8월 뜨거운 여름 중순 드디어 등어 튜터님과 귀요미들이 모두 모였다.
이번 등어 튜터님과의 튜터링 데이에서 중요하게 이야기해주신 포인트는 다음 세 가지였다.
첫째, 임장보고서 동료에게서 BM 한 가지는 적용하기
둘째, 비교평가는 “동일한 프레임”으로하기
셋째, 위치와 신축 주거 환경의 가치 차이에서 위치의 중요성을 먼저보기
먼저 동료들에게서 BM할 부분들은 다음과 같았다.
아자님 BM > 분임 전후로 질문에 답을 다는 칸 만들고 실제로도 답 달기, 공급을 20년 남짓 분석하고 확인해보는 과정으로 전출입에 대한 지역 이해도 up 해보는 과정.
둥부님 BM > 공급 경쟁률과 당첨가점 캡쳐해서 지도에 올려보기
지금 전세가 차이가 많이나는데 전세가가 계속 상승한다고 보시나요? 전세가가 재건축단지들은 낮게 책정되겠지만, 나머지 단지들은 전세가가 떨어질 이유가 없어서 지금 나온 상황에서 더떨어지기는 어렵고 나아가서 올라갈것이라고 본다.
+ 청약점수 > 무주택기간, 부양가족수(3인> 27점), 청약통장가입기간(보통 15년이상 17점) > 지방에서 50점이상 당첨점수인 경우 사람들의 관심이 뜨거운 단지라는 이야기임.
구름님 BM > 지금 급지에서 이 정도 전세가면 지금 비규제나 다른 지역에서의 전세가가 싼지 비싼지 가늠해봤으면 좋겠다. 전세는 실거주자들의 수요이기 때문에 너무 한쪽이 높고 그러면 오히려 좋은 급지로 갈 수 있다.
치고님 BM > 시세흐름 파악하기위해서 생활권별로 단지(500세대이상 가급적 랜드마크들 단지들)를 뽑아서 상승률과 수익금을 살펴봄. (심화템플릿 참고)
+ 복기해서보면 서울은 입지좋은구축이 외곽 신축보다 수익이 좋은 경우가 많음.
조장님 BM > 앞마당내에서 비슷할 것 같은 단지들 연식이랑 평수 통일해서 비교로 남겨둠(진담튜터님 강의 속 프레임 이용해서 정리하고 가격 그래프를 붙여보는 걸로), 계속해서 내앞마당과 입지나 가치를 비교해보는 활동들을 장표내에서 많이 고민해봄. 교통 호재는 최외각이 가장 수혜를 많이 받긴하지만, 상급지내에서는 같은 만큼에 파워가 없을 수 도 있다.
잭슨님 BM > 환경분석에 있어서 정량적 기준외에 임장을 다니면서 보고 느꼈던 것들 색깔로 구별해두고 함께 남겨둠. 교통 호재에 대한 관련 기사 직접 찾아보기.
불꽃님 BM > 시세지도에서 저평가 단지들과 매임단지를 뽑아보는 작업을 함. 내생각을 먼저정리하고 가격을 확인하기
+ 투자복기를 많이 해봐야한다. 과거 시장은 실제 투자를 많이 할수 있었지만, 요즘은 그럴수 없기에 투자당시 복기를 해보는 것을 많이해봄. 최근에는 CSS과정으로 많이 복기해 봄.
이어서 튜터님의 미니 강의에서 나온 내용들은 다음과 같았다.
비교 평가와 위치의 중요성에 대해서는 선호도 상중하를 나눠보고 각각의 장단점을 정리함. 여기에서 매임하면서 메모한 점을 장표에 추가해두고 함께 검토하고, 서울에서는 입지(교통)를 1순위로 두는데 강남 접근성에 있어서 10분정도의 차이를 극복 할 수 있는 압도적인 환경이면 이길수도 있는데 그래도 10분 정도면 땅이 좋은 곳이기 때문에 그곳을 먼저 보는 것을 생각해볼 것 같다고 생각의 흐름을 알려주셨다.
