2강
그래프를 보고 판단할때 내가 틀릴수 있다라고 생각하기
가치를 보는것을 선행해야한다.
그래프는 검증용이다
제일중요한건 선호도파악이다
1 임장지에서 봐야할것보다 버려야할것 보기
→ 적용점: 전체적인 분위기와 사람들보기 아이들옷차림, 유모차, 어디에 어떻게 돈을 쓴는상권인지?
‘울엄마가 내자녀의 유모차를 밀며 다닐수잇나?’ 생각해보기
전체적으로 3-4인가족 기준으로 보
2 분위기 임장 정리 통일하기
분임은 선호와 수요를 상상하면서 내언어로 적어야 기억에 남는다
→ 적용점: 분위기/아파트/사람으로 정리하여 비교평가하기. 어렵게 쓰지않기
3 입지분석 키워드 파악하기
애매한 선호도를 가르는게 실력 선호도와 수요크기를 가늠하기 그래서? 여기선택할꺼야?
4 입지분석 파트
“그래서 이 입지요소가 사람들의 수요를 끌게하는가?” 를 중심으로 작성하기
전체적으로 3-4인가족 기준//
직장: 집값의 크기는 수요의 크기고 그본질은 직장이다.
→적용점: 단순 직장 써붙이지말고 7대 업무지구위치와 고소득일자릴 수요가 커지고 있는곳인지 파악하는게 팩트
(p임장지내 직장수요발생시 모든 투자범위에 넣고 살피기)
교통: 7대업무지구는 바꿀수 없다. 거주지를 바꾸어 얼만큼 빨리가고 얼마나 편하게 가는가 중점
거주수요가ㅏ 바뀔수록 아파트 가치가 인정받게 된다. 그렇기에 호재로 인해 내단지를 가로질러 건넌다면 대박
교통호재는 불편할 수록 영향이 크고, 교통불편이 해소되면서 수요가 개선된다.
→적용점: 착공한건 있다생각하고 적기(특히 교통/환경개선되는 곳은 디텔하게 분석해보기)
역세권 기준 모르겟다?→ 직접타보기 지상철지하철 느껴보기..
안전함의 기준: 임산부가 안전하게 걸어갈정도
환경: 아침에 일어나서 커피먹고 쇼핑하는 무해한 느낌
같은 생활권이라도 더 선호하는 곳에 상권이 다르다
→적용점: (현장)소아 상권/유기농/체육시설 보기. 임장지 내 보여지는 가족들의 주말모습 담기
학군: 변함없기에 디테일과 넓게보기
학군지가 되기위해 교통이 뒷받춰야한다. 부모님들의 직주근접이 보장되어야함. →결국 수요의본질
→적용점: 학군으로 사람들을 이끌수있나? 부모의 직장도 빨리가고, 자녀도 편하게 공부할수 있는가? 생각하기
공급: 전반적인 공급이 없어서 왠만하면 떨어지진 않겟지만.. 재개발 재건축시에는 조합설립인가 체크(세대수 속도)
→적용점: 1장에 끝내더라도 내생각 2줄 적기
시세지도: 시세올린후 3분안에 직관적으로 단지 우선순위 정하기만 해도 ok
비교평가시 입지가치와 상품가치 로 판단하고, 한가지는 고저일. 어떤것이 더 우선순위인지 파악하기
가격이 비슷하다면, 입지가치와 상품가치 차이지만, 서울 수도권은 하나의 지역으로 보고, 그안에서 급지별 키워드를 아는게 중요하다.
→ 특히 이번 서대문구 북아현뉴타운을 보며 느꼇다. 그높은 언덕에 왜 10억이상의 돈을 주며 살고자하는지
즉 수요는 땅의가치가 우선적이다. 다만, 지역간비교평가시 교통이 너무 좋을경우 그단지에 한해 입지를 뛰어넘는 경우도 생긴다. 하지만, 2급지 이상 뛰어넘는 경우 땅의가치를 집중해서 보기.
지역간 비교평가시 핵심키워드 파악해야한다.
선호요소를 다르게 설정하더라도 해당지역의 뾰족한 키워드끼리 비교평가해야한다.
→ 임장지 안에서 가장 중요한 선호요소 파악하고, 그에 맞는 단지 선별 후 비교평가하기
그래서 앞마당을 탈탈 털정도로 봐야되구나 느꼇다..
