안녕하세요
매일 조금씩 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.
이번 학기 가장 중요한 개인적 목표 중 하나가 전화임장인데요.
한달반동안 전화임장을 꾸준히 하며 얻은 것들을 돌아보고
전화임장을 왜 해야 하는지에 관해 글을 써보도록 하겠습니다.
전임 꼭 해야 할까?
저는 전임을 꼭 하지 않아도 된다고 생각을 해 왔었습니다.
"가서 보면 되는데, 안그래도 바쁘고 시간 없는데 굳이 전임까지 해야 할 시간을 내야 할까?
시세는 네이버 보면 다 나오는데.. 요새는 마우스만 올려 놓으면 최저가 다 나오자나.."
맞는 말 같습니다. 하지만 이러한 생각이 자기와의 타협을 통한 합리화인지
본질을 놓치고 있는 점이 없는지 전화임장의 목적을 생각하며 곰곰이 따져 볼 필요가 있습니다.
디테일을 놓치면 성장에 있어서 한계라는 벽을 만나게 되기 마련입니다.
전임은 시세조사의 목적이 있습니다.
시세는 어떤 한 단지의 현재 호가 수준을 말하는 것인데요.
네이버 부동산에서 단지를 클릭하면 평형별로
나온 매물들의 가격을 체크할 수 있습니다.
그런데 눈에 보이는 가격이 전부가 아님을 주의해야 합니다.
네이버 부동산에 A단지의 24평 매매가는 5.2억에 나와 있습니다.
전세는 나와있는 매물이 없습니다.
그런데 최근 실거래가를 보니 2.9억에 거래된 기록이 있습니다.
주변 단지를 살펴 보아도 전세 매물은 없고
실거래가가 2.9억 수준에서 거래된 것을 체크했습니다.
여기서 전임을 하지 않는다면 A단지의 매매전세 시세는
5.2/2.9 라고 생각하며 이 단지의 투자금은 2.3억이라고 확정하게 됩니다.
그런데 전임을 하면 이면에 있던 새로운 정보들을 취합할 가능성이 있습니다.
“이 동은 단지 안에서 유일하게 남동향인데 남서향 동들에 비해 뷰가 튜여서 사람들이 좋아합니다.
이 물건은 903호인데 반려견을 키워서 집상태가 엉망입니다.
사람들이 집을 보면 집상태 때문에 매수를 많이 꺼려하고 있습니다.
지금 세입자가 보증금2억원에 월세 80만원에 사는데, 올해 11월에 만기되어 시세대로 전세를 맞출 수 있습니다.
이번 주에 전세가 3.2억원에 나갔고 지금 3.3억원에 전세를 찾는 사람이 대기 중에 있습니다.
이 물건은 5.2억원에 나왔는데 5.0억원까지 조정이 가능합니다.
매도인이 다주택자인데 명의를 정리하고 싶어합니다.
다시 임차를 놓고 싶어하지 않기 때문에 어떻게든 팔 의지가 있는 상황입니다.”
네이버 부동산에서 단순하게 숫자로만 봤던 5.2/2.9에서
- 집상태가 엉망인점 (매수가 붙기 어려운 상황이라 가격을 더 조정해 볼 수도 있겠다)
- 매도인이 집을 팔 의지가 있다는 것 (집이 엉망인데, 팔 의지까지 있으니 가격 조정이 조금 더 수월하겠다)
- 임차인이 퇴거할 예정이고 기존 실거래가보다 더 높은 금액으로 들어올 임차인이 대기 중이라는 것 (전세금을 올릴 수 있으니 생각했던 것 보다 투자금이 많이 줄어들 수 있겠어)
위와 같이 중요한 정보를 전화임장으로부터 얻어낼 수가 있게 됩니다.
매물에 더하여 다음과 같은 질문으로 현재 시장분위기를 가늠해 볼 수 있습니다.
“사장님, 지난 주말에 거래된 것 있어요? 얼마에 거래 됐어요? 요새 사람들 많이 보러 와요?”
실제 투자를 앞두고 있는 사람의 경우 시장의 심리를 파악하며
가격을 깎을 수 있는 시장인지, 현재 호가에서라도 잡아야 하는 시장인지 분위기를 가늠할 수 있습니다.