이어서 동료들의 질의 응답에서 나왔던 튜터님의 답변들도 복기할 겸 정리해보면 아래의 내용과 같다.
- why에 대해서 생각할 때 내가 왜 이것을 시작하려고 했는지를 생각해보기. 내가 월부에 있었던 시간은 가족들이 나에게 양보해준 시간으로 보고, 여기에 책임을 가지고 살아야한다는 생각. 1주일에 한번씩은 1~2시간 나의 생각을 정리해보는 시간을 가지기. ’왜 내가 이것을 했지?‘ 거기에서 계속 왜를 5번정도 물어보면서 why를 찾아보는 과정을 찾아보기. 이런생각하는 시간이 시스템을 만들어준다고 생각함. 생각하는대로 살고 있는지, 하던대로 살고 있는지를 돌이켜보기. 10억 번사람이 있다면 반만해도 5억은 벌지않을까, 30억 번사람이 있다면 그 반만하면 15억 벌지 않을까 이런 생각으로 따라서 노력해보는게 좋을 것 같음.
- 갈아타기 관점에서 내가 갈아탈 단지가 가치가 좋은지를 잘 생각해보고, 거기에 맞게 내가 보유하고 있는 단지의 매도 가격을 정해야 함. 지금 시기에는 8월 여름철, 9월 추석으로 시장 자체가 손님이 잘 없는 상황임.
- 수도권에서 비규제지역까지 묶인다면 지방에서도 투자를 계속 이어가야 한다고 생각함. 그 과정에서 지방은 가치에 대해서 더 뾰족하게 생각하고 판단해서 들어가야한다고 생각함. 뭐가 더벌지는 모르겠지만 잃지않는 것이 중요하다는 것 생각을 뿌리로 가지고 생각하기.
- 수도권과 지방의 같은 가격대 단지를 비교하는 방식은 결국 지역내 선호도를 판단해야함. 구내에서 선호도 뿐만아니라 지역 전체에서 이 단지에 대한 선호도가 어느 정도의 선호도를 가지는지를 생각해봐야함. 또한 투자 자산에 대한 이해가 필요함. 수도권은 지금 산 가격보다 더 떨어지지는 않는데 지방 단지는 내가 산 가격을 다시 하락장을 겪었을 때 다시 만날수도 있다. 선호도, 환금성 모두 각각의 투자에 대해서 살펴보고 생각해 봐야함. 비규제 지역은 상승장 흐름은 늦게 오지만 하락장은 또 빠르게 맞게 되는 상황이 있으니 선택하는 과정에서 규제 지역이 확대되어져서 단지 가치가 애매해지면 지방도 적극 검토해볼 수 있는 시장이 될수 있음.
- 투자에 대한 앞으로의 미래가 막막하다면 나의 향후 자산 로드맵을 시뮬레이션해서 그려보기. 투자 예상이나 투자한 물건들 이런 것들에 대해서 표로 정리해보고 정리해보기.
- 부동산 사이클상에서 타이밍을 재는 거는 스스로의 선택인 것 같고, 투자 활동을 계속하는 이유는 실력을 키우기 위함. 여러 번의 임장보다 투자를 한번 해보는게 훨씬 더 많이 성장할 수 있음.
- 요즘 시장에는 수도권에서 구축들도 전세가율이 상승이 매섭기 때문에 꼭 신축을 해서 전세가율을 올려받겠다는 생각을 안해도 될 것 같음. 그리고 자신의 투자 성향에 대한 메타인지를 통해서 자신의 투자 방향을 설정하는게 중요함.
어느덧 9번째의 실전반 튜터링 데이지만 여전히 동료들과 튜터님에게 배울 점이 많은 것 같다. 이번에도 배우고 느낀것들을 잘안고가서 나의 부자그릇을 잘 키우고, 한달 임장을 잘 마무리 지어야겠다고 다짐해본다!
