안녕하세요. 수박조아입니다.
저는 임보를 쓰다보면 제일 어려운 부분이
바로 단지분석 장표였습니다.
처음에 어떤 내용을 쓸지도 막막하고,
또 그래프를 붙여 넣고 있다 보면 어떤 생각으로
단지를 바라봐야 하는지 막막했습니다.
단지 분석으로 고민하고 있는 분들께
조금이나마 도움이 되고자
단지 분석에서 어떤 부분을 봐야 하는지 공유하고자 합니다.
먼저 단지 분석에서 파악해야 하는 두 가지는 바로
단지 가치와 우선순위입니다.
저는 단지 가치를 파악하기 위해서 이런 단계를 거칩니다.
1단계. 생활권 분석
2단계. 대표 단지 가치 분석
3단계. 지역의 단지 우선순위
1단계. 생활권 분석
여기서 가장 먼저 선행될 부분은 단지의 선호도를
상/중/하로 나눠보는 것입니다.
여기서 질문을 많이 해주시는데요.
선호도를 정확하게 모르겠는데 어떻게 나누나요?
1~20까지 숫자로 매겨야 하나요?
모든 단지를 순위를 매길 필요는 없습니다.
가장 핵심은 사람들이 좋아하는 선호 요소를
많이 가지고 있는 단지를 우선순위로 매겨봅니다.
예시를 들어보겠습니다.
아래는 덕양구 도래울의 단지들입니다.
여기서 사람들이 좋아하는 주요 선호 요소는
현재는 도보권으로 이용할 교통이 없기에 앞으로 생길 예정일
GTX-A (창릉역) 개통에 대한 기대심리가 반영이 되어 있습니다.
✔️창릉역과 붙어있는 단지의 선호도가 높습니다.
그래서 동일스위트를 가장 좋아합니다.
그렇다면 선호도 상이 되겠죠?
✔️역과 도보권으로 거리가 먼 센트럴더포레가
우선순위에서 밀리게 됩니다.
그렇다면 선호도 중이 되겠죠?
이런 식으로 본인이 기준을 정해서 상/중/하를 표시하면 됩니다.
정답이 아니더라도 일단 나눠보는 게 중요합니다!
이 생활권 분석에서 또 중요한 부분은 바로
현장 분위기와 단지 선호도라고 생각합니다.
현장 분위기에서는
- 단지 임장을 하면서 내가 느낀 부분
- 단지의 안/밖의 특징
- 전임/매임을 하면서 느낀 부분을 적습니다.
단지 선호도는 이 생활권에서 사람들이 좋아하는
<선호 요소>를 파악하고 그에 따른 단지 우선순위를 적어봅니다.
2단계. 대표 단지 가치 분석
이렇게 생활권 분석을 통해 포괄적인 선호도를 파악했다면
한발 더 들어가서 단지 가치를 파악하는 시간을 가집니다.
이전에는 단지 한장씩 분석했다면, 적투튜터님 단지 분석을 BM하여
4개씩 하는 방법을 활용하고 있습니다.
여기서는 생활권에 대표단지 상/중/하 단지를 뽑아서
- 단지의 가치(직장, 교통, 환경, 학군)가 어떤지 꼼꼼하게 적어봅니다.
- 현재 저점 대비 몇 %상승했는지 한번 파악해봅니다.(보조 지표)
- 아실을 통해서 거래되고 있는 실거래가를 파악해봅니다
단지에 대한 투자 생각도 꼼꼼하게 남겨봅니다.
여기서 중요한 점은 단지 가치를 분석할 때
다 똑같이 직장, 교통, 환경, 학군을 적용하는 것이 아닌
이 지역의 선호요소를 우선순위로 두어 작성한다는 점입니다.
예시 장표 대전 서구의 경우 학군+학원가의 거리를 우선순위를 높여서
단지 가치를 작성했습니다.
이러한 과정을 통해서 생활권 내 단지들의 상/중/하
단지들의 흐름을 파악해 보고
마지막에 제가 생각한 단지 선호도와 가격이 비슷하게 흘러가는지
그래프를 통해 확인합니다.
마지막으로
3단계. 지역의 생활권 별로 단지 우선순위를 매겨봅니다.
이전에는 모든 단위의 우선순위를 정하고 싶은 마음에
전체 단지를 이렇게 해보기도 했는데요!
각 단지별로 가치를 파악했다면
생활권 별로 한 장의 장표에 올려 지역 내 전체 단지 우선순위를 정리합니다.
꼭 모든 단지가 아니더라도 이렇게
마무리하면 전체적으로 지역의 단지를 이해하는데 큰 도움이 됩니다.
여기에 내가 생각하는 저평가 단지를 표시하기도 하고,
지역의 생활권 별로 단지 우선순위를 매겨봅니다.
사실 단지분석 장표에서 가장 중요한 것은
틀이나 형식이 아닙니다.
내가 현장에서 보고 들은 것을 임보에 담고
단지 가치를 제대로 이해하는 시간입니다.
마지막에 저는 항상 이 질문을 생각해봅니다.
그래서 지금 이 지역에
내집마련, 투자할 수 있다면
어디로 달려갈 거야?
결국 단지 가치와 우선순위를 남기는 것이
단지 분석의 진짜 목표라는 생각이 듭니다.
더 이상 틀에 집착하지 마세요.
내가 현장을 이해하고 파악하는 것에는 정답이 없습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다🩷
