안녕하세요.
끊임없이 전진하는 람파드입니다.
폭염은 사그라 들었지만, 습하고 비내리고 조금만 걸어도 땀이 주륵주륵 났던 날씨!
튜터님을 처음 만나게 된 날이기도 했지만, 아쉽게 한번도 임장을 같이 못한 푸르님까지 모두가 함께 만날 수 있었던 튜터링데이!
바로 인근 지역으로 비교임장을 하게 되었고, 해당 지역은 우리의 임장지보다 상급지였기에, 많은 것들을 배우고, 보고, 느낄 수 있었던 시간이였습니다. 무엇보다 튜터님의 마이크로 튜터링을 통해서 모두가 한걸음 더 발전하고 성장 할 수 있었던 하루!
튜터링데이를 통해 배운것들을 하나씩 복기해 보겠습니다. 🔥
📌 상급지로 비교임장!
비교임장지는 여러가지로 비교우위에 있는 지역이였고, 하나하나 뜯어보면서 비교분임을 시작하였습니다.
유동인구가 굉장히 많은 중심 상권과, 교통, 환경. 일단 먼저 규모면에서 완전히 차이가 나는 상권을 가장 먼저 마주하게 되었고, 이른 시간임에도 불구하고 많은 사람들을 볼 수 있었습니다. 부동산의 가치를 판단 할 때, 얼마나 많은 수요를 가져올 수 있는 지역이냐는 굉장히 중요합니다. 그러한 부분에 있어서 비교임장지역은 핵심 요소뿐 아니라, 다른 요소들로도 많은 수요를 가져올 수 있는 지역임을 직접 확인 할 수 있었습니다.
여러가지 변화가 있는 지역이였는데, 실현가능한 호재로 교통의 변화가 있었습니다. 저는 이전까지도 이 부분에 대해서는 크게 생각을 하고 있지 않았습니다. 주요 일자리, 출퇴근 반경에서는 분리되는 지역이라고 생각하고 있었는데, 이미 해당 지역에서는 자차를 이용한 출퇴근 하는 사람들이 많았고, 새로운 철도 노선이 개통을 하게 되면 지역에 영향력이 매우 커질 수 있다는 것을 알게 되었습니다. 그리고 그에 대한 영향을 받는 단지들을 지나가보면서, 오래전에 왔었던 비교임장지에 대해 다시 생각을 해보았던 것 같습니다.
3년전 임장을 했었던 비교임장지.. 그동안 많은 단지들이 입주를 한 건 알고는 있었지만, 직접 가보지는 못했었습니다. 그리고 비교임장을 하면서 정말 놀랐던 것 같습니다. 신축이 많긴하지만, 기존에 분리되어 있던 생활권은 변화가 없지 않을까? 라고 생각했었지만 직접 본 모습은 달라져 있었습니다. 단지와 상권이 들어선 것 뿐 아니라, 이동하는 유동인구와 사람들의 모습이 달라졌으며, 오히려 기존 생활권이 확장이 된 듯한 느낌을 받은 것 같았습니다. 이래서 내 앞마당도 계속 가봐야 합니다.. 기회가 된다면 변화가 큰 이러한 지역은 시간을 내서 가봐야 겠다는 생각을 하게 되더라구요. 부동산은 현장이다…
쉽게 변하지 않는 가치 요소.
비교임장지는 대표적인 뾰족한 입지요소를 갖고 있으면서, 해당 요소는 쉽게 변하지 않는것에 해당하는데요. 여전히 그 규모와 많은 유동인구, 낮에도 밤에도 평일에도 주말에도 활발한 사람들의 모습을 볼 수 있었던 곳! 예정보다 시간이 길어져 조금 더 자세히는 못보고 지나갔지만, 현재도 위상을 유지하게 해주는 이러한 뾰족함을 보면서, 이러니 지금 우리의 임장지는 흐름이 늦을 수 밖에.. 이곳으로 다 오고 싶어 할 수 밖에 없음을, 부핏티니 모두가 느낄 수 있었습니다.
튜터님이 사전에 공유해주시고, 시작하면서 브리핑 해주신 내용들을 비교분임을 돌면서 현장에서 하나하나 확인해보니, 계속해서 강조하였던 선호요소와 수요에 의한 시장에 대한 이해를 하는데 도움을 많이 받을 수 있었던 것 같습니다. 그냥 더 좋으니까 비싸겠지아니라 거주민들을 이해하기 위한 생각의 연결! 너무나도 짧게 느껴졌던 비교 분임이였지만, 어떻게 딥한 이해를 할 수 있는지스카로 이동해서 디테일을 배울 수 있었습니다.
📌 사임 발표. 제대로 된 투자자의 입지분석
입지요소와 항상 같이 봐야 하는 것
이번 튜터링데이에서는 모두가 잘 쓴 파트를 발표하고 바로 튜터님께서 피드백을 주셨는데, 계속해서 말씀해주신 부분이 있엇습니다. 바로 입지요소에 대한 데이터 분석이 아닌, 단지와 가격을 통해 해당 요소들이 지역 주민들은 어떻게 받아들이고 그 수준은 어떠한지 제대로 본질을 파악해야 한다는 내용이였습니다.
- 학업성취도가 90% 학군이 좋다. 사람들이 찾는다
- 지하철 역세권이라서 사람들이 좋아한다
- 호재가 실현된다고 한다. 지역이 좋아질 것이다.
- 2호선을 이용하는 단지, 5호선을 이용하는 단지. 서로 다르다.
