안녕하세요.
빙바나나 입니다.
내 돈 지키는 안전장치, ‘전세보증보험’ vs ‘전세권 설정’
전셋집을 계약할 때 가장 두려운 순간은 “혹시 보증금을 떼이면 어쩌지?”라는 생각이 들 때입니다.
보증금을 안전하게 지키기 위해 많은 세입자가 전세보증보험과 전세권 설정을 고민하지만,
이름만 비슷할 뿐 운영 방식과 해결 경로에는 결정적인 차이가 있습니다.
첫째, 전세권 설정
- 주소지를 옮겨야 하거나 실거주를 못 할 때: 사정상 전입신고를 다른 곳으로 옮겨야 하거나 법인 명의 계약 등 전입신고가 불가능한 상황이라면 전세권 설정이 유일한 대안입니다.
- 집주인이 흔쾌히 서류를 제공해 줄 때: 집주인의 협조를 얻을 수 있고, 계약 기간 동안 추가로 드는 보험료 부담을 없애고 싶을 때 적합합니다.
쉽게 말해, 전세권의 경우 전세입자가 등기 상에 세입자라는 권리를 올리는 방식입니다.
즉, 등기부에 전세권을 설정하는 순간 그 집 자체에 직접적인 권리를 행사할 수 있는 힘이 생기는 것입니다.
전세권의 강력한 장점으로 꼽히는 것이
"임의경매를 신청할 수 있는 권리"
계약 만기 이후로도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다고 한다면
반환 소송을 통해 임의로 경매를 신청할 수 있게 됩니다.
또한, 전전세에 대한 권리도 갖게 됩니다.
전전세는 집주인의 동의가 없어도 전세입자가 다른 전세입자를 구할 수 있는 것이며
특약으로 금지되어 있지 않는 한 전전세가 가능한 권리를 갖게 되는 것입니다.
여기서 전세로 거주할 때 전세권을 설정하는 이유는
대체로 ‘임의경매를 신청할 수 있는 권리‘ 때문입니다.
내가 거주하고 있는 전세집이 만기가 도래했을 때 집주인에게 보증금을 회수 받지 못하는 상황이 나올 수 있기 때문에 임의경매라는 강력한 힘을 가지고 있어야 추후에 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있다는 생각으로 전세권을 설정하는 경우가 많습니다.
물론 단점도 존재합니다.
- 수리와 원상복구의 의무가 생깁니다.
등기부에 집주인의 권리를 일부 제한하는 내용이 올라가기 때문에 말 그대로 거주하는 거에 대해 등기 권리가 생깁니다. 그러므로 수리 및 하자보수 원상복구에 대한 의무가 생기게 됩니다.
- 등기과정에서 비용이 발생합니다.
계약 시 비용이 꽤 듭니다. 보통 전세 보증금의 약 0.24% 상당의 세금(등록면허세 0.2% + 지방교육세 0.04%)과 법무사 수수료가 발생합니다.
- 퇴거 및 계약 종료 시 말소 절차가 필요합니다.
보증금을 전부 돌려받고 나갈 때 등기부등본에서 전세권을 지우는 ‘말소 등기’ 절차를 진행해야 하며, 이때도 소정의 말소 비용이 발생합니다.
둘째, 전세보증보험
전세보증보험은 전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때,
보증기관이 집주인을 대신해 세입자에게 보증금을 먼저 지급해 주는 ‘상품‘입니다.
- 집주인 동의를 구하기 어려울 때: 집주인에게 눈치 보지 않고 세입자가 직접 가입할 수 있습니다.
- 확실하고 빠른 환급을 원할 때: 집이 경매로 넘어가서 복잡해지는 과정을 겪고 싶지 않다면, 보증기관이 먼저 돈을 내어주는 보증보험이 훨씬 속 편합니다.
- 실거주와 전입신고가 가능할 때: 실거주 요건을 충족할 수 있다면 보증보험이 가성비와 안전성 면에서 유리합니다.
보증보험은 집주인의 상환 능력이나 경매 진행 여부와 관계없이 보증기관으로부터 보증금을 확실히 돌려받을 수 있습니다.
또한, 집주인의 동의가 필요하지 않아 많은 세입자분들이 개별로 가입하시는 경우가 많은데요.
전세권과 달리 임의경매를 신청할 필요도 없고 등기를 신청하는 것이 아니기 때문에 등기비용이 들어가지도 않습니다. 보증료가 조금씩 나올 뿐이죠.
다만, 단점으로는 가입조건이 조금 까다로울 수 있습니다.
첫째로 선순위 권리가 설정되지 않아야 합니다.
선순위 권리란 등기부등본상 가압류, 가처분, 경매 신청 등을 말합니다.
선순위 채권의 경우 채권과 내 전세보증금을 합친 금액이 주택가격의 90% 이하여야 합니다.
둘째, 보통 임대차 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 신청이 가능합니다.
2년 계약을 했다면 거주 후 1년 이내에만 신청이 가능합니다.
셋째, 보증보험에서 변제를 받기 전까지 대항력을 유지해야 합니다.
전입신고 + 확정일자 + 실거주 까지 3개가 모두 유지되어야 합니다.
구분 | 전세보증보험 | 전세권 설정 |
개념 | 보증기관(HUG, HF, SGI)이 집주인 대신 돈을 돌려주는 보험 상품 | 등기부등본에 내가 세입자임을 직접 등록하는 물권(권리) |
집주인 동의 | 불필요 (단, 특정 조건 충족 필요) | 반드시 필요 (집주인의 인감도장 및 서류 필요) |
비용 | 보증료 납부 (아파트 기준 보통 연 0.1~0.2% 수준) | 계약 시 1회 발생 (전세금의 약 0.24% + 법무사 수수료) |
해결 방식 | 계약 종료 후 미반환 시 보증기관에 대위변제 청구 | 경매 진행 시 직접 경매 신청 가능 (소송 없이 즉시) |
거주요건 | 전입신고 + 확정일자 + 실거주 필수 | 전입신고/실거주 불필요 (주소 이전 가능) |
강력한 권리를 갖는 전세권 설정이 더 안전해보일 수 있지만,
전세권을 설정한다고 해서 경매가 바로 이뤄지는게 아니고 시간이 걸릴 수 있으며,
집주인이 끝까지 보증금을 주지 않는 경우에는 경매까지 진행되어
경매 진행 시 낙찰가로 인해 모든 보증금을 다 받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.
그런 부분에서는 전세보증보험의 경우 경매보다 빠른 시일 내에,
더 편하게 보증금을 변제받을 수 있는 장점이 있습니다.
이처럼 내가 전세로 거주하고 있는 경우에도,
내가 임대를 주고 있는 집에도 전세입자의 전세권 설정보다
전세보증보험 가입이 더 유리하다는 것을 알고 계시면 좋을 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
