 5개 정도밖에 안 된다고 한다. 기업을 잘못 고르면 회사 자체가 어려워질 수도 있고, 좋은 회사를 골랐다고 해도 오랜 기간 보유하는 과정이 절대 순탄하지 않다.
개별기업의 주가 상승을 확신할 정도가 되려면 정말 많은 공부가 필요하고, 그렇게 한다고 해도 수익이 보장되는 것도 아니다.
반대로 미국이라는 국가와 시장의 장기적인 성장을 믿는다면 지수추종 ETF를 통해 상대적으로 적은 공부량으로 시장수익률을 가져갈 수 있다.
특히 한국 ETF와 미국 ETF를 단순히 수익률만 놓고 비교하기보다는 “결과가 비슷하다고 해도 어떤 걸 내가 더 편하게 오래 들고 갈 수 있을까?”라는 관점으로 생각해봐야 한다는 말이 기억에 남았다.
지수추종 ETF는 주식에서의 베타투자이고, 테마형 ETF나 개별종목은 알파투자에 가깝다.
알파 성격의 투자는 순자산 10억 이후 전체 자산의 5% 정도만 활용하는 방식도 괜찮다고 한다. 예를 들어 10억의 5%인 5천만 원을 별도의 ‘망나니 계좌’로 두고, 정말 좋은 기회라고 판단했을 때도 한 번에 사지 않고 천만 원씩 다섯 번에 나눠서 사는 식이다.
반면 지수추종 ETF는 목돈을 모으거나 내 집 마련 이후 소액을 투자할 때, 혹은 부동산 시스템을 어느 정도 만든 뒤 남는 현금을 투자할 때 활용할 수 있다.
다만 2년 안에 내 집 마련이나 부동산 매입 계획이 있다면 굳이 주식에 넣을 필요는 없다는 것도 기억해둬야겠다.
결국 나한테 필요한 건 투자 기준
이번 강의를 듣고 나서 가장 많이 든 생각은 ‘나는 아직 내 기준이 없구나’였다.
특히 미국 주식 베타투자를 할 때도
포트폴리오 / 매수기준 / 매도기준
이 세 가지가 있어야 하는데, 아직 나는 명확하게 정해놓은 게 없다.
생각해보면 그동안은 ‘지금 사도 되나?’, ‘앞으로 뭐가 오를까?’를 더 많이 생각했던 것 같다.
그런데 이번 강의를 들으면서 중요한 건 미래를 정확하게 맞히는 게 아니라 내가 지금 어떤 투자를 하고 있는지를 알고 그에 맞는 기준을 가지는 것이라는 생각이 들었다.
알파투자라면 가치에 비해 싼 것을 남들보다 먼저 발견해서 사고, 수익이 나면 팔아야 한다.
베타투자라면 쉽게 대체할 수 없는 좋은 자산을 사서 오래 가지고 가야 한다.
“괜찮은 것을 쌀 때 소액으로 사서 판다.”
“꽤 좋은 것을 필요할 때 목돈으로 사서 보유한다.”
이번 강의에서 이 두 문장만 제대로 기억해도 앞으로 투자할 때 내가 지금 알파투자를 하려는 건지, 베타투자를 하려는 건지 조금은 구분해서 생각할 수 있을 것 같다.
