잔쟈니 튜터님의 강의를 들으며 개념들을 재정리하고,
우선순위를 뚜렷하게 되새길 수 있어서 참 좋았다.
1.
우선 8.3 부동산 규제 정책 발표에 대해서 다뤄주셨다.
이 정책에 대해서 강의 앞부분 다뤄주셔서 나의 상황이 정리가 되었다.
나는 비거주 1주택자이다.
공시가격에 따르면 26년은 종부세를 내지 않는다.
그러나 27년부터는 해당될 가능성이 높다.
기존에 재산세를 냈다면 여기에 종부세가 연말에 추가될 것이다.
다행히 나는 아직 세율이 높지 않은 구간에 해당되었고,
1호기를 매도할 만큼 리스크가 크지 않았다.
지금은 남자친구 명의로 실거주 집 또는 투자 집을 매수할 고민을 하고 있다.
만약 수도권에 2개 주택을 보유하는 상황이 온다면 어떻게 될지 시뮬레이션 해봤다.
비거주 다주택자가 되면 비거주 1주택보다 기본공제가가 적다. (9억원에서 4억원으로 줄어든다.)
그럼 매달 1백만원씩을 세금으로 내야하는 상황이 벌어진다.
절세하려면 비거주 다주택자가 되는 것은 피하는게 훨씬 낫다.
그럼 나는 1개 주택에 대해서만 종부세를 내면 된다.
또 더 세금을 줄이고자 한다면, 1호기 실거주를 생각해볼 수 있다.
다만 당장은 그렇게 해야할 정도로 세금 부담이 크진 않다.
2.
튜터님의 강의로 개념이 재정리되었다.
지금까지 “직장, 교통, 학군, 환경, 공급” 다섯가지 요소로 입지를 분석했었다.
여기에 이번 강의를 통해 “위치”의 개념을 추가했다.
내집 마련이기 때문에, 공급이 빠지고, 위치가 추가된것 같기도 했다.
아무튼 분석요소는 “위치, 교통, 직장, 학군, 환경”이다.
위치란 개념을 들으며
신분당선 라인과 GTX라인의 한계에 대해 생각하게 되었다.
2개 라인 모두 강남까지의 교통 편의성을 크게 좋게 만들었다.
강남까지 가는 시간을 단축시켜주었다.
그러나 위치면에서 서울 내 1~3급지 지역들 만큼 강남이나 한강에 가깝지는 않다.
튜터님께서는 “입지”를 상당히 강조하셨고,
이 입지는 위치와 교통을 의미했다.
학군/환경/상품성은 비교평가에서 후순위였다.
최근 임장을 했던 단지인 안양역푸르지오더샵 단지가 떠올랐다.
신축, 브랜드, 대단지였던 이 단지는
쾌적성으로 따지자면 손에 꼽히는 단지였다.
단지 안에서 분수를 보며 앉아있으면 시간 가는 줄 몰랐다.
때로는 입지가 중요하지 생각해도
당장 눈에 보이는 상품성 같은 것들 때문에 판단히 흐려지곤 한다.
강의를 들으며 입지가 최우선 고려사항이란 것을 다시 머리에 그렸다.
3.
금액대별로 중요한 점이 다르다는 설명도 매우 도움되었다.
특히 6억 이하의 아파트는 환금성이 중요하단 점 강조하셨다.
지난달 내마기 때의 조모임이 떠올랐다.
당시 동료는 6억원 이하의 단지를 고르고 있었다.
동료는 신축에 둘러쌓인 1동 짜리 200세대 될까말까한 단지와,
조금 떨어진 1000세대 가까운 단지를 두고 고민했다.
작은 단지가 비록 신축에 딱 붙어있긴 해도
환금성이 걱정되었던 내 마음이 떠올랐다.
강의에 나온 예시도 참 많이 도움되었다.
비교했던 단지들은 서울 10평대와 경기도 30평대 단지였다.
비록 15평밖에 안되는 소형단지임에도,
업무지구 접근성이 좋은 단지가 환금성이 좋다고 하셨다.
지난 하락장 때, 경기도 대형평형의 단지들이 참 안팔렸다.
아무리 갈아타기를 하고 싶어도
팔리지 않으니 좋은 시기가 지나가야만 했던 투자자도 있었다.
10평대도 환금성이 떨어진다고 생각하며 꺼려졌는데,
만약 내집마련을 한다면 비록 10평대라도
업무지구 접근성이 더 나은 쪽으로 선택해야겠단 생각이 들었다.