- 백화점이 있다. 대형마트가 있다. 등급 A
1차적 사고에서 끝나는 것이 아닌 2차적 사고를 해야만 하며, 우리가 이해하려고 하는 해당 거주민들의 선호요소와 연결되는 단지들이 무엇인지, 가격하고 어떻게 연결되는지 딥하게 들어가서 봐야만 하는 것들을 알려주셨습니다.
비역세권 구축 학군과 역세권 신축을 비교해보고, 지역내에서 좋아하는 노선이 무엇인지 왜 좋아하는지, 가격에 어떻게 반영되고 있는지, 교통에 대한 부분만 하더라도 많은 부분을 생각해볼 수 있고 이런 것들이 연결이 되어야 한다고 말씀해주셨습니다.
결국 입지요소 데이터 분석이 아닌, 선호도, 수요를 얼만큼 만들어 내는지 해당 지역 거주민들의 삶을 이해해야 합니다. 그렇기 때문에 임장과 임보를 통해 이러한 것들에 대해 질문을 계속 던지면서, 사람들을 이해해보려고 노력하고, 단지와 가격으로 검증해보는 것들일 계속해서 말씀해주셨던 것 같습니다. 이것이 찐 분석이자 우리가 해야 할 입지분석이다!
넣어야 할 것! 빼야할 것!
임장보고서의 양이 줄어들면서, 많은 분들이 오해하기도 하고, 본질적인 부분에 대해서 놓치고 있는 것들을 하나씩 모두 알려주신 시간이였습니다.
앞서 알려주신 입지분석에 대한 내용과도 연결되지는데, 예를들어 호재분석을 단순히 하는 것이 아니라 좋아지는 것들에 대한 실효성과 주민들의 인식이 어떻게 변화하는지! 그러한 부분을 우리는 남겨야 합니다.
공급 3000세대. 400세대. 200세대. 등급 CAS… STOP
기준점은 우리가 이것들을 투자와 어떻게 연결 할 것인가. 직결되는 부분이 맞는지! 수요와 선호도, 가격에 영향을 주는 부분인지 아닌지로 생각해보고, 이러한 본질적인 대한 부분을 써보면서 단단한 인사이트를 쌓아가라고 알려주셨습니다.
저도 정말 이부분은 오랜시간 많이 고민해보고, 시도하면서 지금까지 온 것 같습니다. 튜터님께서 이렇게 하나하나 알려주신 내용들을 보면서, 그동안 잘했던 부분, 부족했던 부분, 개선해야 할 부분들을 찾아 볼 수 있었고, 언제나 임보는 한장을 쓰더라도, 내가 유의미한 투자자 임보 페이지를 쓰고 있는 것인지, 생각해보면서 인풋을 넣어야겠다 생각했습니다. 감사합니다 튜터님 😍
📌 실전반 환경. 원팀! ✨
5시간을 예약했는데, 시간이 왜 이렇게 빠르게 흘러간 건지…
튜터님의 폭풍 인사이트를 기록하고 담다보니 정말 5시간이 훅 지나간 것 같았습니다.
정신없이 튜터링데이까지 진행하게 된 1-2주차 실전반!
우리는 왜 이렇게 쉽지 않은 길을 선택하고 이런 시간을 같이 보내고 있을까요? 비전보드에 적은 목표금액이 30억 이하인 분들은 거의 못 본 것 같습니다. 그렇게 남다른 목표를 우리는 가지고 있기에 혼자라면 하기 힘든 과정을 동료들과 함께 하는 환경에서 해나가기 위해서, 같이 하고 있는 것 같습니다.
2주전 임장이 아직도 생생합니다. 전국 폭염으로 1시간만 걸어도 탈진할 것 같이 무더웠던 한 여름. 같이 하는 동료들이 없었다면 끝까지 완주하지 못했을 거고, 중간에 멈추었을것이 확실 합니다. 의지만으로 할 수 있는 한계는 사람마다 다르긴 하지만 분명 있다고 생각합니다. 그래서 환경, 시스템을 이용하고 있고, 저도 망설임 없이 지난달도 이번달도 동료들, 튜터님과 함께 환경에서 하고 있습니다.
월부라는 커뮤니티를 통해 사람들과 함께 할 수 있는 환경이 주어졌지만, 각자 구성원 한명 한명이 어떤 마음으로 어떻게 하느냐에 따라서 1달이 지나고 났을 때 결과는 크게 다를 수 있음을 말해주셨습니다. 익숙해진 과거에 하던것들만 하면서 1달을 똑같이 보낼지, 내가 나눌 것이 없다 생각하고 테이커로만 생각하면서 시간을 보낼지, 지난 2주는 어떠했고, 오늘은 어떤 생각을 했으며, 남은시간은 어떻게 보낼지 돌아가면서 한 명씩 이야기 해보았습니다.
정말 저는 함께하는 동료들 모두 대단하고 생각합니다. 개인적인 상황, 본업이 있음에도 남은 시간을 쪼개서 강의를 듣고 임장을 가고, 투자를 검토하고 진행하고. 하지만 조금 더 함께 하는 시간에 대한 소중함을 알고 힘들지만 즐거울 수 있는 성장경험을 이번달에도 동료들과 하고 싶다는 생각을 한 것 같습니다.
힘들기만 하고 성과없이 끝나는 것이 아니라 모두가 성장하고 결과로 이어질 수 있도록, 하루종일 쉼 없이 나눠주신 부핏튜터님! 모두의 앞에서 이야기 한 것 처럼 남은 시간은 우리 부핏티니 모두가 원씽을 달성 할 수 있도록 함께 하는 반장으로 더 많이 소통하고 고민하는 시간을 가져가 보겠습니다. 아낌없이 주신 부핏튜터님 감사합니다 😍