앞마당 관리는 내가 제대로 아는 지역을 늘려 나가는 것입니다.
평소에 꾸준히 지역의 분위기를 알고
이를 공급과 지역의 위상 그리고 가격 수준 등과 연결 시켜 놓는 연습들을
꾸준히 해 놓는다면 기회가 왔을 때 언제라도 투자라는 의사결정을 쉽게 할 수 있습니다.
전화임장을 통해 시세조사를 하고 시세조사를 통해 지역의 분위기를 알 수 있습니다.
지역의 분위기를 알면 공급과 기본적인 지역의 가치를 연결하여 투자 우선순위 지역을 도출해 낼 수 있습니다.
이것이 평소에 전화임장을 꾸준히 해야 하는 이유입니다.
단지의 선호도를 뚜렷하게 파악할 수 있습니다.
래미안그레이튼2차 ’10 464^ 전용 59
- 최근실거래 28.2억, 호가 29억부터
- 2차가 판상형 타워형있는데 타워형은 너무 좁게 빠져서 4인가족 살기 힘들다. 판상형이 구조가 잘 빠지고 뷰가 좋아서 선호도가 있다.
- 역삼동에 있는 단지들이 그레이튼 2,3차와 역삼래미안이 도곡초를 가고 개나리, 역삼이편한푸르지오가 도성초를 가는데, 도곡초는 주택가와 섞여서 도성초를 더 선호한다. 그래서 역삼래미안이 다른 단지들 보다 조금 선호도가 빠진다. 그레이튼은 초등학교까지 다 키우고 중학교 보내는 가족들이 신축살고 싶은 수요가 찾는 단지다.
- 역삼이편한, 개나리푸르지오(오른편), 역삼푸르지오, 개나리래미안(왼편)보다 수요가 더 좋다. 한티역에서 가깝고 학원가랑 더 가깝다.
- 개나리푸르지오가 역삼이편한보다 1억정도 가격이 더 나간다. 도성초 바로 앞에서 보낼 수 있는 메리트가 있다. 대형평형이랑 섞여 있어서 그 부분도 메리트가 있다.
- 역삼이편한세상 104동6층 서향이 지난 주 29억에서 2천 조정되서 28.8억에 거래됐다. 세낀집이었는데 무주택자가 매수했다.젊은 사람이었는데 사업하고 부모님으로부터 증여받고 하면 젊은 무주택자들이 집사가는 경우가 있다. 역삼푸르지오도 2건 거래됐다.
- 도곡렉슬은 방2개 짜리 선호도 제일 떨어지고 방3화1구조 있는데 역시 복도식이다. 그리고 복도가 정사각형 모양으로 되어 있는데 탑에서 아래까지 뻥 뚫려 있다 사각형 복도가, 그래서 보기에 따라서 무섭게 보이고 화장실 적어서 사용하기에 불편함이 있다.
- 역삼이편한세상이 진선여중고와 역삼중학군에 한티역 대치학원가등 편의시설을 가장 공통적으로 이용할 수 있는 단지라서 선호도가 높은 편이다.
- 대치삼성1차는 단대부중고 학군 이용할 수 있는데 구조가 너무 좁게 빠졌다. 복도식에 방화1구조에 렉슬보다도 좁아서 4인가족 살기는 너무 좁다. 삼성1차 특올수리하는데서 살다가 임차인이 너무 좁다고 이편한으로 넘어 왔다.
*내 생각: 20평대 기준으로 20억대 후반에서 30억 초반까지 가격이 많이 형성되어 있는데, 생각보다 역삼동 단지들의 수요가 나쁘지 않아 보인다. 대치학군을 공유하고 있으며 대치동, 도곡동과 비교해서 크게 밀리지 않은 모습이다. 잠실 엘리트와 비교해 봐도 괜찮을 것 같다. 방배현대, 아트자이그랑자이 30평대와 비교 가능한 금액대인데, 역삼 단지들 수요가 훨씬 낫다고 보여진다. 갈아타기 할 수 있으면 괜찮은 선택지로 생각된다.
위는 제가 실제로 전화임장을 한 내용입니다.
