이번 개편은 숫자 몇개를 손본 수준이 아니라 세금을 매기는 기준 자체를 바꿨다.
지금까지는 ‘1주택이냐 2주택이냐, 몇 년 보유했냐’로 세금을 갈랐따면
앞으로는 ‘집값이 얼마고, 내가 실제로 그 집에 사느냐’를 본다.
1.실거주 1주택인데 저도 종부세 내야 하나요?
핵심 : 시가 20억(공시가14억) 안쪽이면 사실상 0원
이번에 실거주 1주택자 기본공제가 12억에서 14억으로 올랐다
매매가로 환산하면대략 20억 수준이라, 이 안쪽이면 종부세 걱정은 안해도된다.
오히려 20~30억 구간도 세 부담이 조금씩 줄어드는 쪽이라
‘실거주 1주택’은 이번 개편의 수혜자에 가깝다.
2.회사 발령이나 아이 학교 때문에 잠깐 집을 비우면, 실거주 1주택 혜택이 날아가나요?
핵심: 부득이한 사유는 최장 3년까지 ‘거주한 걸로’인정
‘보유’가 아니라 ‘거주’가 기준이 되면서 이 걱정을 하시는 분들이 정말 많다.
아행히 예외를 두었다
취학,직장 변경/전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력 전학, 60세 이상 부모 봉양같은 이유로
‘다른 시/군’으로 이사하면, 집을 비운 기간도 최장 3년까지는 거주로 인정해줌
노원구에 거주하다가 구로구로 이사하면 안되고,
구로구 바로 옆인 광명으로 이사하는 경우는 타 시/군이기 때문에 인정
3.비거주 1주택은 공시가 14억부터 종부세 대상인가요, 9억부터 인가요? (단독명의 기준)
우선 1세대 1주택은 실거주든 비거주든 과세 대상 기준은 공시가 14억으로 동일합니다.
(14억 초과부터 종부세 대상이라는 말)
대신 과제표준을 계산할 때 빼주는 기본 공제가 갈린다.
실거주하면 14억 공제, 비거주면 9억 공제
그러니 ‘9억부터 대상이냐’가 아니라
공부세 대상은 14억부터/공제는 거주 여부로 갈린다. 로 이해하면 정확하다.
4.부부 공동명의면, 예전처럼 각각9억 공제 그대로인가요?
핵심: 네, 실거주면 18억 그대로예요. 단, ‘무조건 공동며의가 유리’한건 아니다
3번 질문의 14억은 단독명의한 경우의 공제
반면 공동명의는 부부가 각자 자기 지분만큼 ‘개인’으로 나눠 내는 방식(인별 과세)라,
개인 공제를 두 번 받는거다 보니 숫자가 달라보이는 것.
비거주인 겨우, 개별과세가 각각4억(총8억)으로 확 줄어드니 이땐 특례(9억)을 신청하는 게 1억 더 유리하게 된다.
여기서 실거주인 경우 주요한 부분은 공제액만 보면 실거주는 ‘18억(공동명의)>14억 (특례)라 공동명의가 이득처럼 보이지만.
1주택 특례는 고령자/장기보유(거주) 세액 공제가 최대 80%까지 붙게 된다.
그래서 나이가 있으시거나 오래 거주하신 분은 오히려 특례(14억+세액공제)쪽 세금이 더 적게 나올 수도 있다.
꼭 두 방식 다 세무 상담 바다보고 정할것
5.그래서 다주택 하지 말라는 건가요?
핵심: ‘채수를 줄여라’가 아니라 ‘가액/거주로 다시 점검하라’는 개편안
이번 개편을 ‘다주택 금지’로 읽는 분들이 많은데, 틀렸다. 오히려 더 풀어준 셈이다.
기준이 ‘몇 채냐’에서 합산 가액+거주 여부’로 바뀐거라,
사실상 비거주/초고가는 불리해지고
실거주/중저가는 상대적으로 유리해진 구조.
오히려 다주택자 양도세 중과를 2027~2028 한시적으로 완화하여 매도할 수 있게 열어준 거기도 하다.
실제 매수를 앞둔 분들의 경우 다주택자 매물의 매수 기회가 생기기도 할거다.
그러니 채수에 겁먹기 보다,
내 포트폴리오를 ‘가액과 거주’기준으로 다시 들여다보는 계기로 삼으면 좋겠다.
6.다주택인데, 지금 팔면 양도세 중과가 얼마나 완화돼요?
핵심: 27/28년 한시 완화 구간. 29년엔 원래대로 중과됨
조정대단지역 주택을 파는 다주택자라면,
중과 가산세율이 아래 표퍼럼 단계적으로 완화됐다가 다시 돌아온다.
즉 팔 계획이 있다면 완화구간인 27~28년이 상대적으로 유리하다.
참고로 올해 5월 10일 이후에 매도하여 이미 중과세율로 신고/납부한 분도 소급 적용되어 내년 확정신고 때 차액을 환급받을 수 있다.
7.갈아타기중이라 일시적 2주택인 경우, 기존 집을 언제까지 팔아야하나요?
핵심: 조정지역이면 처분 기한이 3년→ 2년으로 짧아졌다.
이건 즉시 시행이라, 적용 시점이 중요한데 이번 8월 4일 이후에 새 집을 취득하고, 10월 1일 이후에 기존집을 파는 경우부터
줄어든 처분기한 2년이 적용된다.
반대로 8월 3일 이전에 이미 계약금까지 넣으신 경우, 종전 규정(3년)이 그대로 유지된다.
그러니 ‘내 신규 주택 계약이 언제였나’ 부터 확인할것
8.집을 오래 보유만 하고 실제로 안살면, 이제 양도세 공제를 못받나요?
핵심 : 맞습니다. 이제 ‘오래 보유’보다 ‘오래 거주’가공제 기준이 되었다.
보유공제는 단계적으로 줄어들고, 실제 거주한 기간이 길수록 공제를 더 받는 구조로 바뀐다.
->10년 거주시 최대 80%
9.취득세, 재산세 얘기는 왜, 없나요?
핵심:이번 건 ‘국세’ 개편. 취득세/재산세는 지방세.
8.3개편은 국세인 종부세랑 양도세를 손 본것
지방세인 튀득세/재산세는 보통 하반기에 따로 개편
10.언제부터 적용돼요? 당장 올해부터인가요?
핵심: 2026~2029년, 단계적으로 적용
2026년 : 조정대산지역 일시적 2주택 처분기한 3년->2년 단축 (10월 1일 양도분부터) , 종부세는 아직 그대로
2027년 : 종부세 개편 본격시작- 기본공제 개편(실거주14억/비거주9억/다주택4억+@)적용, 공정시장가액비율 60→ 70%. 다주택 양도세 중과 한시완화 시작, 장기보유특별공제 거주 기준 전환 시작
2028년 : 1,2주택 종부세 세율이 다주택 수준으로 단일화, 공정시장가액 비율 70→ 80% (3주택/조정지역 등). 장기거주공제한도 20억
2029년~ : 보유공제 완전폐지/거주공제 완전 적용(한도10억) 양도세 중과 완화 종료 (원래대로 중과 복귀)
그리고 놓치기 쉬운 포인트 하나!
종부세는 매년 6월1일 보유 상황이 기준
6월1일에 내가 어떤 상태 (거주냐 비거주냐, 몇 채냐)인지가 그 해 세금을 가른다.
그러니 이 일정을 미리 알아주시면 절세 매물이 시장에 나오는 시점이나 내 매도/거주 계획을 앞당겨 설계해 볼 수 있다.
