안녕하세요, 현거주 아파트매도하고, 서울로갈아타기진행중입니다.
드뎌 오늘 매도 계악맺게되는데, 계약금, 중도금, 잔금입금일 다헙의끝냈는데, 잔금일 당일 매수자가 혹시 잔금을 못치르게 되는경우 새집 잔금까지 못내게되는 상황이라 걱정이됩니다.
중개인은 계약금중도금합쳐.매매가20프로를 지급하는데 그럴일은 없다며 걱정말라고 합니다. 저도 그럴것같긴한데, 혹시 특약사항에 넣어야할 문구가있을까요?아니면 혹 과도한 요구일지. . 고수님들의 조언부탁드립니댜!
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댓글 9
안녕하세요 정열적인지식인님~ 우선 서울 갈아타기 축하드립니다 😊 갈아타기 진행시 매도 계약금 받기->매수 계약금 넣기->매도 중도금 받기->매수 중도금 넣기 ->매도 잔금 받기->매수 잔금 넣기 의 프로세스로 진행하시면 중도금까지는 매수자의 문제로 매도계약이 어그러지더라도 금전적 손해는 거의 없는데요 중도금까지 들어간다면 매수인이 일방적으로 계약을 깰 수 없기 때문에 매수인의 변심으로 인한 잔금미지급은 걱정하시지 않으셔도 될 것 같습니다 다만 대출에 문제가 발생해서 잔금이 어려워진 경우에는 시간이 좀더 주어지면 처리 가능한지 매수인에게 확인하고 갈아탈집의 매도인에게 사정을 설명하며 잔금을 조금 미뤄서 해결하는 방법도 있을 수 있습니다 만일 불안하시다면 “본 매매계약의 잔금은 매도인이 예정하고 있는 다른 부동산 매수계약의 잔금 재원으로 사용될 예정임을 매수인은 인지하고 이에 동의한다.” 라든지 “매수인의 귀책사유로 잔금 지급이 지연되어 매도인에게 제3자와의 부동산 거래와 관련한 손해가 발생하는 경우, 매수인은 관련 법령에 따라 그 손해를 배상한다.”와 같은 특약을 넣어 매수인이 갈아타기 사실을 인지하고 조금 더 잔금에 쓸 수 있는 안전장치 역할로 사용해보시는 것도 도움이 될 수 있을 것 같습니다 너무 염려 마시고 갈아타기 파이팅입니다!
안녕하세요 정열적인 지식인님!!! 서울 갈아타기를 준비하고 계시군요 우선 축하드립니다!! 위 존자님의 말씀처럼 갈아타기 진행시 위와 같은 과정을 거친다면 어느 정도 리스크는 헷지 가능하나 현실적으로 100% 안전하고 리스크가 아예 없는 방안은 없습니다. 가장 안전한 방법으로는 1.내집 매도잔금 완전히 다 받음 → 그 이후 서울 갈아타기 집 매수 (그러나 현실적으로 불가능에 가까움) 현실적으로는 같은날 오전 내집매도 잔금 → 오후 서울 갈아타기 집 매도잔금 구조가 될 수 밖에 없기에 굳이 특약을 넣자면 "매수인은 현재 소유 주택의 매도잔금을 수령하여 본 계약의 잔금을 지급할 예정이며, 현재 소유 주택 매수인의 대출 실행 지연, 금융기관 전산·송금 장애 등 매수인의 고의 또는 중대한 과실 없이 당일 자금 수령이 지연되는 경우, 매도인과 매수인은 잔금 지급을 ○영업일 범위에서 유예할 수 있도록 협의한다. 이 경우 해당 유예기간 동안의 지연만을 이유로 즉시 계약해제 또는 위약금 청구를 하지 않는다." 와 같이 넣을 수 있으나, 현 서울시장에서 이와 같은 특약을 받아줄 매도인은 거의 없어보여 현실성이 떨어집니다. 현실적으로는 부동산 사장님의 말씀처럼 계약금 10%, 중도금 10% 까지 지불하는 계약구조라면 잔금이 되는지 안되는지 여부를 철저히 검토한 분들이 대부분이기에 믿고 그대로 가는 구조가 대부분이긴 합니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다!!
안녕하세요~ 정열적인지식인290님😊 저도 처음 갈아타기를 하면서 계약금-중도금-잔금 일정과 자금 흐름이 도무지 이해가 안 돼서 정말 어렵게 느껴졌었는데요. 특히 저의 경우에는 매도하는 집보다 매수하는 집의 가격이 더 높아서, 매도 잔금을 받아야 매수 잔금을 치를 수 있는 구조라 더 신경 쓸 부분이 많았던 것 같습니다. 그래서 저는 혹시라도 당일 자금 이동이 꼬이는 상황을 피하고 싶어서 매도 잔금을 먼저 받은 뒤 매수 잔금을 치를 수 있도록 매수 잔금일을 조금 더 뒤로 잡아서 진행했었습니다. 물론 같은 날 잔금을 진행하는 경우도 많기 때문에 꼭 날짜를 다르게 해야 하는 것은 아니라고 생각합니다. 같은 날 진행하신다면 양쪽 부동산에 갈아타기 상황을 미리 공유하시고, 매도 잔금을 오전에 받고 매수 잔금은 그 이후로 시간을 조율해두시는 게 좋을 것 같습니다. 매도하는 집의 매수자분이 대출을 이용한다면 대출 실행시간까지 미리 확인해두시면 더 좋고요. 특약을 넣으신다면 선행하는 매도계약의 잔금 수령 후 매수 잔금을 지급하는 일정이라는 점을 중개사분과 상의해서 남겨두는 것도 방법일 것 같습니다. 다만 이런 특약이 있다고 해서 매도 잔금이 늦어졌을 때 매수계약의 잔금지급 의무가 자동으로 면제되는 것은 아니기 때문에, 저는 특약 하나에 의존하기보다는 ① 매도 잔금시간 확인 → ② 매수자 대출 실행시간 확인 → ③ 매수 잔금시간을 뒤로 배치 → ④ 양쪽 중개사에게 동시잔금임을 공유하는 식으로 준비할 것 같습니다. 그리고 혹시 모를 상황에 대비해서 하루 정도 사용할 수 있는 단기 자금 등 플랜B가 가능한지도 미리 확인해두면 훨씬 마음이 편하실 것 같아요. 처음 갈아타기할 때는 저도 이 부분이 정말 복잡하게 느껴졌는데, 자금 흐름을 순서대로 적어놓고 하나씩 맞춰보니 훨씬 이해하기 쉬웠습니다. 동시잔금 자체는 갈아타기에서 많이 진행하는 방식이니, 양쪽 부동산과 시간까지 꼼꼼하게 맞춰보시고 무사히 갈아타기 마무리하시길 응원하겠습니다! 😊