한티역을 기준으로 법정동이 대치, 도곡, 역삼으로 나누어 집니다.
한티역 주변으로 30억원 전 후로 가격이 형성되어 있는 단지들이 많기에 선호도를 파악하는 것이 쉽지 않습니다.
그런데 전화임장을 통해 단지의 선호도를 파악할 수 있습니다.
우리가 현장에 직접 방문하여 조사를 하고
지역분석보고서를 작성하는 근본적인 이유는
단지선호도를 파악하기 위함입니다.
단지 하나하나의 개별 선호도에 이유를 아는 것이 중요한데
우리는 그것을 해당 단지의 가치라고 부릅니다.
매주 현장조사를 하고 매달 지역분석보고서를 작성하지만
모든 지역의 단지들에 선호도를 전부 외우기는 사실상 불가능 합니다.
하지만 외우지는 못해도 이해는 할 수 있습니다.
그리고 그러한 보편적인 가치를 다른 단지에 적용해 볼 수 있습니다.
예를 들면 아래와 같은 것들입니다.
- 아파트만 가는 초등학교와 아파트와 빌라들이 섞여서 가는 초등학교가 있을 경우 아파트만 가는 초등학교에 배정 받는 단지들에 가치가 더 높을 가능성이 있다.
- 대중교통과 학원가를 이용하기 더 가까운 라인에 있는 단지들에 가치가 더 높을 가능성이 있다.
- 90년대 단지보다 00년대 단지가 구조가 더 잘 나왔다. 그래서 00년대 단지의 가치가 더 높을 가능성이 있다.
- A법정동이 B법정동보다 지역적 위상이 더 높다. A법정동에 있는 단지의 가치가 더 높을 가능성 있다.
전임 시 사장님들께 A단지와 B단지 중 어느 단지가 더 선호도가 좋은지
그 이유는 무엇인지에 관해 질문을 이어 가다보면
사장님들과 티키타카가 되는 것이 느껴질 때가 있습니다.
“아 네 사장님, 여기는 이 단지에서만 가는 초등학교에 배정 받으니 사람들이 더 좋아하겠네요? 이 동이 뷰가 트여서 사람들이 더 좋아할 것 같아요. 같은 가격이면 A단지보다는 B단지가 더 낫겠다 그죠?”
이런 자연스러운 대화들을 이어 가다 보면 부동산 사장님들께서도 신이 나서
물어보지도 않은 정보들을 알려 주는 경우도 많이 보았습니다.
전화임장은 단지 선호도를 가늠하는데 매우 유용한 도구입니다.
질문을 하며 대답을 듣고 사람들이 좋아하는 선호요인들이 내 몸속에 쌓입니다.
이는 가치에 대한 확신으로 이어지게 됩니다.
전화임장을 반복하면 반복할 수록 전화를 하는 시간과 기록의 시간이 단축되며
점점 더 짧은 시간으로 높은 효율을 낼 수 있는 역량을 갖추게 됩니다.
전화임장을 통해 여러모로 투자실력을 업그레이드 할 수 있게 됩니다.
지금부터 이것만 해 보세요
매일 부동산에 전화하기 귀찮으신 분들
마음이 선뜻 나지 않은 분들이 많으실 겁니다.
저녁 8시가 지나면 전임은 아예 불가능하다고 생각하시는 분들도 계실 겁니다.
그런데 매일 조금씩 반복하니 오히려 하지 않은 것이 이상해졌습니다.
저녁 8시가 넘어도 친절하게 대응을 해 주시는 사장님들이 더 많았습니다.
중요한 것은 하고자 하는 나의 마음 그리고 그 마음을 소중하게 가꾸고 행동으로 연결 시키려는 나의 태도였습니다.
오늘부터 매일 딱 2 통화만 한다고 생각해보고 해보세요.
그리고 전화한 내용을 기록하고 나의 생각까지 꼭 남겨보세요.
오늘 전화 임장을 해야 하는 이유인 why에 관해 말씀드렸다면
다음 글에서는 어떻게 하면 좋을지 how에 관한 글을 적어보도록 하겠습니다.
저의 글을 읽어 주셔서 감사합니다.
